6月份供应环降20%，年中强销政策发醇叠加将带动成交回升。

转眼间已经到了六月，作为一个一直在年中冲刺的月份，今年六月，房地产企业推盘主动回落，供应量“三连降”，但绝对量仍略高于一季度月均。

根据CRIC的调查，6月28个重点城市估计新增商品房供应面积为701万平方米，环比下降22%，同比下降53%。不同能级城市同比均呈现下降趋势，一线城市和累计城市同比下降幅度明显低于二三线城市。从供给结构来看，重点城市的供应结构刚刚改为主，高档为辅。

预计6月份，我们认为，由于517新政和房地产企业销售期间折扣增加的积极影响，整体交易可能会稳步增长，绝对金额有望持平或高于3月份的“小阳春”水平。

2024年6月，虽然正值传统营销旺季，但由于市场低迷，房地产企业普遍主动推动市场。根据CRIC调查，6月28个重点城市估计新增商品房供应面积701万平方米，环比下降22%，同比下降53%。

自2023年3月新增商品房供应面积748万平方米、环比增长124%以来，上半年28个重点城市商品房供应月度变化显示，现在供应量已经连续三个月下降。整体推盘量略高于2024年第一季度的月平均水平，与2023年和2022年相差甚远。

归根结底，根本原因在于目前市场上房企推盘选择“提质缩量”战略，受其战略影响，虽然2024年5月整体供应量有所下降，但5月份成交量较4月份略有增长，环比增长4%，同比减少34%，较第一季度平均增长23%。去化率也呈现稳步增长的趋势。根据CRIC调查数据，5月份重点城市平均开盘去化率为30%，较上月环比增长4pcts。大多数城市的去化率保持环比增长，同比下降，略高于第一季度平均水平。

分级方面，不同能级城市均呈现同比下降，一线环比下降和累计同比下降明显低于二三线城市。其中，北京集中放量，预计6月份供应将达到57万平方米，绝对量为年内次高，预计将有5400多套住房进入市场。

就上海而言，在经历了前两个月的放量期之后，6月份受到供应节奏和市场趋势的影响，房企的推货速度明显放缓。2024年6月1日，上海正式公布了第七批新房名单。由于六个批号刚刚公布半个月，七个批号的总数并不多。共8套房，1523套房，分布在浦东、徐汇、静安、闵行、松江、青浦等6个区域。值得注意的是，虽然数量不多，但是质量非常高。8盘均价超过10万的一半。

另一方面，广州、深圳6月份的供应量与5月份基本持平，绝对量不足50万平方米，累计同比下降超过30%。

二、三线供应稳步下降，分化持续加剧。绝对来说，没有一个城市的月供应量超过100万平方米，杭州排名第一，月供应量只有61万平方米。大部分城市供应依然低迷，保持同比下降，累计同比下降3-50%。

其中，郑州、宁波、厦门、福州、泉州、徐州等。，由于上个月数量较少，分阶段增加，环比“翻番”；杭州、合肥、常州等整体供应仍处于阶段性低位，环比增长20%以内，同比持续下降；西安、成都、济南、无锡等前期热点城市供应阶段性回调，同比下降40%以上。

根据重点城市供应结构各商品级别的分布情况，整体表现为刚改为主，高档为辅，重点城市刚需、改进、高档结构占45%。、45%和10%。

其中，深圳、南宁、昆明、郑州、西安、长春、北京、重庆、徐州等地刚需产品供应占60%以上，主要是因为目前南宁、昆明、郑州、长春、重庆、徐州等二三线城市主要以刚需客户为主，房地产企业推出刚需产品也迎合主流需求。

然而，漳州、泉州、杭州、厦门和成都仍然以改进为主要供应力量，占比超过70%。福州高端品牌占比大幅上升，达到65%。

本月从重点城市供应结构各商品等级分布情况来看，供应重点仍集中在主城区，其次是郊区，至少是郊区，主城区、郊区和郊区占重点城市的57%。、29%和14%。

其中，漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南宁、徐州、西安、重庆、厦门、杭州、成都、武汉等主要城市占70%以上。近郊项目是北京、济南、无锡、宁波、长沙的主要项目，占50%以上。

针对当前市场重点城市的交易特点，不同城市的分化市场预期将持续，大致可分为以下几类典型城市：

上海、广州、深圳、杭州、西安等一二线城市，受短期利好新政的影响，去化率可能会逐月上升。上海527新政后，市场参观量和认购量明显增加，二手房激增。6月份第一个周末的交易量达到了第二季度至今的高点。

第二类是武汉、宁波、厦门、福州、漳州、泉州等。，或者由于供应量大或者供应结构不断优化，市场火爆，有望在低位复苏。以武汉为例，预计6月份将有17个项目开盘，共计2594套。二环内多个纯新市场的入市，将在一定程度上推动新房热度的上升，叠加前期的各项优惠政策。预计6月份新房市场将继续疲软复苏，由于主城区交易比例的增加，整体市场价格也将结构性上涨。

三是刚需主导型城市，比如天津、青岛、郑州、重庆等，虽然整体推盘仍以刚需产品为主，但仍以刚需产品为主，由于二手房低价分流的影响，去化率可能会继续同比下降。

总的来说，6月份房地产企业推盘的主动性一般，供应稳步下降，但绝对量仍略优于2024年第一季度的月平均水平。此外，主城区的整体供应主要是刚需和改进，供应结构不断优化。因此，预测未来趋势，我们认为交易可能会稳步增长，绝对量有望持平或高于3月份的“小阳春”水平；

根据2024年至今各区域板块的历史去化情况，我们结合不同城市6月份推出的区域进行了合理的预测。可以看出，2024年6月去化率预计为27%，环比下降4。％，同比减少22％，市场热度与上个月和2024年第一季度基本持平。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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