抵押贷款利率低至2.85%，商业贷款、公积金会倒挂吗？

专业人士分析，展望未来，着眼于促进房地产市场停止下跌和稳定，提振经济增长动能，促进消费水平柔和回升。2025年，LPR价格可能还有一定的下跌空间。

房贷利率持续下降，更多城市首套房贷不到3%。市场关注的是商业贷款和公积金抵押贷款是否会倒挂(即商业贷款利率低于公积金贷款利率)。

在房贷利率相对较低的广州等地，第一套房利率大多在2.85%-2.9%之间。如果再次下降25个基点，将下降到2.6%-2.65%，第一套个人住房公积金贷款利率低于5年以上2.85%。

他说：“再降20多个基点（BP），我们没有盈利空间。昨天，我们也收到了窗口的指导，要求抵押贷款利率不低于公积金贷款利率。”10月24日，一位广州银行家表示。

然而，在LPR(贷款市场报价利率)下调的第二天(10月22日)，一家大型国有银行广州分行表示，该行最近的第一套房利率为2.9%。“一般来说，政策落地需要一周左右。需要抵押贷款的客户可能希望等待，利率可能会再次下降。”他说。

华中地区另一家城市商业银行的个人贷款人士表示，这几天他的银行也降低了第一套房的利率，但与广州相比，LPR的减点较少，现在约为3%。

根据控制数据，截至2024年第二季度末，商业银行净息差为1.54%，同比下降0.24%。％，环比持平，仍处于历史低位，低于监管规定的1.8%的“警戒线”。

“短期来看，大多数城市的第一套房利率会徘徊在3%左右，除非出台更多有利的银行政策，否则2.6%的利率会对银行产生很大影响。”一位银行分析师说。

还有人说，这次LPR的下调，可能会推动公积金贷款利率的再调整，进一步降低买家的购房成本。

抵押贷款利率低至2.85%

许多城市的抵押贷款利率已经下降了3%。据悉，首套房商贷款利率较有可能低于公积金贷款利率。

近日，广州等地国有银行、外资银行首套房贷利率为2.9%、徘徊在2.85%左右。如果继续下降25个基点，最低为2.6%。

许多国有银行、全国股份制银行和广州外资银行的人士表示，他们还没有收到继续下跌的通知。“银行接到通知，第一套房利率不应低于公积金贷款利率。”一些银行家说。

根据中国人民银行的数据，从2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率下降0.25％，第一套个人住房公积金贷款5年以下(含5年)和5年以上的利率分别调整到2.35%和2.85%。

即使没有调整到2.6%，广州2.85%的抵押贷款利率也在全国范围内较低。与其他一线城市相比，广州的抵押贷款利率政策更加积极。“5.17新政”后，广州率先撤销抵押贷款利率下限。

当天，广州主要银行就房贷利率达成共识：广州首套房利率3.4%，第二套房利率3.8%。此前，广州大多数银行的房贷利率执行政策是：首套首付比例不低于30%，利率不低于LPR-10BP，即3.85%。；第二套首付比例不低于40%，利率不低于40% 30BP。

10月18日，国家统计局发布商品房销售价格指数月度报告显示，9月份一线城市新建商品房销售价格同比下降4.7%，比上月下降0.5%。％；其中，北京、广州和深圳分别下降了4.6%、上海上涨4.9%，10.3%和8.6%。一线城市二手房销售价格同比下降10.7%，比上月下降1.3%。％，其中，北京、上海、广州和深圳分别减少10.3%、7.6%、12.8%和12%。

目前只有北京、上海、深圳等个别城市还没有取消抵押贷款利率下限。以北京为例，第一套和第二套房贷的利率分别为3.4%。（LPR-45BP）、五环外3.6%，LPR-25BP/3.8%(五环内，LPR-5BP)，这次调降之后，北京的第一套和第二套房贷利率分别调整到3.15%（LPR-45BP）、五环外3.35%，LPR-25BP/3.55%(五环内，LPR-第一套、五环外二套房贷的利率也已经低于之前历史上最低水平(3.43%)。

抵押贷款利率是否进一步下降？

个人住房贷款利率与5年以上的LPR密切相关。2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新版LPR价格：1年类型报3.10%，上个月3.35%；超过5年的类别报告为3.60%，上个月为3.85%。

总的来说，自2024年以来，LPR已经下降了三次，共下降了60BP，从年初的4.2%下降到3.6%，下降频率和下降幅度都达到了LPR的最高水平，LPR在2019年房贷利率换锚5年以上。

东方金诚预测，10月份LPR价格下调后，企业和居民贷款利率将大幅下降，从而激发实体经济融资需求，促进消费，扩大投资，提振经济增长动能，促进消费水平柔和反弹，帮助房地产市场停止下跌，稳定下来，为全年顺利完成经济社会发展目标任务提供重要支撑。

"LPR价格在年内可能会保持稳定。另一方面，9月份政策利率大幅下调，第四季度将进入政策效果考察期，不太可能继续降息。也就是说，LPR报价的定价基础将保持稳定。另外，目前银行净息差处于历史低位，这将限制价格行持续降低LPR价格加点的动力。第四季度的重点是在10月份LPR价格下调后，引导企业和居民贷款利率，特别是新发放的住房贷款利率大幅下降。”东方金诚首席宏观分析师王青等人说。

10月18日，中国人民银行行长潘功胜在2024年金融街论坛年会上表示，预计年底将进一步降低0.25-0.5的存款准备金率。％。

王青等人判断，展望未来，着眼于促进房地产市场停止下跌和稳定，提振经济增长动能，促进消费水平柔和反弹。2025年，LPR价格可能还有一定的下跌空间。

“2025年，LPR可能有30BP-40BP的进一步下降空间。预计12月份整合RR降息50BP将防止信贷融资需求快速下降。”一些券商分析师进一步判断。但也有业内人士表示，预计2024年第四季度货币政策范围可能会继续增加，预计RRR降息将进一步降息。

中信证券首席经济学家明确表示:“各地房贷利率可能会进一步降低，具体水平将取决于LPR的调整范围和各地政策的实施。

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