住房保障3000亿再融资政策调整，收购困境有望改善
8月2日，中国人民银行召开2024年下半年工作会议，学习贯彻党的二十届三中全会精神。会议要求金融支持融资平台的负债风险得到扎实解决。防范和解决房地产金融风险，落实3000亿元保障性住房再融资政策，加快建立租购并举的住房制度。推进权责平等、激励相容的风险处置机制建立，积极稳妥地推进存量风险处置。
自今年5月中国首次宣布推出规模3000亿元的住房再融资政策以来，许多城市为了进一步拓宽住房保障渠道，积极响应，出台了政策措施，加快了目前住房收购工作。
这一次，央行再次重申了落实3000亿元保障性住房再融资政策的重要性，强调要以此为契机，加快建立租售并举的多元化住房保障体系，从而有效改善社会普遍关注的住房供需矛盾，缓解住房压力。
01 已经建成存量商品房，收购政策进展缓慢
截至7月，全国已有70多个城市表示支持存量房收购，自3000亿元保障房再贷款政策实施以来。地方跟进态度积极，但整体收购进度缓慢，具体表现为已完成存量房屋收购的规模仅占全国待售商品房总存量的1.0%、占全国待售商品房总存量的1.9%左右。根据《2024年第二季度中国货币政策实施报告》，截至6月底，金融企业已发放租赁住房贷款247亿元，保障性再贷款总额为121亿元。非常低的完成率。
造成这种情况的主要原因有四：一是国有平台公司作为收购主体，受配售型保障房政策细则空白，配租型保障房回报率低，难保本影响，缺乏收购意愿。第二，3000亿再贷款授信银行共有22家，而且息差只有1%，银行利润太低，缺乏贷款意愿。第三，在当前房地产下滑的大趋势下，买家信心低落，直接关系到配售型保证房认购的主动性，造成缺乏消费意愿。第四，各城市整体收购政策条件严格，房开企业产品规模不足，符合收购制度。
资料来源：公开资料，整理：克而瑞
02 在系统性潜在风险下，政策提升即将到来。
四方利益主体动力不足，导致现有商品房收购缓慢，从而导致系统性潜在风险。具体表现为:商品房库存规模持续较高，房地产开发投资规模持续下降导致房地产市场风险；以及房地产开发企业逾期贷款规模、住房逾期贷款规模持续增长、司法拍卖行规模不断增加的金融风险；此外，政府债务违约和收购平台企业库存的风险也有可能增加。这些问题直接影响到我国保交工作的顺利推进和房地产市场的健康发展。
因此，为了促进股票收购的快速有效性，需要提高各方主体的主动性，同时需要加快颁布、完善和完善收购政策，例如根据不同保障类型的房屋，调整收购业态，将房屋扩展到公寓、酒店等资产；或者放宽资产状态，从现有房屋到准现有房屋，甚至满足预售条件的商品房，从而匹配更多的股票资产收购概率。
03 深圳、商丘等城市率先调整，落地政策边际宽松
事实上，自5月份政策实施以来，中国已有30多个城市颁布了收购存量商品房作为保障性住房的相关政策规定，收购条件也呈现出来。"前期严格，当前边际调整"其来源动力是因为落地实施城市实际收购效果缓慢，然后“进入”城市结合独特的股票结构类型，经过改进调整后重新制定符合自身发展和市场需求的标准，各个城市的调整规格多样化显著。
我们先来看前期以典型城市为例，落地实施城市存量收购条件，整理如下：
资料来源：公开资料，整理：克而瑞
一般来说，初始股票收购政策要求收购资产为现房或符合竣工条件，整个单元的住宅物业为主，面积保持在70%。㎡或90㎡其中，主要用于配租型保障房的使用。另外，对于项目周围的轨道交通、生活设施等都有特定的要求。
如果杭州临安区收购房屋，必须具有现房竣工备案证明，或者预售许可证。 保证资金交付的拼盘方案，对房屋车位的配套设施有硬性限制，收购范围为整栋70栋。㎡商品房内部。重庆收购的房子必须是现有的房子，产权明确。路轨网站、商业商务区、工业园区、学校、医院设施等。布局在收购项目周边一公里内，收购项目必须是整个和整个模块90。㎡之内商品。整体约束条件都比较严格。
再看最近落地实施城市存量收购条件，仍以典型城市为例，整理如下：
资料来源：公开资料，整理：克而瑞
实际上，近期出台政策城市，其收购条件在房屋资质、面积、特点等方面都有所优化。例如：8月7日，深圳将收购现有物业的特点放宽到“商品房特点的房屋、公寓、宿舍等。”，并将房屋状态放宽至“四证齐全”，同时将资产形态放宽至“整个模块优先”。，没有明确必须“整个整个模块”，即在特殊情况下，城市可以适当放宽形态要求。
这主要有两个原因：①这次购买的住房面积需要65。㎡下面，但是根据深圳近几年的交易结构，65㎡下列住宅成交比例低于3%，符合条件的存量住宅规模较低；②深圳公寓2015-2023年总供应量946万平方米，总成交量622万平方米，已推出未售股已达324万平方米。截至2023年底，深圳商品房总存量为725万平方米，公寓存量占住宅总存量的45%，公寓产品存量较大，难以去除。
资料来源：公开资料，整理：克而瑞
资料来源：公开资料，整理：克而瑞
8月14日，商丘收购政策细则显示，房屋状态放宽至“四证齐全，具备交付使用条件”，同时收购房屋面积放宽至120。㎡下面，并且没有书面提到收购房屋的资产形式和收购项目周边配套设施的要求。
8月12日，肇庆将资产形式放宽至“优先选择整栋楼或整个模块未售出，可以关闭管理”，不提出硬性要求；资产特性也放宽到住宅和公寓业态，收购后可以出租或配售；此外，将收购房屋的面积放宽至120。㎡下面就可以了，归根结底，我们发现肇庆商品房 公寓交易的主要区域集中在120。㎡下面，2015-2023年年度交易占67%以上，可以看出，城市建设的主要产品在这个范围内，房地产企业的存量也集中在这个范围内。本次收购的住房面积扩大可以有针对性地解决城市去库存的问题。
04 预计将有更多的城市跟进实施宽松的收购条件。
当地收购存量住房是“去库存”和优化住房保障体系的重要举措。第一，有利于加快存量商品房的去库存。第二，有利于加快保障性住房供应。收购后的商品房作为配售或租赁保障性住房，可以更好地满足工薪阶层的住房需求。第三，有助于保证建筑交付和“白名单”机制。房地产企业出售已建成的商品房后，可以用于在建项目的续建，改善房地产企业的资金状况。
前期各城市收购条件严格，以至于即使房地产企业积极参与，股票资产结构与收购制度的匹配度也不足，从而制约了收购进度和我国保障性住房体系的长期健康发展。
当前，随着一些典型城市落地实施更加宽松的收购条件，将起到明显的带头作用，预计未来短期内还会有更多的城市调整跟进。
一方面，至今仍是如此没有颁布相关细则的城市，将结合前序经验和自身存量结构，首发宽松收购条件；
另外一方面，从五月到现在，甚至到2023年，相关细则已经出台，不排除再次更改房屋征用要求的可能性。
届时，将进一步推动3000亿元再融资目标的顺利完成，帮助存量房收购取得更大实质性进展，赋能我国保障房体系健康长期发展。
本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞长租，36氪经授权发布。
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