再一次，浙江敢为天下第一，普通人也可以成为开发商。

再一次，浙江敢为天下第一。

一般人，也可以当开发商！

近日，浙江省丽水市官方微信官方账号“丽水人居”发表文章称，

莲都区碧湖新城有16亩低密度项目拟出让，并支持“定制化”方案，目前正在进行意向征选。

推文标题很抢眼：

丽水是第一个！定制低密度私房，把理想放在诗意和近距离。

太罕见了，什么时候政府拍地也需要做广告？

仅仅因为这个地块的竞拍，就是面向大众的，全国人人都可以参加。

可以是自己，也可以是多人联合，而且可以竞拍的业主没有户籍限制，多业主联合没有数量上限。

重点在于，由于是国有土地的特点，所以个人用土地建造的房屋， 能办理房产证并入市场交易的。

这次，丽水卡对一些追求生活品质的人的心理进行了准确的追求。

就地块规划而言，是尽可能精致的。

地块三面环水，距市政府约10公里，以养生宜居为主。

而且地块周围的河道拓宽和新建工程，以及地块内部的道路和配套设施，都是政府配套的，不用业主操心。

该地块的容积率更为规定为0.7-0.8，这种极低的容积率规划，基本上是别墅和小洋房所必需的。

更有甚者，拿地后，只要建筑符合标准，合规，不越界。

如何建造这所房子，建成什么样的房子，都取决于你自己的爱好， 能做到真正的个性化定制。

丽水在征地过程中也尽量做到方便、操作方便。

总共只有两步，预申请，正式转让。

有兴趣的业主可以在相关平台上查看地块信息，并提交预申请，同时缴纳保证金。

在正式发布土地交易公告后，已经提交预申请的业主可以报名参加竞拍。

虽然此前该地块的转让时间尚未确定，但根据莲都区工作人员的说法，已有不少人表达了意向，并咨询了具体情况。

假如要用一句话来形容丽水这次的土地交易，那一定是

老王谢堂前燕，飞进普通百姓家。

事实上，个人拿地这件事，在法律上市是完全可行的。

以前，个人拿地也早就有了例子， 特别是在浙江，个人拿地的热情更是高涨。

就丽水本人而言，2022年，丽水市中心的一块地被个人以1.01亿元的总价拿下。

2023年丽水南城余庄前A-10-5-1地块，同样被个人以4420万元的总价拿下，转换为4712元/元。㎡。

除丽水外，还有温州。

就在今年年初，温州瑞安莘街的一块地被转让，最终经过9轮价格，被单独收入囊中，总成交价格为18897.05万元，楼面成交价格约为11656元/㎡。

只是以前能独立拿地的个人，都是家财万贯的主儿，拿的地面范围大，总价高，是真的在和开发商抢饭吃。

普通人根本买不起。

但是丽水这次，却开创性地把过去“批发”式的土拍，变成了“零售”。

根据以往的情况，丽水拟出让的地块面积为16亩，起拍价必须达到数千万。

可丽水却把这块地拆成了A、B、C三个区块，由几个小宅区组成，每个小宅区的面积为800-1000平方米。

绿色区可以建成庭院

根据莲都区自规局工作人员介绍，每亩地起拍价在200万至300万元之间，竞拍成功后不需要以公司的形式建房。

换言之，这些小宅地的起拍价也就是每块300-400多万，而且还可以多人联合竞拍。

因此，很多普通人也可以参与其中。

门槛足够低只是一个方面，对个人来说，拿地这个看似拉风的选择背后，还是要考虑成本的。

个体拿地建房，到底划算不划算？

先从楼面价格直观地对比一下。

丽水市莲都区去年转让了12个宅地，平均成交价格为5857元/人。㎡。

而且这次丽水市推出的微型宅地每亩起拍价200-300万元，如果按0.8的容积率计算，起拍地板的平均价格在3700-5600元/元左右。㎡。

就楼面价格而言，差距并不大。

再次与商品房的价格进行比较。

现在丽水市莲都区正在销售的新盘改进项目，均价基本在2万左右。

假如自己拿地盖房子，一栋中档别墅的费用大约是2500元/人。㎡，即使加上拿地费，每平的价格也不到一万。

几乎比商品房便宜一半。

而且别忘了，自己盖的房子不算公摊面积。

最后，个人拿地还需要缴纳一笔税。

由于个人是直接在规自局取得的土地，因此不属于增值税应税范围。

但个人仍需缴纳3%-5%的契税，以及0.5%的契税。‰的印花税。

假如以300万亩的总价计算，这笔钱最多需要15.15万元左右，平均每平方米也要227元。

假如你不打算建白宫，也不要求物业服务，仅从成本上看，拿地建房还是很划算的。

但这里要提醒大家的是，房子盖得越大，装修费用就越高。

普通市场上的别墅产品，也基本都是毛坯交付。

所以盖别墅确实不贵，但是装别墅、养别墅的费用，还是要量力而行。

为什么丽水敢开“土地零售”的先河？

自然还是为了搞钱。

虽然丽水身处富饶的长三角，但自己却没有什么辉煌的产业，日子也过得很紧。

近几年来，丽水市的公共预算收入分别为170.86亿元和186.06亿元。

但平均每年的支出却在700亿左右。

如此巨大的财政漏洞，一方面要靠转移支付，另一方面要靠土地财政。

根据统计，丽水市2022年的土地财政依存率高达113%，在浙江也名列前茅。

但近两年来，三四线城市要靠土地财政吃饱饭，算得上是难上加难。

丽水市也是如此， 丽水涉宅地成交面积在2023年下降44%，成交量下降41%。

即使去年丽水市出售的宅地多为核心区地块，所以成交价格普遍较高，但仍难以挽回大局。

丽水市去年的宅地成交额只有96.6亿元，还不到100亿元。

为自己谋生，丽水市必须继续保持土地财政。

因此，把土拍“化整为零”成了一种想法，虽然个人拿地额度很小，但在这个市场上，

苍蝇腿上的肉，那也是肉啊。

另外，允许个人拿地也能减少楼市库存。

根据统计，截至今年3月，丽水市现有住房去化周期已达42个月。

换言之，这个城市现有的房子要卖三年半才能卖完。

对一个人口252.8万，每月新房成交最多不到千套的城市而言，继续建造高层建筑，相当于饮鸩止渴。

低密度微型宅地的推出，不仅激发了市场上富人和改善家庭的需求，也增加了当前城市新房的库存，增加了土地销售收入。

可以说是一箭三雕。

对依靠土地财政的三四线城市来说，“土地零售”的确是个妙招。

现在国家央企不下三四线拿地，民企无能为力，地方城投更是虚不补。

还有什么比动员群众拿地更好的方法吗？

但这一妙招的副作用也很大。

也就是会大大分流提高型购买力。

目前，各城市对改善型购买力的竞争，已经到了白热化的阶段。

日前，南京甚至直接放松了落户限制，成为第一个“买房送户籍”的特大城市。

要知道，核心城市的户籍却涉及到教育、医疗、社会福利等资源。

对三四线城市来说，这种虹吸相当于降维攻击。

而且本身已经被大城市虹吸的提升族很少，现在还要在拿地建房和买房之间做出选择。

就丽水而言，一套200平的大平层总价约为400万。

但同样的400万，你也可以根据自己的意愿建造一座200平米的别墅。

重点是，这座建筑面积200平的别墅可以使用300平方米以上。

你怎么选？

更加可怕的是，如此低成本的房子仍然可以挂牌交易…

所以要想依靠群众的力量来解决土地财政问题，就必须做好现有存量房流通性下降的想法。

毕竟丽水有着长三角巨大的改善人群支撑，但其它三四线城市却很难效仿。