租赁的未来隐藏在周期重塑中

周期性的变化创造了中国租赁业、租赁业的参与者、政策引导和客户需求的变化，三方力量正在推动行业和市场的演变。

8月21日，“2024年全国经济适用租赁住房与长期租赁公寓发展峰会”在上海召开。瑞和智库、成都建筑促进会携手国内约20家专业协会和150多家相关企业，深入探讨新行业、新租赁公司的新生产力模式。与会者一致认为，这是今年罕见的高质量专业会议。

峰会的核心观点

• 1.虽然中国式租赁已经完成了统筹规划，但行业仍在从0到1的探索中，需要寻找基于质量提升和创新的新生产力。机构化经营的租赁市场是中国房地产行业发展进入成熟阶段的必然形式。
• 2.国内房地产行业的痛苦源于缺乏周期性经验。目前，市场类似于20世纪80年代的美国，得益于RTC、CMBS、在REITs和黑石等资产管理公司的金融创新中，美国完成了生产力创新，并迅速走出了周期性困境，我们可以借鉴。
• 3.租赁行业的潜在发展机遇在于扩大资产，与当地资源共同建设。其中，闲置或低效的资产和土地可以通过合作改造或新建租赁住房来找到退出、联合发行REITs和扩大募集的机会，从而实现盘活目标。
• 4.经济适用房不是一种新的业态，而是资产管理的一个分支。然而，经济适用房的特点已经将运营管理的要求提升到了一个新的高度，数字智能平台的重要性将变得越来越重要。科技赋能的本质是管理理念的赋能，需要了解和理解行业。
• 5.虽然长期租赁公寓的运营复杂度和离散度低于酒店，但长期租赁模式面临着不同客户不断变化的需求巨大挑战。运营商应该回归服务的本质，关注客户的需求，这需要持续时间、资产投入和算法优化。
• 6.提高租赁商品的商业价值主要取决于效率的提高。这就需要通过数字化赋能运营和服务流程，明确商品在特定商圈的定位是否具有市场前景，确保效率最优化。
• 7.租金效率是公寓运营的核心。资产方追求高投资回报，运营方希望提高利润，租户希望降低租金。为了平衡三方利益，运营商可以通过改造核心区域来增加运营面积，并严格控制总投资和改造成本。
• 8.好的投资不需要撤出，优质的投资要长期投资才能达到最大价值。长期竞争优势可以通过低价获得资产和区域差异化竞争来建立。

前一部分：寻找产业质量提升突破口

了解行业脉络，给予资本信心，商品和运营接地气。

新质量生产力形成的关键在于创新和提高质量，难点在于如何创新。依靠对行业脉络和趋势的深刻洞察，确定哪些创新是需要的，独特的，能够创造更多的价值。

根据瑞和智库的研究，中国租赁市场的演变可以分为三个阶段:2015年之前的“封闭政策市场” 散租零售市场，2015年至2019年的“初步机构化市场”，2020年后的“优质机构化市场”。每一个阶段都伴随着住房市场、政策、参与者的深刻变化，尤其是后两个阶段，住房市场出现了去除存量住房的问题。

从政策角度来看，住房体系中包括租赁配售的经济适用房的人物不断加强。特别是央行设立了3000亿元重点收储再贷款和REITs的正常发行，加快了经济适用房与社会化长期租赁公寓的竞争和互补发展。这也标志着中国住房租赁的统筹规划和“私募基金” REITs公开发行 金融闭环基本形成了信贷支持。

从参与者的角度来看，随着“十四五”租赁住房筹集目标已经达到66%，150% 国有企业进入租赁跑道，市场呈现出国有企业主导、社会化机构和长尾市场的三大立足格局，“马太效应”明显，TOP10企业占70%的开业规模。

虽然外国人口和大学毕业生的增长以及晚婚晚育的社会趋势为租赁市场提供了持续的租赁需求，但无论是国有企业还是社会化机构，都需要从生产要素、产业转型、技术等方面塑造新的公司生产力模式。面对区域发展不平衡、营销、产品实力、人才等挑战。

“缺乏对整个周期的感觉是国内房地产行业痛苦的根源。”高和资本执行合作伙伴周以升从国际角度回顾了中国市场。目前的阶段类似于上个世纪80年代的美国(储贷危机和非理性泡沫阶段)和90年代的日本(房价快速下跌阶段)，而前者快速走出周期，后者被称为“失去的十年”。

高和资本

财务危机的本质是市场周期受到价格波动的驱动，反映了供需双方的实力，引入新的购买力来稳定市场是一个很大的突破。

20世纪80年代，美国出现了RTC不良资产重组机构，CMBS、REITs债券 股票结构和黑石等资产管理公司的崛起，完成了市场动能的转化和生产力的创新。日本也是通过外资介入完成经济复苏的，这些都反映了周期重塑与金融生态和新机构的发展相连，这是一种走出周期的新生产力和最终状态。

当然，从日本房价和公寓价格的走势来看，周以升认为应该对国内租赁市场有信心，投资长期租赁公寓的机构应该更有信心。虽然日本房价指数波动较大，但租金指数相对稳定，为逆周期投资提供了稳定性。同时，在中国，长期租赁公寓的回报率较低，但市场更加理性，没有类似日本的泡沫。

作为行业领先的租赁行业，华润有巢 “资产管理”平台，2022年发布首个社会化机构运营的REITs，通过系统化、市场化的运营管理能力，为投资者带来核心城市租赁产业发展红利。

华润有巢表示，租赁行业的潜在发展机遇在于扩大资产，与当地资源共同建设。其中，闲置或低效的资产和土地可以通过合作改造或新建租赁住房来寻找退出、联合发行REITs和扩大募集的机会。目前，它坚定地走重要的道路，一方面向当地国有企业提供轻资产托管能力，另一方面寻求投资者共同设立Pre-REITs，收购或培训高质量的项目。

华润有巢

在创新稀缺的时代，成都城投希望在科技领域找到第二条增长曲线，成立成都城投优联科技有限公司。令人惊讶的是，该公司发现超过一半的用户已经购买了类似的系统，约30%的客户因为原系统未能真正在线打开业务闭环而放弃，这使得他们看到数字市场仍有很大的空间。

“经济适用房不是一种新的形式，而是资产管理的一个分支，但经济适用房的特点已经将运营管理的要求提升到了一个新的高度。”成都城投优联总经理董林认为，科技企业首先要做的就是沉下心来挖掘和理解需求，其次要从多维度的角度去理解行业的特点和需求，单一的降低成本并不能解决企业的实际问题。

成都城投优联

该公司通过模块化为不同企业提供定制的数字平台服务，包括运营商管理、资产管理、智能IOT、财务标准化等。，从而优化和提高工作流程的效率。交出的数据成绩单极其抢眼:运营房屋1.2万多套，年租金率98%，自有渠道占92%以上。

激发新动能的创新方式

长期租赁转换，城市更换与出海，由轻向重转型

为了实现生产力质量的飞跃，租赁公司必须不断探索和创新其运营和管理模式，以增强其内在价值创造能力。通过灵活运用长租策略，积极参与城市发展和出海项目，从轻资产向重资产转型，可以有效整合资源，从而促进整个行业的不断创新和发展。

城家CEO、华住集团高级副总裁庄松成表示，自2021年以来，城家公寓实施了“左手酒店、左手公寓”的战略布局。虽然长期租赁公寓的运营复杂性和离散度低于酒店，但城家在长期租赁模式上也经历了严峻的考验，但面对不同客户不断变化的需求，已经逐渐克服。

城家公寓

在上海徐家汇的GROW瑞贝庭公寓酒店项目中，城市家庭完成了几乎无缝的长期租金切换，显著提高了业务效率:租金率达到95%、GOP达到78%。另外，面对雄安商务服务中心2503间客房的去化挑战，以及产品和客户群体的多样化需求，城家仍达到97.8%的高租金率。

这些成就得益于城市家庭在业态整合和数字解决方案上的持续投入和算法优化。这也强调所有运营商都应该回归服务的核心——关注客户需求，努力打造具有竞争力的服务新质量和生产力。

在快速应对市场形势、迭代新增长模式等方面，自由作为中国租赁行业的先行者和具有互联网基因的公司，有目共睹。

自由资产管理总经理孟月坦表示，自由城市更新模式主要与央企合作，自由出资51%，对旧资产进行改造，后期项目产生的租金用于支付装修费用。这种方式有利于自由撤出并取得托管资格，资产回报率也有了显著提高。

自如资管

自由比邻平台的推出，是基于对中国大学毕业生海外留学和员工海外工作需求的深刻理解，抓住了这个确定的市场机会，预计每年可服务的市场规模将达到1000亿元。主要有两种实践方式，一种是满足用户的租房需求，另一种是采取轻资产模式与优质机构合作。

孟月认为，提高租赁商品的商业价值主要取决于提高效率。这就需要明确商品在特定商业区的定位是否具有市场前景，不断优化运营和服务流程，通过数字化手段打通商业区数据，形成精准营销的热图，从而保证最佳效率。充足的客户、高效的转换和稳定的运营是提高资产价值的关键，对机构的要求非常高。资金和平台将全面开放，与合作企业共享。

上海栖心公寓是一家经营从轻到重模式的代表性公司。而且支撑其转型的两个主要因素是：极致的商品坪效，满足硬性要求。栖心公寓创始人池锋认为，租赁效率是公寓运营的核心。企业追求高投资回报，经营者希望提高利润，而租户则希望减少租金。为了平衡三方利益，运营商可以采取以下策略:在严格控制总投资和改造成本的同时，在核心区域通过改造增加33%的业务面积，满足用户安全、存款和快速响应的硬性需求。

上海栖心公寓

小河迷仓是栖心公寓旗下白领的公寓产品。它在上海中环建造了一个8平米的完美小户型产品，月租最低2500元，从30%到20%的平均月薪支出占上海租金的比例。资产运营项目在旗舰中的出现，使其具有扩大重资产的能力。现在，栖心公寓已经在中环外与资本方和业主共同打造了一个重资产项目，整体效率超过6元，IRR超过25%。

未来:用资产管理逻辑塑造租赁行业

探索“资管 N”的路径

在租赁行业周期的变化中，原有的逆势最终会恢复到市场基本面的理性发展。在股票和增量的转换中，房地产资产管理的必要性越来越突出，“投融建管退”的全链条成功串联起来。

首先，遵循“资产管理” “收购”逻辑，促进重资产投资。

领盛投资领先的资产管理平台领和盛铭在上海投资了3个长期租赁公寓项目，累计投资超过25亿元。基于资产管理逻辑，领和盛铭创始人兼首席执行官耿俊峰表示，将充分考虑土地年限和资产估值，密切关注并购机会。

城景租赁公司作为周大福公司的成员公司，自成立14个月以来，在房地产资产管理领域取得了显著进展，包括建立平台、培训团队和收购项目。城景租赁集团创始人&联合首席执行官吴涛表示，将继续探索新的重资产收购机会，包括现有转型项目和在建项目，甚至土地开发项目，并提供全生命周期的资产管理服务。

火花谈

二是重视“资产管理” 结合操作，可以产生叠加效应。

当前，许多企业已认识到租赁领域的资产管理难点，在于投资、开发和运营分离没有形成合力。

成都城投优联总经理董林表示，目前我国房地产资产管理领域仍然薄弱，未来行业的底层基础工作仍需加强和优化。为了实现资产管理和运营的叠加效应，它将致力于建立专业团队，应对行业人才短缺的考验。

城景租赁集团创始人&联合首席执行官吴涛表示，公司采取“一体两翼”战略，将资产管理与管理紧密结合，每个项目的成功都需要投资和管理两个团队的高效合作。

三是强调资产管理 服务策略，回归本质做服务。

经过包租、代管、资产管理三个阶段，2024年战略国际将重点放在客户服务上。战略国际副总裁王浩宇表示，回归本质做客户服务，运用“资产管理” 实现传统房地产系统转型的服务方式。面临行业挑战，战略国际将重视能力转型和用户体验的提升。

四是追求资产管理 “规模”效应，拓宽轻资产盈利边界。

自由资产管理总经理孟月认为，无论是轻资产还是重资产模式，在实施、供应链等管理上都需要花费大量的精力，所以轻就重，重就重。为了防止轻资产模式的收入限制，自由资产管理可以通过获得低成本项目和规模效应来提高运营效率，实现轻资产优势的互补。

五是释放“资产管理” “科技”能量，探索多渠道增长路径。绿化香港、象屿商发、南国置业、上海荣和(西部乐巢)、成都城投优联、萤火智联等多家企业都表示重视用科技赋能资产管理。

火花谈

其中，香港绿化管理通过租户端APP进行管理、小程序、智能管理系统等数字化手段将全面提高房屋效率、人员效率和服务能力，未来响应时间也将提高。除传统渠道外，南方地产今年将加强对智能家居系统的探索，打造科技家的概念，提升客户体验；

此前，上海荣和(西部乐巢)的项目定位大多依赖大数据。今年，公司将开发微客云，打通所有业务和客户，挖掘潜在用户，升级会员系统。成都城投优联提到智能水电表、门锁等智能硬件的应用，可以提高运营效率，增强租户感受，有助于防止转租等违法行为。

另外，象屿商发主要在短视频平台上进行营销，结合年轻人关注的焦点在公寓里拍摄短剧，上半年上海抖音 小红书的交易量超过100组。萤火虫智联CEO王小家还分享了自己开发的智能温度控制解决方案，即通过动态算法实时分析室内外环境和人体舒适度，自动调节空调出风量，降低能耗。实际计算表明，该系统可以节省15%的电力，每年可以节省数万元。

选择“资产管理”六 撤销“路径，平衡资产增值和风险。

目前国外投资环境优越，国内核心资产买家少，存量土地年限有限，增加了退出难度，导致外资进入中国市场持谨慎态度。黑石旗下资产管理平台黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基表示，黑石侧重于投资国内资产，正在评估直接运营或引入第三方的运营模式，以确保提高资产价值并顺利撤出。

火花谈

鼎晖投资董事总经理吴锐认为，好的投资不需要撤出，优质的投资需要长期投资才能实现最大价值，通过低价获得资产和区域差异化竞争可以构建长期竞争优势。只有当市场特别受欢迎，可以实现两位数的投资收益时，我们才会考虑撤出。

此外，方隅控股投资总经理赵崇杰还表示，他没有设定退出期限，至少看了10年的投资周期，以防止市场变化带来的非理性交易。

峰会结束时，睿和智库向2024年度“全国经济适用租赁住房公司30强优秀品牌”、“全国十大长租公寓优秀运营公司”、公司或项目代表颁发了“全国租赁住房典范项目”荣誉奖牌。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com