国有资产开始到处抄底

近日，多家机构发布了2024年上半年房地产大宗交易市场报告，其中，高力国际报告显示，上半年全国总成交额为149笔，总成交额近945亿元。

就地区而言，华东地区交易额约523亿元，断层领先；就城市而言，2024年上半年上海房地产大宗交易额约为459亿元，占全国交易额的48.6%，领先全国房地产大宗交易市场；就物业类型而言，办公物业仍然是房地产大宗交易的最大目标，占总体的37%，成交额约为347亿元。就买主类型而言，内资占了很大一部分，各行各业的资本、企业家、神秘机构等纷纷出动，其中，还包括地方国资。

最近，仍有不少地方国有资产开始在核心板块稀缺写字楼资产，而目的地则是同一城市：上海。

不禁有人问，这些国有资产要做什么，怎么去上海买写字楼？总之，在经济波动期，公司为了生存，可能会以超低的价格购买高质量的资产，这为有经济实力的投资者提供了一个低价购买的机会，那就是“抄底”。对于卖家来说，这种做法是当前环境下的一种自救措施，而对于客户来说，这是一种风险投资策略，必须对市场有准确的判断和充足的资金准备。所以，也出现了地方国资逆势加仓的情况。

购买高质量的资产

有利于国有资本增值

地方政府对国有资产的评估指标之一，尤其是风险投资平台，是资产保值增值。也就是说，“不亏损”已经成为许多国有资产在进行项目风险投资时需要考虑的重点问题。

按照这个逻辑，地方国有资产在评估资产时，会变得特别谨慎，必须选择更高质量的资产进行投资或购买。

最近地方国有资产可以算是掀起了一股投资热潮:主要目的是加快地方产业资源整合，促进产业协同作用，正在成为一种新的趋势；如果进入上市公司，地方国有资产可以通过收购技术或市场前景良好的上市公司，促进地方产业结构的优化和优化，更好地控制地方经济，促进地方经济的稳定增长。

而且购买办公楼更有利于地方国资实现资本增值。

有人说，从长远来看，世界上最宝贵的资产有两种，一种是优质公司的股权，另一种是核心城市核心区的房屋。这两种资产的背后，代表着对社会稀缺资源的强大控制，是不断增长的控制。

假如上述观点是正确的，一些地方国有资产确实是独一无二的。

近日，新疆维吾尔自治区国有资产监督管理委员会收购了华旭国际大厦，位于上海中心城区中心。

这座办公楼位于上海最中心的地方，距离人民广场地铁站只有100米左右，靠近南京路步行街开始时的上海世茂广场。

华旭国际大厦的前主人是新疆三联发展集团有限公司。该公司曾是新疆民营企业的纳税大户，在全国多个地方投资建设了多个项目，包括自有物业“上海华旭大厦”，开发建设6亿元。

为什么要卖这么好的资产？主要原因不得而知，但值得注意的是，2023年，新疆三联从民营企业转型为国有企业。据了解，这不是独立收购。华旭国际大厦作为总公司的重要资产，一起被改为新疆维吾尔自治区国有资产监督管理委员会。

对于企业来说，被国有资产收购的好处是，有了更可靠的资金资源支持，更容易获得政府的资金支持和资源倾斜，这对解决流动性问题、降低融资成本、扩大经营规模都有积极的影响。

另外，代表着公司获得了政府的背诵，这将提高其市场信誉，有利于吸引更多的合作伙伴和客户，尤其是在大型项目投标中。

对于地方国有资产来说，高端写字楼等核心区域的资产通常位于市中心或商业区，这些区域的房地产价值相对稳定，增长潜力较大。即使在经济周期的低谷，这些地区的资产通常也能保持相对稳定的价值。在此，了解国有企业资产管理解决方案

此外，这些资产通常可以吸引高质量的租户，提供稳定的租金收入。在经济复苏或繁荣阶段，租金水平可能会上升，这将为国有资产带来更高的收益。

伴随着城市的不断发展和改善，核心地区的土地和建筑价值通常会随着时间的推移而上升，特别是在供给有限的情况下，需求的增加会促进资产价值的上升。

所以，这确实可以看作是实现国有资产保值增值的有效途径之一。

提高出租率，

在证券化的同时，

进一步加强资产管理能力

高质量的资产可以增加资本的价值，但是如何管理也很重要。对办公资产管理而言，核心在于现金流，而现金流则是由出租率和租户产生的，因此， 当地国有资产在揽入办公资产后，首先要保证出租率。

上个月，河南国有资产从复星上市公司豫园股份收购了上海普陀星光耀大厦。资产收购于去年正式启动，总交易额约15.15亿元。

接下来，河南国有资产面临的话题是租赁工作。据了解，河南省驻沪办、河南省多个市县(区)驻沪联络机构、河南省国有企业在沪分支机构和各类商业协会组织，届时可选择集中进驻。

而且现在前期的招租也已同步进行，已有超过20层明确了租赁意向。

但同时需要注意的是，据仲量联行统计，今年第二季度，全国40个主要城市甲等公楼市场净吸收总量为65万平方米，环比下降20.2%。全国20个重点城市中，10个城市的甲等空置率高于30%。除北京外，上海、广州、深圳的一线城市空置率均在20%-25%之间。

这与近期市场多方感知到的需求收缩相吻合，产业链调整带来了需求释放受阻的内在逻辑持续，进一步扩大了传统产业主租户缩租和退租的趋势。

仲量银行还在报告中披露，在中国大多数城市，办公楼市场呈现两种趋势，其中一种是“再中心化”。随着核心商务区与非核心区租金差距的缩小，部分租户抓住租金窗口期升级到核心区的优质办公空间，呈现再中心化转移。

所以，无论是位于上海市中心城区的新疆国资收购的华旭国际大厦，还是河南国资收购的普陀星光耀大厦，都要抓住这个机会。

目前，许多国有企业在严峻的市场面前陷入了租售困境。原因一方面受国有资产监督管理委员会指导价格限制的限制，无法与民营企业竞争；另一方面，市场化运营的精细化也相对缺乏优势。然而，国有资产可以借助数字化和信息技术有效改善这些问题。

这方面有经典案例。中国航空国际作为深圳特区最具影响力的央企之一，通过数字租赁系统加速了60%的整体运营。该系统贯穿招商、交易、财务三大核心业务范围，助力企业构建“标准化、自动化、智能化”的高效运营体系，提升企业资产运营竞争力。戳这儿，帮助盘清国有资产

做好资产管理，除提高出租率外，还有证券化的选择。

据戴德梁行介绍，一年多前，宁波前湾新区管委会100%控制某国企客户，以5.1亿元的价格获得上海虹桥世界中心D1办公项目。这栋办公楼原本是一家民营房地产企业的上海总部。2019年购买后，它花了很多钱进行了改造，并于2020年发行了REITs。

自2020年REITs基础设施试点以来，经过几年的发展，已经越来越成熟。7月26日，国家发改委关于全面推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）正式发布项目正常发行通知，意味着REITs基础设施终于从试点阶段正式进入正常发行新阶段。

交易基础设施这一栏，迎来了百货商场、购物中心、商业街区等多个新面孔，不再局限于购物中心。 以及酒店和商业办公用房，与消费基础设施在物理上是不可分割的，产权属于同一发起人(原权益人)，也可列入项目底层资产。

尽管目前有建筑面积比例限制，但原则上其建筑面积占底层资产总建筑面积的比例不得超过总建筑面积。 30%，特殊情况下最高不得超过30% 50%，但也开启了办公楼类证券化的新篇章。

REITs是上市经营性房地产的最佳渠道，也可以赋能经营。随着REITs市场的逐步完善，后续会有很大的变化。目前刚刚开始，为地方国有资产收购办公资产提供了新的运营理念。帮助国家央企建立一个可知、可见、可控的资产管理体系，点此了解。

打开政府在外招商的新窗口

加快产业转型，促进产业升级

投资是目前国家的一大难题。某地方投资平台工作人员抱怨:公司生活艰苦，政府也生活艰苦，愿意加杠杆扩张的企业越来越少。近两年，当地投资压力越来越大。

事实上，为了突破投资瓶颈，政府目前采取了许多措施。比如越来越系统化、社会化，一些省份已经撤销了政府内部的投资部门，通过成立专业的投资公司来承担责任。

近日，当地生命科学园的投资人员成为当地政府投资部门拓展项目、谈项目的代表。投资人员来自政府购买的民营机构，提供轻资产投资服务。

此外，由政府主导，地方国有资产在一线城市核心区域购买办公楼等资产，利用一线城市的各种资源，开辟外部投资的新窗口，加快产业转型，促进产业升级，这也是多年来常见的方式。

地方国有资产在一线城市拥有高质量的房地产，可以提升该地区的品牌形象。这不仅展示了地方经济实力，也展示了地方政府或地方公司对自身发展和对外合作的重视和信心，从而吸引了潜在投资者的注意力。俗话说，如果比不上你，先加入你，先建巢再引凤。

将购买的办公楼作为投资平台，为入驻企业提供高质量的工作环境。因为一线城市通常有更成熟、更有效的商业生态，所以想在一线城市设立分支机构或总部的公司很有吸引力。

嘉兴、余姚、衢州、江苏盱眙等浙江地区都在上海购买了办公楼，希望达到“反向飞地”的效果。

此外，在一线城市核心商务区拥有办公楼，有利于吸引同行业或相关行业的公司聚集，形成产业集聚效应。这种效应可以促进信息交流、资源共享和技术合作，非常有利于企业的成长和发展。

如果地方国有资产以这种方式成功吸引知名或有影响力的企业入驻，将会有很好的示范作用，吸引更多的公司考虑在该地区投资。

为了吸引以上海为核心的长三角人才、商务、资本等优质资源，宁波前湾新区中意宁波生态园在上海虹桥商务中心购买了办公楼作为公园在上海的桥头堡。

正是有了这些经验证明的成功案例，才吸引和推动了新疆国有资产、河南国有资产等地方国有资产的南进掘金行动。

本文来自微信公众号“明源地产研究所”，作者：安然，36氪经授权发布。

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