没想到上海的租赁市场变化如此之大。

今年，我们更关注租赁市场。如果我们之前更关注租赁交易的数据，今天更多的是站在交易前端的市场数据，原因也是因为我们看到的数据。

上海链家后台租赁挂牌总数为：

5.9万件的数据似乎并不夸张，尤其是与17万件二手交易挂牌相比，没有什么好担心的。这个数据本身在过去的一年里已经达到了近7万。值得注意的是什么？

事实上，去年也差不多这个时候我已经分享了同样的维度数据，那时这个数据还没有超过50,000。

换言之，同样是九月份，同样刚刚经历了毕业季和陪读季这样的旺季，链家的租赁库存同比增长了20%。

虽然链家的数据不能代表整个城市，但是如果像链家这样的样本增加20%，那么整个城市的租赁库存会是什么样子呢？链家的租赁市场份额不会在短短一年内发生很大变化，显然是租赁市场。

因此，在这段时间里，我又开始了市调的道路，通过近百个电话看看租赁挂牌这个小切口出现了什么。

01 「多是挂牌翻番的小区」

从8月份开始，中介兄弟逐渐意识到租赁库存的变化。浦东金桥的链家兄弟也发现，往年他负责的社区平均每个社区都有3-4套租赁住房，但今年平均7-8套。

八月份闵行龙柏的龙柏二村，去年链家在这里租了15-20套，今年这一数据已达到30套。

我也把市场调整的目标锁定在这些社区旁边的链家门店。这个正在努力租赁的中介平台，无论是门店数量、分布范围还是租赁年限，都提供了良好的市场调整目标。

我选择了全市13个地区的TOP3板块，浦东选择了6个板块。这42个板块中，近90%的租赁库存明显增加，全市租赁库存同比增长20%。相当于库存同比普遍上涨1/5。

这里我们稍微做一下20%，其中50%的板块同比增长20%以上，20%的板块增长30%以上。、15%的板块涨幅超过50%，这里有不少浦东金桥这类股票翻番的案例。

数字本身无法带来任何体验，但是如果你把它们分成各个部分，你就会知道房东在这里。租赁压力。去年这个时候，嘉定安亭板块在链家上的租赁库存大概有400套左右，现在已经达到600多套；长宁古北的小哥说，去年4月之前他所在的古北大区的库存还是300-400套，但是现在每天睁开眼睛就是500套。

豪华住宅板块也是如此，闵行龙华的尚海湾豪庭去年租赁上市约30套，现已超过50套。

这类板块的租赁市场发生了什么？

这些板块中介兄弟的强势体验是租售房屋的增加，也就是边租边卖的房子。他们通常租金更低，但租金更短。有时候合同还包括配合带来看这个要求。

在链家内部统计的租赁现状中，我们也发现了这样一个数据：

此时此刻，二手库存与租赁库存有关，同时更根本的原因可能还是来自租赁市场的去化。

在8月份的租赁市调中，我们发现即使是毕业季、陪读季这样的旺季，今年的旺季也比去年的旺季有15%的订单数量和成交价格。、8%的萎缩，上市市场的变化可能就从这里开始。

02 上市价格和成交价格的减少打成平手。

一般情况下，挂牌价格的变化不如成交价格，一套30平1房户去年挂牌5000元/月，4800元成交，今年同房型同装修4800元/月挂牌，最终可能4500元成交，挂牌和成交各自减少5%和6%，也就是说，挂牌价格的下调跟随房东的意愿，即使下跌也不会在台面上下跌那么快。

但是根据我们市调的数据，这13个区域的42个板块平均下来同比下降9%，85%的板块跌幅超过5%，51%的板块跌幅超过8%，32%的板块跌幅超过10%，9%的平均跌幅与同口径的链家市场调整对象相同。

1%左右的数据不需要计较，但是可以确定上市和成交的跌幅。换句话说，上市价格的下跌率与成交价格的下跌率基本持平。这样的情况还比较少见。

一方面，这种高概率与中介的议价行为有关，即管理房东的预期。通过介绍市场背景和介绍市场交易案例，房东可以不断降低上市价格，进一步拉近上市价格和市场价格。比如原本想挂6000元/月的房子，会被告知市场不是很好。建议挂5500元/月。如果挂高了，根本没人看，还会给同一个小区的其他房子做婚纱。

另外一方面也说明了房东的心理预期，到目前为止，今年很多续租订单都是租客和房东协商降价后才有的续租订单。有些订单甚至在租客开口之前，房东就自己降价，希望留住租客。总的来说，挂牌价格下降了9%左右，背后最需要关注的是平时。±5%是市场季节性的正常波动范围，参考此范围向上。±8%是比较大的起伏，±10%的幅度是市场较大的波动，这种减幅在市调样本中也屡见不鲜。

五角场的中介小哥说，他负责一个小区三楼的精装房，去年上市价格5200元/月。今年，租客搬走了。他建议房东每月上市4600元。

03 议价空间接近7%，60天 成交周期

没有不连接的数据，上市市场的变化也是结果和原因。更高的上市金额代表了上市房屋的更多选择，也代表了更高概率的价格比较。去年9月上市和交易的议价空间还没有超过6%，相当于5000元/月上市的房子最终能卖出4700元。

我没有看到中间一年的议价空间数据，但是到目前为止，这个数据已经到来了。7%，相当于一套每月挂牌5000元的房子，最终成交4650元。

如果这是市场平均水平，你可以想象市场案例中的具体变化。更高的议价空间背后有更多的可选房屋。如果租赁需求没有增加，议价空间的扩大也意味着房屋交易周期的延长。去年10月，这个数据还是40多天。

这一数据在2021年大约持续了13-18天，在2022年年中持续了28-30天，去年这段时间超过40天，但是到目前为止，这一数据已经到来。60天 。

浦东金桥的租房兄弟告诉我，他最近处理的一套房子，租金也是5200元，去年上市两周后租出去了。今年，这套房子上市一个半月后才租出去。

闵行七宝的租房兄弟也遇到过类似的情况。除非他手里的租房成交速度不变，否则他手里的租房成交速度会更好，一般的房子，甚至今年的同房装修也会更好，但是今年的租房周期明显高于去年。

在古北某小区，我遇到的房子，闲置了13个月后，以低于去年挂牌价格32%的8500元/月租出了自己的房子。

交易周期更长，议价空间更高，这是上市带来的后续因果，我们肉眼可以看到的是，市场上越来越多。错过等更久的房东。

04 市场怎么了

在这一市场中，一些情况已经开始普遍存在，比如租金预算的下降。

黄浦滨江的租房兄弟告诉我，他今年接触最多的是三居室用户。比如今年一家三口从原来的三居室变成了两居室。现在这样的客户不敢轻易买房。月租一两万的用户可能有一两千万的预算，这个预算的客户也比较谨慎，尤其是现在。

另一边是顾村、江桥等刚需板块。反倒热闹，不管是上市量还是价格，它们的走势都与市场不同。

像宝山顾村这样的板块在租赁市场被分为东固村和顾村公园板块。去年，链家的两个板块加起来有600多套租赁库存，但今年有500多套。背后是很多原市中心的租赁群体选择来顾村降低租赁成本。

租金大幅下降背后的一些原因属于共性，比如工业搬迁。

七宝中介小哥说，今年这里的市场不如去年。除了整体租赁订单的减少，原本增量订单中的企业租金也有所减少。由于原本溢出的租赁需求，从这里搬走的企业已经去了杨浦和徐汇滨江。

最明显的是青浦的朱家角，离市区地铁需要两个小时。今年很难在租赁市场找到一个房间，因为华为R&D中心将搬到青浦R&D基地，R&D基地的宿舍还没有建成，因为周边租赁市场火了，尤其是两个房间。

这种租赁市场仍然有一些巧合，例如，今年许多房子的挂牌价格≈去年的成交价格。

黄浦滨江的小哥说，他这里的三居室一般是2006年到2010年的社区。去年一般每个月挂2.7-2.8万，2.5万左右，然后连3.5万都挂了。但是今年每个月挂3万的房子基本不存在，挂牌价格基本在每个月2.5-2.6万，差的挂2.2-2.3万，成交价基本在2万出头。

价格移位也有价格错位的机动性。如果房东还在担心价格，不妨参考一下这个“巧合”。当然，这样的市场还是离不开一些铁律，那就是真正稀缺的房子或者市场的热点。

七宝中介告诉我，过去7-8月份租金最多的情况之一就是优中选优，像七宝城市花园这样的优质房子基本上一周就定好了，反过来看，这个市场的好房子还不够多。

05 结语

我从来不敢低估租赁市场的变化。那天，我和一个脾气不好的中介约好了一顿饭。我们可以为许多问题脸红，但我们心照不宣地达成了共识，只是租赁市场是否发生了质的变化。

今天租赁市场的上市库存、交易量、议价空间、交易周期都和前两年不一样。不用说，单个数量的变化，租赁价格比21年的高点低20%。这样的租赁市场从来不可小觑，这样的变化也不可小觑。

这条稳扎稳打的赛道，虽然每笔订单的金额不高，但却是这座城市最基本的居住需求。从数据基本面和数据波动来看，目前的租赁市场应该正在发生。不小的变化。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：巧克丽丽，36氪经授权发布。

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