什么时候房价才能企稳？

核心观点：

• 房价不是小事，起伏很受欢迎。最近房价调整速度加快。这反映了什么信号？房价作为一个系统性的重要价格，会对其他领域产生怎样的传递影响？如何应对政策，如何企稳房价预期？必然关系到未来的基本面趋势。
• 在国际上，房价调整不一定是线性的，房价下跌一段时间后再次加速下跌是很常见的。这反映了住宅公司资产和银行抵押物价值因房价大幅下跌而收缩的背后。如果此后没有政策干预，反过来会形成房价“加速器”的机制。
• 房价在其他领域的传导并不都是当期的，尤其是银行不良率的推高。这样的“秘密”促使各国制度的反应不一定及时，从而延长了房价的调整时间。从房价稳定的最终过程来看，长期利率的调整可能比短期利率更重要。
• 展望未来，在防范和解决房地产风险的基调下，国有企业的“收储”等措施仍将推进，但现实中也面临着收购价格等困难。短期来看，供给方的公共资金介入可能仍然谨慎，需求方的利率调整相对温和。需要多维政策来加强全年经济目标的实现。点击了解AI内容生产百宝箱

正文：

近期房价调整呈现加速迹象，第二季度至今环比下降至近三年最高水平。这反映了什么样的预期？房价作为一个系统性的重要价格，会对其他领域产生怎样的传导影响？如何应对政策，如何企稳房价预期？

第一，房价调整如影随行？

在国际上，房价调整不一定是线性的，房价下跌一段时间后再次加速下跌是很常见的。这反映了住宅公司资产和银行抵押物价值因房价大幅下跌而收缩的背后。如果此后没有政策干预，反过来会形成房价“加速器”的机制。

图1. 为什么房价不是线性的？

房价对银行不良率的推高有滞后作用。这种“秘密”促使各国的政策反应不一定及时，从而延长了房价的调整时间。

图2. 什么时候政策对房价做出反应？

从中国来看，房价已经调整了近三年。虽然最近公布的商业银行整体不良率有所下降，但关注贷款比例有所上升，部分民营银行信贷质量也有所减弱。

二是房价预期如何扭转？

在防范和化解房地产风险的基调下，地方国有企业的“收储”等措施正在推进，但也面临着许多困难。根据各地公布的收储细则，收储价格的上限大多是保证房屋重置的成本(土地划拨 建安 利润不超过5%)，与房企谈判价格或存在一定差距，以土地招拍挂费为核心。

图3. 供给方：救难点在哪里？

从日美等房价的稳定过程来看，长期利率的下调可能比短期利率更关键。背后的逻辑可能是，居民买房、企业投资等。不是短期权宜之计，而是通常基于长期预期。在中国历史上，当长期和短期利率趋势偏离时，房价通常会随着长期利率的变化而变化。

图4. 需求方：长期利率比短期利率更重要

展望未来，房地产供给方的公共资金介入可能仍然谨慎，需求方的利率调整相对温和。考虑到房价的疲软和房地产企业征地意愿的萎缩，预计今年房地产投资的减少将在去年-9.6%的基础上扩大到-11%。多维政策仍需加强实现全年经济目标。

风险预警：预期非线性变化。

本文来自微信微信官方账号“明源房地产研究所”。作者:长江证券首席经济学家伍戈、长江证券研究员俞涛、曹海巍、高童、36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com