这个时候的二手挂牌市场，有几个意想不到的

四月的一天，我被链家后台的一个数字惊呆了。 。

链家后台的房屋总数已达16万件 。

16万这个数字和市场有什么关系？ 。

和我们有什么关系？ 。

-我曾经和大家分享过，链家的上市市场占75%以上。 。

-其中，链家的房子几乎只有65%左右的后台显示出来。 。

75%不仅仅是高市场占有率，更重要的是每一套都是真房。

但是由于挂牌价格或证件等因素，链家只能在其中显示65%。 。

所以今天你要问哪一个数字最能反映现在的二手挂牌。 。

那便是这个 后台挂牌数量16万 。

那么这个数字大概有什么概念呢？ ？

假如你问链家小哥五年前的后台库存大概有多少，他会毫不犹豫地告诉你 。

大约有10万件左右 。

去年这个时候，中介小伙伴们开始慌慌张张 。

由于这个数字已经达到了13万件左右。 。

所以今天这16万件大概是什么量级我就不用多说了。 ！

01

目前，链家二手挂牌数量再次突破新高。

从去年开始，我就忍不住关注这个数字，因为我肉眼可见这个数字不断突破我的认知。 。

如前所述，这一数字在五年前仍在10万左右，去年悄然而至13万左右，至今已赫然站在16万左右。 。

我整理了这两年关注的数据。 。

仔细看看去年三月、九月，以及今年四月。

分别是万位数的节点变化。 。

去年三月小阳春，去年九月认房不认贷政策，各有各的理由站在节点上。 。

我不知道他们为什么在四月份。我只知道这个数据在不断突破我的认知。 。

你们看，去年十月也站在了16万件，但是很快就下来了。 。

今年是从2月份站在16万件之后才想下来的。 。

我按天统计了一下这个四月的具体情况。 。

从月初的16.7万到16.8万再到16.9万 。

单日链家新增上市速度近千，突破17万件近在咫尺。 。

假如有一天我不再独立发帖了。 。

只是希望大家知道这个数字已经到了链家到目前为止。 历史新高 。

那是我们今天关注这个数字的最大原因。 。

同时也不瞒诸位这个数字也有一个“奇怪”的区域。 。

就是这么高的挂牌背后你。 却看不到 他的高新增 。

你什么意思？事实上，上市数量只不过是一个大池子。高水位只有两个原因。 。

增加新房，降低去化率 。

但是你不会看到今天16万个夸张的数字背后的夸张。 。

每天，链家都会在48小时内统计新增房屋。 。

按照4月份到目前为止大概每天962套的速度，那么4月份最终差不多有2.89万件。 。

与去年三月份的42,000件和大前年的35,000件相比， 。

还可以，还算平静，不低也不高。 。

换言之，今天高挂牌量背后也许并不是因为新增太高。 。

而是库存。

02

我还没有告诉你新增多少库存？ ？

但无论是新增还是库存，目前我们都知道目前的上市市场。 。

到底多在哪里？

我找到了兔子医生的朋友，尽可能细化这部分上市数据。 。

争取从更多的切口向大家展示这个巨大的上市市场到底变了什么，多在哪里？ ？

首先，从区域和板块来看，其实每个区域的挂牌都在上涨。 。

尤其 纯外环区的松江、奉贤、嘉定 。

是否眼熟，我们在今年外环外交易的一篇分析中也说过。 。

今年以来，外环外的交易比例一直在增加，尤其是松江、奉贤等纯外环地区。 。

现在看来是带火的不仅是这儿的交易也有挂牌 。

与我们前面提到的高挂牌联系可能更多的是离不开高库存因素。 。

其背后相对更准确的画面应该是3月份市场上市后，4月份市场还没有消化。 。

这就是今天这些地区的高挂牌数量现状。 。

具体来说，板块也是如此。在全市16个地区的200多个板块中，二手上市的TOP20基本都在松江、奉贤和青浦。 。

松江颇具代表性，TOP1-3板块均来自松江，松江在TOP20板块中也占7个板块。 。

考虑到挂牌量小，变化大，仅对比挂牌量大于200套板块。

但是实际上我们看看前面各区的二手挂牌数量和比例，松江并不是最多的。 。

我和松江中介小哥讨论过，他说松江市场得一分为二。 。

九亭泗泾是外国人买房的第一站，外环外放开这里挂牌紧跟交易不断上涨。 。

但是三月份小阳春之后成交量相对下降，留下了一些库存。 。

另一方面，松江的“腹地”就像松江新城和松江老城，更多的是区域市场。 。

有点类似于奉贤内部市场的意思。这部分虽然随着外环的放开而上涨，但并没有赢得上市。 。

这也是两个地区市场去化和新增的节奏问题。 。

说实话，这个解释有点容易，但只能说松江可能更突出。 。

或松江背后的高上市逻辑，让我们看到了目前上市市场的一段剪影。 。

03

看看房子在哪里 。

再来看看是 哪样的 房子，这部分很有趣。 。

第一，价格段有很大的变化。 。

就是低总价的明确增加。

当其他价格段都在不同程度下跌时，你会看到 。

3月份挂牌房屋占300万以下的27%提高28% 。

此外，这是过去一年的明确趋势。从去年到今年，300万以下的比例从19%飙升到28%。 。

低总价意味着房子要么是非核心的，要么是小面积的。 。

但是我们也看到了4月份的上市市场 。

小面积段也在明显下降。

由于30平以下的规模较小，整体走势也比较稳定。

但是其它小面积段都在明显下降，直到90平开始企稳回升，120平以上的增长更为明显。

换言之，目前市场上的房子数量正在上升。 。

总价格不到300万。

还有面积超过90平方米的房子。

会有这样的房子吗？我打开链家，输入这些条件。 。

结论有点出乎我的意料。 。

链外旋页每页有30条房屋信息，100页是顶格处理，并不意味着只有100页。 。

换句话说，今天上海二手上市市场总价不到300万，同时面积段能保持在90平米以上的房子比我们想象的要多得多。 。

我整理了其中一些，包括泗泾、南翔、大桥等板块。 。

在这一部分，中介小哥也提醒我，这部分房子并非天生更多。 。

更多的时候是因为目前的市场使得350万甚至380万的房子 逐渐降至 只有280-300万，才能让这部分低总价反而大规模的房子变得更多。 。

也就是说，低总价和大规模段更多不是上市房源的增加。 。

这是上市价格的波动 重新分配 现在已经上市了 。

另外，现在挂牌的房子也越来越新了。 。

2010年以后，房屋挂牌比例明显增加。 。

对不断增加的总量来说，这种增加会使房龄更新的趋势显得更加明显。 。

这些都是多余的房子的大致特征。 。

也许我不能告诉你具体增加了多少，或者库存是多少。 。

但是可以告诉大家的是，在总量明显增加的情况下，新增是正常的。 。

也就是说，库存挂牌相对较多 。

随后，这部分住房呈现出总价低、面积相对较大、房龄更新等特点。 。

您将发现，挂牌房屋中的高质量因素越来越多 。

假如把住房市场比作一种生态，在市场上不断 适者生存 的情况下 。

房屋整体水平似乎在提高。 。

04

最后我们来看看价格。

过去，我会把价格放在第二位与大家分享，但我真的很好奇房子的增量。 。

事实上，价格这一块也出现了新的变化。 。

对近一年二手挂牌均价走势进行统计。

今年四月之前的挂牌价格走势都是一点一点下降。

但是今年四月终于横住了。

除金山各区挂牌均价外，均有所回升。 。

增加可以忽略不计，重要的是没有进一步下跌。 。

说白了，挂牌价格最直观的反馈就是 房主心态。

对于不同的市场观点，选择是继续降低挂牌价格还是价格不动。 。

但这一点中介小伙伴和我的看法有些细微差别。 。

在我看来，三月份的市场走量虽然是以价换量。 。

但是更多的时候走量也会让房主感觉好一点，价格能不能稳定下来？ 。

然而，中介方面可能更实际。 。

也就是说，当他们说服业主降价时， 。

越来越多的房主选择拒绝或者干脆撤牌，即现在的上市价格已经到了房东的底线，至少已经到了。 阶段性底线。

暂时找不到数据支持谁的说法比较客观。 。

有想法的朋友可以在评论区和我分享你的经历。 。

05

有一段时间没有跟大家分析二手的情况。 。

事实上，在我们的日常分析文本中，二手市场已经被划分为 ：

当月交易、议价空间、价格涨跌、挂牌等方面。 。

你们总是会发现的只有细分一个真正的问题可以相对解释清楚。 。

与此同时，你也会发现，不管是哪一个层次？ 。

这些信息 之间 都密切相关 。

今日上市市场最大的变化是，我们再次见证了新节点的上市数量。 。

与此同时，在这些上市中的细微变化中，无论是房屋的适者生存，还是房主心态的横盘。 。

此时此刻，二手市场的一些真实变化正在表达。 。

此时此刻如果有房主看到这里就会焦虑，这并非本文的初衷。 。

请记住，市场趋势是用来识别的，而不是用来焦虑的。 。

这种焦虑是我的上市价格是否符合市场趋势？ 。

我的房子的物质状况是否抗拒住看房人的审视？ 。

好了，我们下一篇市场文章见 。

以上是巧克丽丽的正文。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”（ID:作者：真的叫卢俊团队，36氪经授权发布，zhenjiaolujun0426)。

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