仍然是“发红包”头部的民营房企，只剩下“我们三个”

四月二十七日，滨江集团发布了2023年年报，年销售额与上一年基本持平，收入同比增长69.73%，但净利润同比下降32.41%，陷入增收不增利的局面。

与此同时，滨江集团还公布了2023年度利润分配计划，计划将0.9元现金红利(含税)分配给全体股东，总红利约为2.8亿元，延续了上市以来的持续红利记录，但红利率却降至11.1%。

截至目前，2023年年报尚未发布，上市房企TOP20中只有绿地控股和停牌碧桂圆，其他18家房企中有6家选择不分红。

虽然头部房地产企业仍占分红的2/3，但36Kr的统计数据显示，与2022年相比，20家房地产企业中只有华润置地、中海地产、建发股份、招商蛇口、绿城五家，每股分红金额同比只有华润置地、中国铁建、中海地产、招商蛇口。近70%的头部房地产企业净利润和分红率都有所下降。

目前，可用现金是目前房地产企业手中最珍贵的子弹。还在拿现金分红的公司，在经营压力不断上升的情况下，给股东“发红包”。

资料来源：各上市房企年报 。整理：36氪

在2018-2022年5个财年中，万科共分红541.28亿元，保利发展总分红368亿元，龙湖集团总分红370亿港元(约340亿人民币)，上市房企曾是股东中收益偏好者持股的首选目标。

然而，近两年房地产企业的盈利能力大幅下降，2020年1000亿规模的房地产企业数量从43家下降到16家。

民营房地产企业经历了巨大的衰落。2023年，龙湖、滨江、新城只有三家民营房企(万科是国有资产)坚守千亿阵营，TOP20阵营只有四家民营房企进入。

2023年，在500亿规模以上仍在分红的房地产企业中，2023年仍在分红的民营房地产企业只有龙湖集团、滨江集团、美的三家。

自2021年以来，民营房地产企业面临着前所未有的困境。2020年，TOP5房地产企业全口径销售额超过5000亿元，其中碧桂圆、恒大、融创三家为民营企业；世茂、龙湖、新城、旭辉、金科、阳光城等2000多亿规模的民营企业几乎占据了行业的一半。

如今，除了龙湖集团、滨江集团、美的地产、新城控股四家企业外，其他企业都处于亏损状态。民营房地产企业的变化令人尴尬，最真实地反映了房地产行业的快速变化。

为了适应市场形势，上述四家企业也开始加快调整。今年年初，龙湖合并了合肥和南京两家城市企业，提升了长三角的组织结构。今年4月，龙湖调整了航线业务，将原有的C3长租公寓航线升级为资产管理航线，有意加剧现有资产业务。

滨江集团也开始频繁调整，不仅将分红率降至迄今为止最低的11.1%，还宣布调整员工薪酬结构，将原有固定工资的三分之一纳入绩效工资。近日，滨江集团提出“主动卧倒，爬行前进”，在去库存方面打“三大战役”提取资金。

今年4月，美的房地产增加了执行总裁的职位，将总裁郝恒乐的职责转变为“战略规划和重大事项控制，重点关注企业战略转型和新业务路线，寻找集团新的增长极”，而新任执行总裁王大则重视集团的日常运营和日常事务。

民营房地产企业进入全面调整阶段，换人、降本、调整组织结构。

值得注意的是，由于现金流压力，越来越多的上市房地产企业被迫中断分红。比如万科之前已经连续31年分红，2023年还在盈利的情况下选择了“不分红”。

2023年3月，万科董事会秘书朱旭在临时股东大会上表示:未来三年，股东回报计划每年以现金分红的形式分配利润不低于当初可分配利润的30%。“这是底线要求。”

2024年3月，万科遭遇前所未有的困境。朱旭也转口说:“目前行业还在深度调整中。1-2月，百强房企销售业绩下滑50%以上，万科销量下滑40%以上...基于债权投资者和股权投资者的意见，股东大会决定在2023年取消分红，帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性，确保业务安全。”

从2021年开始，上市房地产企业进入股息总额和股息率双降的局面，行业进行了深入调整。到2023年，包括中国证券交易所房地产、中国金茂和大悦城在内的一些国家央企也遭受了损失。

今年4月12日，国务院发布《关于加强监管，防范风险，促进资本市场高质量发展的若干意见》，强调“加强对上市公司现金分红的管控”，加强对优质分红公司的鼓励，采取多种措施提高分红率。对于多年不分红或分红比例较低的企业，列为“实施其他风险警示”（ST）。

分红已经成为未来市场的一个大方向，但房地产的下跌还没有结束。在利润率持续下降、亏损企业数量持续增加的情况下，房地产企业首先要考虑如何“生存”。

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