一般亏损的2023年，这些民营企业为什么还能“赚钱”？

2024-05-29

在行业清算过程中，公司的利润规模和利润水平继续承压。

截至2023年，CRIC监测的重点房企净利润已连续两年亏损。在77家样本房企中，超过60%的房企净利润亏损，民营企业占48家属于母亲的净利润亏损房企的70%。

即便如此，仍有一些民营企业在行业洗牌阶段实现盈利，具有敏锐的市场洞察力、专注的深耕实力和优秀的产品实力。77家房地产企业中，有9家民营企业逆势盈利。

2023年房地产行业普遍亏损，这些民营房企靠什么赚钱？这背后是复杂的战略调整和市场洞察

近年来，房企普遍面临的行业利润规模收缩问题已经成为普遍存在的问题。

伴随着2023年上市房地产企业业绩的公布，我们重点统计了77家上市房地产企业的业绩。资料显示，77家上市房地产企业整体收入达到4.3万亿元，净利润损失1498亿元，归母净利润损失1766亿元。

就房地产企业的表现而言，14家房地产企业的净利润同比增长，在同比增长156%和102%的情况下，众安集团和荣盛发展归母净利润上升。

专注于民营企业的表现，46家民营房地产企业整体营收规模达到1.7万亿元，净利润损失2151.28亿元，归母净利润损失2146.34亿元。。其中，荣盛发展、瑞安房地产归母净利润增长超过20%。

从企业利润率指标来看，77家上市房地产企业的整体毛利率和净利率水平持续下降趋势。2023年平均毛利率为15.3%，平均净利率为-21.66%。

行业整体利润率收窄，大部分典型上市房企利润率明显下降，主要有两个原因。首先，收入下降，“以价换量”成为房地产企业保证项目去化的常规方式，使得房地产企业收入规模增长动力不足。相应的，成本在不断增加，尤其是规模房企在行业上行阶段获得的高价持续清算，进一步提高了成本水平；其次，从资产萎缩的角度来看，近年来，房企不断准备大量减值，如库存和投资物业，这也在一定程度上腐蚀了行业的利润水平。

2023年，一般亏损，在77家典型房地产企业中，仍有29家实现盈利。其中，华润置地、中国海外发展、龙湖集团、万科四家房地产企业净利润超过百亿。

在77家房地产企业中，有46家民营企业，在民营企业中，9家实现了利润，占比接近20%。

就具体公司而言，龙湖集团归母净利润达到128.5亿元，净利润达到171.33亿元，在民营企业中排名第一，处于悬崖式领先地位。排名第二的是合生创展集团，滨江集团排在第三位，两家公司的归母净利润都在20亿元以上。

在9家实现盈利的房地产企业中，大部分都面临着归母净利润和净利润下降的局面，只有瑞安房地产、荣盛发展、港龙中国房地产归母净利润和净利润增长正在增长。

多家民营企业计提减值提前释放压力。比如滨江集团大幅记提43亿减值损失(去年同期记提约8.58亿)，其中应收款项计提坏账约5.27亿，库存计提减值近38亿。此外，2023年，美的公司计提了41亿元，这是历年来最大的一笔。例如，在资产减值、信用减值等因素的影响下，新城控股净利润下降了60%以上。

这类民营企业之所以能够实现盈利，有以下几个共同点：

第一，聚焦高能城市，深度培育。在市场调整阶段，高能城市不仅能带来一定的销售额，还能降低成本，提高成本效率。比如龙湖集团坚持深耕一二线城市，2023年一二线城市销售额达到86%，高能城市新增土储面积占98%。滨江集团然后深耕杭州，2023年杭州的销售奉献将近90%。美的置业还坚持2023年换仓策略，保持谨慎投资，新项目毛利率超过20%。瑞安房地产以核心城市高端市场为重点。

其次，成本控制能力强。2023年，典型房企的营业成本增速明显高于营业收入。在这种情况下，企业需要有很强的成本控制能力来实现盈利。以便滨江集团举例来说，在一定的战略布局下，滨江的成本控制力优于行业平均水平。据CRIC统计，2017-2022年滨江集团三费率一直低于CRIC重点监测样本房企的平均水平，2023年滨江集团三费率仅为3.08%，滨江集团对成本的细致控制，与其长期稳定的供应商体系和人均过亿的营销强军团队密不可分。

三是经营业务提供现金流，提高利润率，二是增长曲线进入“收获期”。以龙湖集例如，在2023年，运营和服务业务已经实现了超过一半的运营利润，超过60%。2023年，其运营业务毛利率高达75.9%，高于房地产开发业务64.9%。％，更好地挽救企业因房地产开发利润下降而导致集团整体毛利率下降的劣势。另外，新城控股双轮驱动战略优势持续呈现，商业运营板块收入占比增加，物业租赁和管理毛利率达到69.9%，成为企业修复集团毛利率的重要抓手。因此，综合毛利率同比有所提高，同比增长3.2个百分点至24.7%。

此外，通过产品力塑造品牌优势，财务控制能力强，市场敏锐，响应迅速。等待也是民营企业实现盈利的重要原因。