真正的探索，楼市新政下，谁在快速入场？

“自9月1日晚‘认房不认贷’政策发布以来，电话几乎从未停止，都是咨询和预约的用户。尤其是周末两天，我们连吃饭的时间都没有。”北京多位中介告诉《中国证券报》记者，“观看和交易量是以前的几倍。”

链家一位中介向记者展示了北京二手房数据库。数据显示，目前北京二手房上市房数量已飙升至155016套。“自政策出台以来，北京已经增加了4000多套房，很多房子还没有展示出来。这几天基本上每个小区都有新房，大一点的小区可以增加10多套。”上述链家中介告诉记者。

交易，带看双增

9月4日，在北京西二环周边的一家连锁店，记者看到有几个用户坐在店里等着看房。“这是一个学区，上市数量几乎没有增加，但我们一个周末卖了7套房子。第二季度，我们店几乎没有成交。这两天卖的房子价格我们磨了很久，几乎都低于市场价。”中介赵亮(化名)告诉记者。

赵亮说:“交易基本都是换房的客户，很多都是先买后卖。我们过去常常告诉客户，他们可以在两个月内完成交易流程，但现在他们通常会预留六个月，以避免非核心区域的房子无法出售。”

“我今天一大早就醒了，一共带了三个客户，有的看新房，有的看二手房。我还没来店里，接客户就去看了。我真的很忙，因为我要回复各种咨询电话和微信。现在接触的客户大多是改善型客户，这些人最活跃。”链家大兴区中介王虹(化名)告诉记者，他已经工作了10年。

据王虹介绍，北京二手房市场已经有一段时间没有那么热闹了。今年3月最热的时候，全市一个月卖出了2万多套房，然后开始下跌；最冷的是7月份，北京二手房交易量不超过1万。

根据北京住房和城乡建设委员会官网的数据分析，八月份，北京二手房销售额达到10960套，比上年同期增长12.8%，比上年同期减少21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度范围，但与7月份相比，北京二手房交易量有所回升。

挂牌量猛增

记者在链家数据库中看到，目前北京二手房上市数量已增至155016套，政策出台前上市数量不足15.1万套。"一般而言，北京二手房市场10万至11万套是比较正常的，超过这一界限就是滞销。六月份以来，二手房挂牌数量一直在14万件左右，现在是绝对的高位。“链家中介人李梅(化名)告诉《中国证券报》记者，“上市的房子基本都是非核心区域的房子，核心区域释放的比较少。”

对李梅来说，未来一段时间内挂牌的房源数量将呈上升趋势。"很多房子我们还没来得及呈现出来，还有一些房子资料没有完全隐藏起来。另外，政策出台后，想要挂牌卖房更换的人很多。在短期内，上市数量将继续增加。如果要降低二手房挂牌数量，最重要的一点就是，刚需入场接手这些更换、改善型客户手中的刚需盘。只需进入市场，这个市场才能活跃起来，更换、改善型客户只需要变现后，才能去买房或者学位房。”李梅告诉记者。

李梅表示，新政策出台后，估计会发布一些刚需盘，但是目前还不清楚量有多大。“例如，在新政出台之前，即使你在其他地方有房有贷款记录，你也需要在北京实施第二套贷款政策。如果是普通住房，只能贷40%，但如果是非普通住房，只能贷20%。如今只要还清欠款，在北京没有房子，就可以算是第一套执行贷款。这样，对于这些客户来说，就会形成好处。”李梅告诉记者。

豪宅网总经理刘军告诉《中国证券报》记者，“认房不认贷”政策出台后，对刚需客户的影响有限，改善型住房客户影响较大。北京的普通住宅标准是五环总价低于468万元。新政出台后，更换客户的首付比例可以从之前的60%降低到3.50%。而且高于468万元的住宅是非普通住宅，新政出台后，更换型客户的首付比例可以从之前的80%降到40%。对购买非普通住宅的用户来说，这是一个很大的好处，特别是800万元以上的住宅，刺激效果会很大。

“新房全面调价”消息不真实

新房方面，“认房不认贷”政策一出台，就有消息称北京“开发商取消新房优惠政策”。中国证券报记者了解到，北京很多新房都发现了，这种情况并不多见。以前很多楼盘的折扣还是存在的，看着也没有明显增加。然而，一些房地产公司看到了排队的情况。

“我们的房地产有97%的折扣，除此之外，还有一些特价房。目前这些优惠政策都在，看着很正常。我们正在积极营销客户，后续取决于市场。”通州区某楼盘销售告诉记者。

另一番景象是大兴西红门。由于房地产与多家中介合作，政策放开后，很多中介将客户送到售楼处。他说：“新房销售最省时省力，抽成也比较高，假设是改善型客户，我们首先推出合作新房。”一位中介告诉记者，“西红门有几个新盘，属于五环路以内，每平方米价格在6万元左右。在新政之前，很多需求改善的客户无法支付足够的首付。现在，只要还款没有问题，他们就买得起。所以这两天这些盘子很火，看房子需要排队。房地产接待员那么多，愿意等就等，不愿等就算了。周围一栋楼一夜之间卖出了10多套。”

“在北京的新楼盘之前，最好卖两居室。新政出台后，三居室和四居室的认购情况明显改善。短期来看，商品好、畅销的楼盘应该很快就会抢房清盘。对于二级改善板块，可以上车的客户多了，销量也会有一定程度的提升。”刘军告诉记者。

购房者心态不同

购房者张强(化名)告诉《中国证券报》记者，除了首付压力外，购房者面临着无法避免的还款压力。“现在房贷的月还款额不能低于每月流水的50%。如果贷款200万，每个月至少需要3万元的工资；如果贷款300万，需要4万元的工资，需要足够的工资来支撑。”张强说。

链家中介人士向《中国证券报》记者算了一笔账。现在，北京第一套房贷的利息是4.75%，第二套房是5.25%。100万元贷款分25年结算，每月需偿还5700元；200万元对应偿还11400元，300万元对应偿还17100元，400万元对应偿还22800元。链家中介说：“工资流至少是每月还款额的两倍。

刚刚需要买房的宋玉(化名)告诉《中国证券报》记者，这项政策是一项有利的政策，中期肯定会有所改善。但是短期噪音太大，业主对之前看好的房子的态度变了一点，但是房子还没有到抢购的程度，所以最近还是选择观望一段时间。

外地有房有贷，北京没有房的张丽丽(化名)告诉中国证券报记者，外地的房子已经买到了高点，现在出手就是“亏”。但是比以前更好的是，在政策出台之前，把外地的房子“割肉”卖掉，在北京还要按二套贷款执行，首付不够。政策出台后，可按首套贷款执行，首付终于够了。他说：“即便是亏损，如果卖得好，也会尽快把外地的房子卖掉，买北京的房子。”张丽丽告诉记者。

此外，记者还了解到，在新政出台之前，很多购买核心区、总价1000万元的买家都是全款，目前仍以全款为主。“很多在核心区买房的家庭不仅有房子，对他们影响不大。”链家中介告诉记者。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com