广州给越秀一个135亿元的大饼？

不久前，越秀地产公告官宣布了一件“财富”事情： 广州土地开发中心将收储其非全资子公司百城投资的广州大干围地块使用权，并以现金补偿15.29亿元。

越秀地产公告

这条新闻，在最近的越秀身上，算不上什么新鲜事，毕竟掰手指算，这已是今年8月底以来的越秀：

第三个被收储地块。

从另一个角度来看，就是开发商成功退出土地，再次获得流通资金。

而且这三宗地加起来，越秀依靠“退地”，将回笼总共135亿元。

这个数字的概念是什么？

根据克而瑞刚刚发布的1-11月房企销售(全口径)百强榜单，门槛约为74亿元，越秀这笔资金，大约40家百强房地产企业已经取得了业绩。。

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项目原地增值，拿还是不拿？

包括AH1015333在内的最新广州大干围地块、2021年7月，越秀地产从总公司越秀集团收购了AH101534两块地块。它们原本计划开发商业，但由于各种因素的影响，并没有真正开发出来。

越秀在这里规划了天荟江湾(包括一些公寓)，这是一个整体55万平方米的大型商业综合体，而这次的广州大干围地块被夹在天荟江湾的两个团队之间。

相比之下，如果越秀继续发展，这里很有可能是天荟江湾三期CD区的规划，但现在这片闲置三年的土地已经被宣布收回，——

变身宅地。

越秀天荟江湾示意图

事实上，这里的收储早就有了征兆。

早在今年8月，广州2024年部分拟供应商品居住用地项目清单(第三批)就出现了原本是商住用地的大干围地块。

接下来的10月18日，官方公布了这里的控制调整方案，正式确定调整为二类居住用地。

调整控制规则

简而言之，大干围地块被收储后，将以宅地的新身份再次上架，在公开市场竞拍。

这个宗地将来归属，也颇有看点。

离珠江后，路线不到200米。虽然前面有天荟江湾天威，但是限高还是以前的120米，前排高度有限。因此，建成后，大部分楼层都可以向南望江，这被认为是未来具有江景属性的独特宅地。

但控制调整后，两宗地加起来总量也只有6万平方米，未来基本上也只有两栋楼。

再加上被天荟江湾包围，即使再一次拿回土拍市场竞拍，艳姐认为，最适合的拿地房企： 依然是“退地”的越秀。

虽然到目前为止，越秀还没有明确表示会参加后续的征地，但是无论是拿还是不拿，收储对于越秀来说都不算太亏：

不，在目前的市场下，商业很难做到，广州已经完全停止对新商业公寓项目的审批。天荟江湾之前的方式不能再持续了。虽然退地有点亏，但也是及时止损；

拿着，就是跌跌撞撞，原地换了一手好牌，做了一次在手项目的价值大大提升。

十一月二十一日，广州市规划和自然资源局正式宣布，大干围地块中的AH101533被重新上市公开市场转让，起价超过20亿元。

十二月二十三日，这片土地将公开竞拍，我们很快就能看到越秀的态度。

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甚至“退”三宗地，为什么越秀？

另外两次越秀收储总补偿达到120亿元，也是在三年前拿到的。——

全部以公开市场底价收购，总投资近百亿，或数百亿大型项目中的一部分。

其中一个是广龙路第一期，位于广州白云区，由13个地块组成。越秀初期的投资是按照征地价格和政府费用计算的，约87亿元。

另外一个位于广州番禺区暨南大学北部的地块，原本一起出售的两块地总土地价格接近103亿元。

在过去的三年里，越秀开发了这两个项目的一部分，而这一次将被收回，基本上是剩下的还没有开发出来。

在这些地块中，广龙路第一期地块被收储了3块地块，与大干围地块一样进行了控制和调整，给予的补偿也比较丰厚，足有余地。70亿元。

对暨南大学北部地块而言，退出了尚未开发的二块地块，最初的地价几乎是一样的50亿元，这次收储基本上就是原价退款。

与大干围地块15亿元直接补偿现金相比，这两块地要特别一些：

这个120亿元，给了官方盖章的严肃“地票”。

简而言之，但是这120亿元，从土地上来，仍然要回到土地上，同时也有更严格的限制。

例如，广龙路地块的70亿元补偿将在两年内分期支付，每张“地票”的有效期为一年。在拿到地票后的一年内，它将再次花在广州新出让的土地上。

截自越秀发布的《收回国有土地使用权补偿协议》(白云区广龙路区 AB0805110、AB0805117、 AB0810104地块) 》

而且这两种收储动作，可以说是广州方面为越秀变相提供的一次机会，在广州内部进行“土地置换”。

对越秀来说，虽然受到限制，但处理闲置地点，再增加120亿元的征地额度，也是一件好事。

根据官方声明，越秀退的这三宗地，广龙路地块是为了改变控制规则，收回集体利益；

而 “商改住”的大干围地块和暨南大学北侧的两个地块，部分地方政府城管执法，优化土地使用效率。

尽管是当地主动的收储动作，但总体来看，越秀自己的退地意愿显然也比较强烈。

所以问题来了：

为什么越秀可以连“退”三块地？

也许每个人都不记得了， 今年10月，财政部宣布允许专项债券用于支持地方政府收回和收购闲置存量。随后，国务院办公室召开新闻发布会，进一步明确了方向。

一方面激励企业优化发展。对于企业愿意，市场需要什么？，为了缓解企业的财务压力，允许分期办证，延期支付转让价款，合理免除公司违约责任。

另一方面促进市场流通转移。对于企业无法开发，通过搭建交易平台、支持预告登记、“带押过户”出让、促进司法处置与合作开发等方式，引导各地激发市场活力。

基于这一政策，再来看看越秀地块的收储动作就容易理解多了：

无论是从帮扶企业的维度，还是从市场需求和活力层面，一切都是为了盘活闲置的土地资产。

归根结底，有些地方在当今时代的语境下，老规划确实不一定适合，地方也许也需要重新考虑。

艳姐觉得， 未来的利益永远不会止步于个别开发商 ，伴随着闲置土地资产的盘活， 现在有很多房地产企业的库存压力，或许都能得到很大的缓解。

然而，广州却走在了前列。—— 总是有人带头。

越秀作为与广州联系最深的越秀，也一直在为广州的发展做出突出贡献，喝了第一口热汤。

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一切都是为了资金周转？

如果说“退地”动作仍然是地方主导的“加快闲置土地收集和储存”，那么不久前，越秀将位于广州市中心的广州ICC放在货架上，这是一个相对真实的主动出售。

广州ICC，位于广州CBD的中轴线上，与广州塔南北对视，一直是越秀谈论的商业标杆。这一次，说卖就卖，也引起了热烈的讨论。

但是，无论如何，这一动作的最终目标显然是：

加快资金周转，在不确定的市场中。

有了这样的目标导向，虽然一方在退地卖卖，另一方面，越秀仍然在土地市场上战斗杀伐。

举例来说，十一月份在两个一线城市投资超过百亿。

十一月二十七日，越秀联合华润置地、中能建，摘下今年上海7批土地拍卖中最热的浦东新杨思地块，经历了竞争质量、竞争公建设设施，最终在202轮加价后，以78.96亿元总价、40.37%的溢价率，成功摘下。

在今年上海土拍新规之后，这是第一个引发竞争质量的项目，也创下了今年上海土拍的最高溢价纪录。

再次向前看，11月5日， 越秀以63.825亿元的封顶价格摇号，摘下北京第七子，再次登陆海淀。

十月份，越秀仍然在广州、北京、成都各自加仓。

而且在有120亿元“地票”支撑的广州本营，越秀这几个月更是连数子。

很容易看出，越秀现在所有的动作，换仓的意义还是很明显的。

越秀显然会在广州转到“地票”，尽量投入到高质量的地块中。

所以在这波“腾笼换鸟”之后，可以预见，未来一两年，越秀的优质资产底盘应该会变厚很多，这也可以算是在一个更确定的未来。

结语

艳姐听说，最近越秀也新入职了两位龙湖系高管：

原龙湖城市公司经营总莫延明，履新越秀地产上海企业经营总；

生于龙湖的原旭辉华南营销总经理郭庆，履新越秀地产合肥公司副总经理。

在调整和优化经营投资战略的同时，也进一步巩固了人才队伍。

在今天的市场下，即使是国有央企也不可避免地承受着巨大的压力，每个人都在自我调整。变化中的越秀只是行业变化的浪潮之一。

本文来自微信微信官方账号“房地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。

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