住房市场正在发生变化

记者：庞无忌

中国房地产市场正面临着一轮“前所未有”的政策调整。

我们所说的“前所未有”有双重含义。

第一，政策力度大大超出预期。比如14年来，上海的限购政策首次出现实质性放松；在广州买房需要缴纳个税(或社保)的时间限制已经降到了6个月，打破了之前“三套房不能贷款”的差异化信贷政策的限制。目前，80%以上的城市首套房首付比例已经降到历史最低水平15%，购房政策已经全面走向宽松阶段。

第二，“解题思路”与以往完全不同。房地产项目“白名单”制度、政府收购部分存量商品住房用于保障性住房等。，这是前所未有的政策措施，针对房地产市场的关键问题，即房地产企业的利率风险。业内普遍认为，新的“解决问题的思路”找到了问题的症结。不久前，房地产股大幅上涨，表明市场对此持积极态度。

“前所未有”的政策浪潮开启了楼市调控发展的新时代。虽然“5.17”重磅房地产政策组合不到两周，但细节和变化已经开始出现。

变化一，“老破小”交易升温。

近来，在一二线城市，卖不出去的“老破小”似乎打了个翻身仗。

据机构统计，5月9日杭州全面取消限购后，“老破小”日均成交量同比增长38%，交易活动激增。这不是靠“以价换量”获得的。近日，杭州部分老中心社区出现“量价齐升”的情况，部分业主上市价格每平方米“逆势”上涨1000元-2000元。

北京市海淀区一位中介经纪人也表示，近期“老破小”的数量和交易量均有明显提升。

“老破小”一般是指城市地区房龄老、房屋破旧、内部面积小(一般小于70平方米)的房屋。在本轮住房市场调整中，“老破小”房价率先下跌，跌幅较大。这种被业界视为“劝退资产”的房屋交易升温背后有两个逻辑。

第一，经过一轮房价调整，“老破小”价格回落到平衡水平，购买性价比提高。

随着价格的下调，“老破小”的租售比例明显提高，一套总价在200万元左右的房子买了出租。月租基本可以覆盖房贷月供，20-30年内可以回笼资金，收入比其他类型的房子好。

第二，作为住房改善链的底部，“老破小”的升温也显示出近期购房者的情绪有所改善。

“老破小”的升温是房价调整后供需关系再次匹配的结果。当不同类型的房地产达到复苏的临界点时，会有先有后。这种“老破小”的升温反映出市场的真实隐性需求仍然很大。

变化二，北京二手房挂牌数量“不升反降”

另一个主要变化是，近期北京二手房交易受政策影响，二手房挂牌数量不增反减。这可能是市场情绪改善的另一个主导信号。

去年以来，多轮楼市优惠政策出台后，二手房挂牌数量短期飙升。这是恐慌情绪在预期不稳定的前提下的集中表现，部分业主急于套现离场。然而，经过这一轮楼市政策，这种情况得到了改善。

根据北京市住房和城乡建设委员会的消息，在过去的5月份，北京二手房的网签数量已经达到近1.34万件，环比增长0.2%，同比增长3.1%。据中原地产研究中心统计，5月份北京二手房挂牌数量下降了5000多套。

尽管后续挂牌情况仍需观察，但短期挂牌数量并没有上升反而下降，这在一定程度上表明买家情绪开始发生积极变化。

变化三，百强房企5月份销售额环比小幅回升。

房屋企业绩效修复是摆脱流通困境、保证房屋交付的根本。

5月份百强房企业绩小幅回升。据中指研究院统计，5月份百强房企销售额环比增长4.95%；克而瑞研究中心发布的当月房地产企业销售额度也比上月增长了3.4%。绿城中国、中建一品等房地产企业销售增长强劲。

还需要注意的是，5月份房企业绩绝对水平仍处于较低水平，同比仍处于下行通道。修复销量和恢复市场信心需要时间。

总的来说，以上三个变化表明，当前房地产市场在再平衡过程中的势能发生了变化。需要注意的是，这些指标大多反映了当地市场的表现，并没有产生一个整体性和趋势性的转折点。目前，大多数城市的房地产市场仍处于需求修复期。如果后续政策组合超出预期，房地产市场的积极因素有望逐步积累。