真正探索五一假期住房市场：新房项目花样推广，二手房“以价换量”

“五一假期期间，我们推出了优惠房，价格比以前便宜很多。如果可以当场订阅，也可以申请折扣。”上海某房地产营销经理告诉《证券时报》记者。

五一假期作为传统销售旺季，无疑是观察楼市的窗口之一。《证券时报》记者在假期走访深圳和上海的一些房地产时，发现新房项目的图案推广层出不穷，包括“买房送黄金”、“认购5000元小米SU7购车押金”等。，而二手房则主要推广“以价换量”。随着数量和交易量的增加，价格持续下跌，很多“老小”学位房已经回落到2016年的价格。

新房子项目拼命推广

借助“五一”黄金周，深圳各大房地产企业竭尽全力推广。《证券时报》记者在深圳采访时发现，龙华区和宝安区的一些新房项目在假期推出了打折送“豪车”活动，南山区的一个新房项目推出了“买房送黄金”。此外，许多项目还推出了“五一”活动，包括参观抽奖和现场活动游戏。

吴家明/摄

上海的一些房地产也是如此。为了在假期吸引游客，一家郊区房地产的销售人员告诉《证券时报》记者，该房地产在假期期间推出了10套优惠房，一房一价，比以前便宜了。“小米SU7试驾活动也在现场推出，认购的房子可以享受5000元的购车定金补贴和2万元的停车券”。

值得一提的是，5月3日，上海宣布推出商品房“新旧置换”活动，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等地，首批参与倡议的项目30余个。但《证券时报》记者发现，目前只有7栋楼上架，点击“新旧置换重点福利”，显示“活动详细规则将公布，敬请关注”。

在上海走访时，证券时报记者还发现，与近期市中心豪宅“阳光”状态相比，五大新城新房项目仍“卖不出去”。

5月5日上午，《证券时报》记者来到奉贤新城一家新房售楼处。面积小的营销大厅还是空的，偶尔会有中介带来一两个客户。据销售人员介绍，目前正在出售的房屋分别是去年12月和去年7月开业的项目。“每层都有99平米的小三居室。”

张淑贤/摄

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二手房“以价换量”

二手房市场与一手房的“花样促销”相比，呈现出明显的“以价换量”特征。

《证券时报》记者在深圳罗湖、福田等多个交易量较高的社区采访时发现，很多买家利用假期来看房，很多二手房业主的挂牌价格明显低于两年前，交易主力也是市场上所谓的“竹笋”。

吴家明/摄

在福田八卦岭地区，从事学位房交易的资深中介陈经理告诉《证券时报》记者:“最近卖出了一套学位房，每平方米的价格从最高峰的14万元降到了5万元左右。一些买家仍然担心市场调整不到位。”

“目前谈判空间相当大，但现在买房最担心的是房价是否会继续下跌。”一些买家说。也有很多房产中介表示，目前买家缺乏的是预期，包括对政策变化的预期。

自去年以来，深圳房地产市场正处于缓慢触底的过程中。4月份，深圳二手房转让4171套，环比增长近9%，同比增长近31%，创近三年新高。

上海二手房市场也很活跃。一家中介店的经理告诉《证券时报》记者，五一假期期间，交易比以前更活跃了。“前四天，我们在一个社区卖了三套房”。

张淑贤/摄

店长还透露，目前二手房的交易大多是“以价换量”，“最近几套房子的价格已经跌到了2016年的价格，甚至比当时还低”。

以某小区42平米“老破小”学位房为例，目前挂牌价格多在170-180万元之间，最低挂牌价格为159万元，2016年的挂牌价格约为160-170万元。此前，2021年房市火爆时，学区房价一度超过330万元。

《证券时报》记者走访了解到，目前急于卖房的客户大多是需要更换的客户，而有些客户有明显的错误心态。“在目前的市场情况下，没有人愿意昂贵购买，除非价格大大低于市场价格，否则交易是可能的。”一位中介说。

“满天飞”的新政传闻

近日，关于各地房地产市场限购政策放松的传言不断。五一假期期间，有消息称，深圳将在假期后调整限购政策。《证券时报》记者在采访中发现，许多新房营销经理以此为“卖点”进行销售。然而，截至发稿时，深圳市住房和建设局还没有发布相关政策信息。

上海也有关于限购松绑的消息。“谣言要解除限购，到时候就不会有这么大的折扣了。”一位新房营销经理这样劝买家。

《证券时报》记者发现，一位中介发消息称，“对于一个房地产，限购客户可以支付意向金。5月底前，不符合政策的用户意向金全部退还，符合政策的客户不予退还，直接转为定金。”

一位房产中介内部人士告诉《证券时报》记者，其实是赌“限购政策放松”，提前吸引客户。“我们之前合作的一个楼盘也采取了类似的策略，最后政策没有颁布，只好退了一批房子”。

随着越来越多的城市放宽限购政策，在业内人士看来，不排除上海、深圳等一线城市推出了包括限购放宽在内的政策。

中指研究院认为，4月份大部分城市新房交易规模较3月份有所下降，但同比下降幅度有所收窄。二手房市场活跃度较高，表现明显优于新房。从房地产企业的角度来看，5月份会加速推盘，五一黄金周也是房地产营销的关键节点。

“短期来看，预计将进一步优化调整核心城市需求侧限购限贷政策，提高限购政策、降低首付比例、降低抵押贷款利率、降低交易税费等。”中指研究院表示，“此外，预计将逐步实施统筹消化现有房地产、优化增量住房的具体政策，房地产企业的销售将得到改善。”