上海撤销土地拍卖溢价上限，市场可能会持续分化。

最近，上海土地交易市场发布了今年第三批商品房用地转让公告，转让规则发生了很大变化。

1、取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，并按照“价高者得”的原则确定竞得人。

2、“房地联动价”部分在地块文档中消失。

3、撤销“优质建设”竞报，改为直接约定。

2024年5月27日，上海发布的新《上海九条》明确规定，土地和住房供应将得到改善。充分发挥城市总规的主导作用，合理把握区域规划的时序和发展节奏和结构，根据区域基础设施、公共设施、产业发展、市场需求等，努力提高土地资源配置效率，实现优质准确的土地供应。

我们认为，上海土地拍卖规则的调整，一方面是为了响应新“上海九条”的需求，另一方面是为了让价格回归市场，适应房地产市场供需关系的新变化，满足人们对优质住房的新期待。

6月7日，上海市土地市场发布上海市国有建设用地使用权转让公告(上海公告[2024]第060号)。这是今年第三批商品房用地转让公告，共4块地块涉及杨浦区、宝山区、奉贤区，总转让面积约15.29亩，起步总价84.21亿元。

新《沪九条》发布后，这是第一批土地交易，根据转让公告，这次土地拍卖规则发生了很大变化。

首先，从本批次开始，取消商品房用地溢价率10%的上限要求，交易地价由社会价格确定，竞争对手按照“高价者得”的原则确定。

据悉，上海目前对土地拍卖溢价上限的规定起源于2021年，当初4月，上海对土地拍卖价格的出台措施，在为每块土地设定起始价的同时，还设定了中止价和最高价，最高价一般限制在起始价的110%，即溢价上限为10%。

根据本次发布的四块地块的基本情况和规划指标要求，表格中的地块开始价格之后，就没有了之前批号中出现的“最高限价”。

与此同时，在转让需知中，明确了国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正、诚信的原则，并且按照“价高者得”的原则来确定竞争者。

也就是说，经过三年的限价，上海土地市场终于回到了“价高者得”的市场逻辑。

其次，在这份地块转让文件中，没有看到“房地产联动价格”的部分。

以往地块转让文件中有“理性价格保证书”，涵盖“地块房地联动房价”部分。然而，在这次发布的四个地块转让文件中，并没有看到“房地联动价格”的部分。

据悉，自2021年上海一批集中供地以来，上海新房联动价已实施3年多。这次“房地联动价格”的放开，或者在一定程度上逐步将新房市场的定价权交回市场。这对一些限价住房有一定的好处，但同时需要注意的是，取消房地产联动价格不仅取消了上限，还带来了下跌的可能性。

由于上海新房过会后仍需集中进入市场，对于征地房企来说，虽然取消了土地拍卖溢价率上限，放开了房地联动价格，但仍需关注整体去化和盈利空间。

三是本次土拍撤销“优质建设”竞报，改为直接约定。

此前，上海土拍主要通过价格、竟价、竞报等方式进行“高质量建设”、摇号规则决定竞争对手。本次上市的四块地块不仅取消了溢价率上限，还取消了竞价“优质建设”环境，并根据地块预合同的相关条款直接约定。就本批上市的4块地块而言，目前保障房比例已经恢复到5%。

从2024年至今的上海土拍来看，目前上海土拍市场冷热不均，市场分化明显。

2024年，上海首轮土拍共挂牌5块地块。，在优质地块的帮助下，这一轮集中土地拍卖的受欢迎程度创下了2021年开放集中土地拍卖以来的新高。除了宝山顾村地块的溢价交易，其他五块地块4宗均封顶摇号成交，总溢价上升至9.07%。

随后，在上海完成2024年第一批土地拍卖的当天，上海土地市场网挂出了2024年上海第二批土地拍卖的6块地块。这6块地块的中小套型标准发生了变化，统一调整为“多层不超过100平方米，小高层不超过110平方米，高层不超过120平方米”，中小户型比例也进行了调整，突破了“7090”的限制。

但是最后受到“小阳春”缺席的影响，2024年上海第二轮土拍总溢价下降至5.8%，首轮比第一批下降3.2％，6宗地中，有3宗封顶摇号，1宗溢价，2宗底价。

与第一批第二轮相比，上海2024年第二批土拍平均溢价率为6.8%，四块地包含两个封顶，一个溢价，一个底价，热点地块与非热点地块的热度差距依然明显。

不仅是2024年，近年来，上海土地拍卖市场继续分化市场。核心热点地块被很多房地产企业争夺，非热点地块基本以底价成交。

从以往的土地拍卖结果来看，热点地块基本具有至少一个或多个优势，如位置优越、盈利空间大、配套设施完善、周边供应少等。

在此次土拍撤销溢价上限之后，原来热门地块摇号捡漏的机会几乎没有了，而且高溢价风险需要自己承担。与此同时，虽然“房地联动价格”已经放开，但对于企业来说，他们不可能以任何价格出售任何他们想要的价格。一方面，售价必须向房管部门办理营销计划和“一房一价”备案。另一方面，在当前整体市场压力的背景下，买家也会对市场上不同的项目有不同的定价。

所以，我们认为，调整后的土拍新规对征地公司的综合实力提出了一定的挑战。

2024年5月27日，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局联合发布《关于优化本市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》(以下简称《新上海九条》)。这次土地拍卖是新上海九条发布后的第一批土地交易。

根据“沪九条”的内容，需要改善土地和住房供应。充分发挥城市总体规划的主导作用，根据区域基础设施、公共设施、产业发展、市场需求等，合理把握区域规划的时序和发展节奏和结构，努力提高土地资源配置效率，实现优质准确的土地供应。完善房地联动机制，多元化调整优化中小型住宅面积标准和比例要求，支持区域协调和整体平衡，更好地促进区域人口、土地和住宅协调发展。

本次土地拍卖对溢价率上限的调整，以及房地联动价格的放开，与新《沪九条》的内容一脉相承，旨在进一步提高土地资源的市场化配置效率。

上海市规划资源局资源利用办公室相关负责人表示，上海高度重视居住用地供应，充分发挥城市整体规划的主导作用，积极适应房地产市场供需关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹新增居住用地供应和现有用地盘活应用，充分保障住房建设需求，稳定市场预期，维护房地产市场稳定健康发展。

据悉，在转让前，规划资源、住房建设、房屋管理、发展改革、财政、金融等部门建立综合会商机制，合理设定转让起始价格，对于市场热度较高的特定区域地块，可以通过决策采取差异化调控措施，在溢价率超过一定限度后，转向摇号阶段，引导市场主体进行理性的出价。

在转让条件确定阶段，市级部门将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式住宅、可再生资源、BIM技术应用等条件作为转让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提高住宅建设质量。根据区位条件和市场需求，通过综合评估和咨询机制，多元化确定高质量建设要求。

从上海第三批商品房用地转让公告和转让规则的变化可以看出，其核心仍然是回归合理的市场价格，引导市场主体进行合理的价格降低，提高土地资源的市场化配置效率。

一方面优化了过去市场过热阶段出台的政策，另一方面也差异化调整了市场热度较高的区域，也有助于促进优质地块的交易。

对房地产企业而言，未来成本控制能力、价格预期、市场判断能力显得尤为重要。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作家：编辑部。

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