谁从城中村改造中受益最大？这是买房子的好时机吗？《湾区风云录》
9月27日至28日，凤凰卫视和凤凰网联合举办的“凤凰湾财经论坛2023”将在香港和深圳同时举行。邀请国内外政府官员、专家学者和行业精英讨论大湾区建设、中国经济和世界经济。论坛开幕前夕，凤凰网财经联合中国基金报推出了《湾区风云录》系列采访，易居研究院研究总监严跃进对话。
今年以来，中央高级别会议多次提到城中村改造。这次城中村改造谁会受益最大？近日，房地产整合政策密集出台。现在是买房的好时机吗？
说到城中村改造中房地产企业的机会，严跃进指出，近两年很多企业面临债务问题，城中村的一些项目还没有开发出来。如果其他公司有能力收购并购，或者有其他合作开发的想法，一定要研究城中村的项目资源是如何分布的，这里有一些合作的机会。
严跃进认为现在买房的机会很好，不同地方差别不大。由于本轮市场调整基本同步，“都是在之前市场大幅度降温的过程中，慢慢从复苏的角度进行的。”
然而，严跃进并不认为新房地产政策的密集颁布将明显提高房价。“现在，在政策出台之前，房价肯定会上涨。没有这个条件。没有这个市场基础。肯定有市场议价的空间和机会。 ”
“所以最近买家看到一些政策越来越好。房价会这么快上涨吗？可能有潜在的概率，但短期内我不这么认为。”严跃进说:“为什么？供求关系仍然是一个非常重要的因素。不会说短期内供求关系发生了很大的变化。这是一个缓慢的过程。”
下面是直播对话的精要性：
01
严跃进：降低首付政策的市场效果可能会更大
《湾区风云录》：从7月27日的政治局会议到7月31日的国务院会议，中央和地方政府密集表态出台了房地产整合政策。你认为这些政策信号的特点是什么？他们对房地产市场有多大的支持？
严跃进:这些政策信号有一个时代背景需要注意，那就是目前的一些政策应该与整个宏观经济环境相结合。整个房地产应该与宏观经济联系在一起，这与我们简单地认为房地产市场在不久的将来可能会有压力不同。
要了解各部门的减税政策，激活内需政策，包括防范金融风险的政策，肯定和房地产息息相关，这是我们理解当前政策的重要一点。与此同时，一线城市也积极表达了自己的观点，这充分说明一线城市对当前房地产市场的重视程度，也说明一线城市整体宽松政策的可能性更大。总的来说，我觉得这个政策信号很强，应该是疫情以来最强的政策信号。
《湾区风云录》：让我们从住房和城乡建设部的新政策开始。住房和城乡建设部最近明确了优化楼市政策的方向，提出了支持刚度、改善住房需求、降低首套房首付比例和贷款利率、减免改善性住房换购税费、认房不认贷个人住房贷款等政策措施。你认为这些政策会如何影响不同城市、不同类型、不同价格段的住房供需和价格走势？
严跃进:住房和城乡建设部的政策内容充分体现了对当前房地产市场的支持，尤其是一些关于金融和税收的政策。事实上，这些政策之前已经大规模推进，但有些地方政策可能还没有完全实施，需要进一步实施。比如内蒙古赤峰最近提出要落实住房和城乡建设部的政策，实行不认贷款的住房认证。
从实际反馈来看，我认为减少首付政策的市场效应可能会更大。为什么呢？其实现在普通人买房的收入还是有限制的，所以减少首付的政策应该会更有效。同时，今年关于房贷利率的讨论也很多，很多地方也降到了比较低的水平。客观来说，可以减轻一些每月还款的压力。
对于不同城市、不同类型、不同价格市场的一些影响，我认为大城市的空间相对较大，比如降低首付、降低利率等。在空间方面，大城市对市场更加敏感，市场效果更加积极。
其实我觉得有些政策可能还没有完全出台，但是你应该有一个想法，就像主持人刚才说的，哪种购房需求可能会有更大的影响？如果涉及到房贷政策的变化，可能会对刚需产生影响，估计改善的影响会更大。
02
新政出台房价上涨？严跃进：短期内不会
不能简单地用过去的想法来理解市场。
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《湾区风云录》：当你在6月份接受采访时，你说中国的二手房市场已经悄然从卖方市场变成了买方市场。新政后市场会逆转吗？我们可以看到，广州、沈阳、南京等一些城市的二手房业主已经开始为自己的房子涨价了。你认为这种涨价会是长期趋势还是昙花一现？
严跃进:涨价的原因有很多。据媒体报道，有些是因为当时价格比较随意，也就是试探市场，所以挂得比较低等等。他的销售想法不是很强烈。现在我又调整了房子。
另外，最近的政策确实放松了，预计会好转，房主会涨价吗？这一心理肯定是有的，这取决于房东出售房屋的意愿。有的房主假设他的房子比较好，学区比较好，从他的心理上来说，他肯定会更强。但是如果他急着卖，为了换房子或者资金压力比较大，那么他仍然有议价的空间。根据中介公司的反馈，如果你真诚地购买，价格肯定还能谈。
现在肯定还没到政策出房价就拉起来了。没有这样的条件。没有这样的市场基础。市场议价空间，议价机会肯定还有。所以最近买家看到一些政策变好了，房价会不会这么快拉起来？可能会有潜在的可能性，但短期内我不这么认为。为何？供求关系仍然是一个非常重要的因素，不会说短期内供求关系发生了很大的变化，而是一个缓慢的过程。
我们应该看到，目前的房地产市场与过去有着本质的不同，尤其是2014年:第一，疫情过后，大家都意识到资金压力相对较大，这种感觉一定比较强烈；第二，2014年，很多人手里没有房子，需求量很大。我家乡的一些学生在那些年买了一套房子，然后买了一套。为什么要讲这个例子？现在二手房的结构发生了变化，情况也发生了变化。目前每个人手中都有一套房子，这种情况不容忽视，不同于以前许多人没有房子的情况。
当然，现在可能还是有很多人没有房子，但总的来说，近年来有房子的人数肯定拉得比较快。因此，我们必须理解房地产的逻辑必须改变，包括卖房、买房、中介公司等。我们还是要基于这个去理解，而不是简单地用过去的想法去理解市场。我们应该了解一些普通人在新一轮经济发展中的新想法，以及房地产结构的一些新变化。
03
严跃进：从淄博到“村超”，每一个城市都有亮点。
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《湾区风云录》：除了一线城市，其他城市也面临着不同城市房地产市场调整的压力。你认为二三线城市使用好政策工具箱有哪些重点和难点？他们应该如何平衡许多目标，如稳定增长、去库存和防范风险？
严跃进:二三线城市买房的压力一定要小一些，这是可以看到的。当然，二三线城市要注意一些新的问题，就像我们过去常说的鹤岗一样，但这并不是偶然的。之后出现了一个河南鹤壁。这些城市背后的原因非常相似，就是人口流出。
如果人口少了，房地产市场下一步该怎么办？一定要遇到一些新的问题和压力，或者买房的人少了，房地产就开始闲置了。所以上次鹤壁把老房子当仓库用房，也是一个想法。如何使用房子非常重要。在这个过程中，一些二三线城市开始了，比如农民在城市买房等。，这方面的需求也需要探索。
还有一种三四线城市也很有意思，比如广东的惠州，云南的大理，这两个城市很典型。他对外国旅游的需求依赖度很高，对其他城市还是有启发的。只要每个人都愿意来，每个人都愿意长期呆在那里，即使他们不在那里定居，房地产市场自然也会强大。
另外还有一些城市，最近我们经常谈到淄博，还有一个云南贵州榕江“村超”。虽然这个地方以前经济不好，或者以前大家都不太了解，但是你会发现它背后其实有些东西可以挖掘出来。众所周知，云南贵州吃得好，玩得开心。感觉生活还是很好的。如果你挖掘出这方面的东西，你会发现那个县是有活力的，要么是我们想象的那个县，要么是没有人。县城还可以制造“村超”。这个东西完成后，会对我们的房地产产生影响。更不用说买房的需求了，至少酒店和宾馆的需求一下子就拉高了，城市的投资形象也罢了。
所以总的来说，虽然我们每个城市都遇到了一些问题，但是都有亮点。在接下来的发展中，我们必须对这些点大惊小怪，大惊小怪。谁把这篇文章做得最好，它的房地产应该是最强的。
04
谁从城中村改造中受益最大？严跃进：这里有个好机会
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《湾区风云录》：最近还有一个非常受关注的促进房地产复苏的政策，那就是国常会发布了《关于积极有序推进超大城市城中村改造的实施意见》。这一轮城中村改造鼓励民间投资积极参与改造。从之前的经验来看，谁能从新一轮城中村改造中分一杯羹？一二线城市买地布局的房地产开发商是否受益最大？
严跃进:其实这个有很多点可以说。如果说现在哪些公司有一些城中村项目，除了一些大型优质的公司，前几年一定有一些债务风险的公司有一些城中村的土地资源。
那么这儿有什么好机会呢？近两年来，很多企业面临债务问题，一些城中村项目尚未开发完毕。如果其他公司有收购和并购的能力，或者有其他合作开发的想法，他们必须研究这两年的债务风险问题公司，以及他手中的城中村项目资源是如何分布的。这儿有一些合作机会，尽管有些企业他不主动找你，你也应该主动去找。这一年就是要主动去找项目，不管项目好不好都要去尝试。这是第一。
其次，从政府城中村改造的角度来看，各地肯定会努力。这里有两种类型的城市，一种是非常强大的城市，另一种是相对较弱的城市。强大的城市就像安徽的合肥。最近，他发布了一项关于城中村的政策，并提到了城中村改造中一些土地定向供应的方法。
我的理解是什么？地方政府肯定想加快城中村的工作。为什么呢？土地资源背后的优势还是挺大的，或者如果城中村改造做得好，地方政府的资金支持还是比较大的。在这方面，地块的特性会更好，质量也会更好。而且城中村带动了当地经济，可以快速扩大内需。
下一步，公司要积极探索，研究资金实力雄厚的公司，以及产品研发模式良好的公司。能够做一些公益保障房等等也会有很大的优势。或者有很好的提高城市质量的功能。最近上海也推出了一些城市发展非常好的项目。随着城中村的改造，公司未来的市场地位将会增强。
一些不足的城市也要密切关注。事实上，在城中村工作并不难。为什么呢？他谈论的是特大城市和特大城市，这些城市必须有优势，包括人口优势、资金优势和人才优势。因此，虽然石家庄、太原等城市规模不大，但城中村的比例相对较高。而在这一轮新的发展中，这些地方肯定会有一些相对较大的发展机会。
《湾区风云录》：许多人对城中村改造能否像以前的棚改2.0那样复制房价暴涨的奇观感到好奇？
严跃进:其实没有直接关系。城中村改造或棚改本身就是处理居民住房困难和城市面貌的问题。为什么一开始房价这么大？我刚才提到，买房的需求非常旺盛，当时房地产市场处于非常强劲的上升趋势。从这个角度来看，当时整个市场的效果一定很直观。
现在会有吗？客观来说，因为特大城市和特大城市也是人口比较多的地方，我最近看到杭州等人提出取消市中心落户名额的限制。从这个角度来看，很多人都愿意在城市定居。现在这个城市要建城中村，背后的需求来了，有些人想买房等等，所以有可能推高房价。
因为城中村的地段优势在那里，无论什么产品，都可能有进一步推动房价的预期。我们应该让有利的政策为普通人服务，而不是说有利的政策最终会导致房价泡沫。
05
严跃进：我们的户籍政策实际上更加灵活，县城的机会比想象的要多。
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《湾区风云录》：你刚才提到放开定居。8月3日，公安部宣布全面放宽大城市定居条件，完善大城市积分定居政策。这是否意味着未来人口将继续集中在大城市？
严跃进：户籍政策解决了人口流动问题。所有的人口都去大城市了吗？如今也许人们反而去了农村。为何？在过去的两年里，许多大学生被鼓励帮助农村振兴。一些退役士兵估计会回去，而另一些人估计会回家创业。我们也听说过很多农村创业养鸡、养殖的案例。我觉得中国在这个政策上有所放松，鼓励很多人从农村振兴的角度回到农村给你一个户籍。说实话，这个户籍之前是回不去的。
综上所述，户籍政策并不意味着每个人都去大城市，小城市也有可能放开，也有可能去农村。因此，我们的户籍政策实际上更加灵活，这可以帮助各种各样的人找到自己工作、学习、安居乐业的一点。真正把户籍和我们的工作、学习结合起来，其实是人口分布比较平衡的一个点。
《湾区风云录》：那么你认为现在年轻人回县城买房还是个不错的选择吗？
严跃进:怎么说呢？我认为时代已经变了。就像我们的节目一样，我在上海，但在一定程度上，我只需要在农村家里有一个网络。事实上，我现在不需要互联网，因为手机本身就有互联网。
客观来说，大城市肯定有更多的机会，但我们必须看到机会这个词也发生了变化。小城市也有很多机会，互联网带来了很多机会。最典型的就是一些直播、卖货等。在网络农村振兴中，这些内容可以在很多地方使用。
所以我们首先要明白，县城一定有机会，而且比我们想象的要多。从生活的性价比来看，在过去的十年里，小城市的机会相对更多。因此，我们应该根据自己的情况来定位我们的生活和家庭。总的来说，我们可以从发展的角度来鼓励一些县的定居。
06
严跃进：虽然恒大犯了这么多错误，但是有一点还是挺厉害的。
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《湾区风云录》：自去年7月以来，恒大、融创、泰和等头部房地产企业纷纷陷入现金流困境。这项新的房地产政策的出台对这些面临商业危机的房地产企业有什么影响？哪些房地产企业可以拯救危险？
严跃进:首先，整个大环境正朝着好的方向发展，或者政府非常支持通过社会化和法制化来解决这个问题。现阶段，政策实际上在几个方面受到影响。首先，政策环境有所改善，市场预测必须朝着好的方向发展。从这个角度来看，企业解决一些问题肯定有很多新的机会。投资者预期好，金融企业预期好，对企业影响很大。
二是看销售端数据。外部资金最终是外部资金，最终取决于公司自己的销售端资金。如果销售数据得到改善，影响仍然很大。因此，公司必须做好销售数据。
我们来谈谈恒大。虽然恒大犯了那么多错误，导致了那么多雷霆万钧的事情，但是网上有人调侃，说要给我们国家这么多债务。然而，恒大有一点非常强大。他做了很多现有的房子。目前，他卖掉了许多现有的房子。现有房子的问题肯定比较小。这个企业还是很顽强的。在这种顽强的背后，你会发现，其实普通人不能从财务角度严格理解这个企业。
所以，大企业小企业都无所谓。如果你的房子建得好，销售数据好，现金流就会开始改正。这才是真正回归产品为王，产品第一的导向，这一点非常重要。从这个角度来看，有些企业还是有机会的，不能气馁。市场环境仍在改善，公司仍然有许多新的希望和机会。
07
严跃进：人口多是大湾区应该非常重视的一种资源。
《湾区风云录》：现在一些城市圈正在形成集聚效应，以粤港澳大湾区为例，你如何分析大湾区房地产市场的特点和趋势？
严跃进:粤港澳大湾区和上海长三角还是有一些区别的。为什么呢？从我们的感受来看，最近有一大批香港市民去广东南沙、中山、佛山买房。一般来说，仍然有一批富人支持房地产。
因此，我们必须意识到人口众多，富人众多，这是大湾区应该非常重视的资源。去广州玩，去上海玩，感觉很深。感觉广州的路上人不多，明显比长三角多。由于规划原因，长三角的人口分布相当均匀，但广州确实人多，车多，城市密集，农村城市分不清。
如果有人口，市场需求非常强劲，所以无论是广州还是深圳，我们现在经常谈论“深中大桥”，深圳到中山的一些渠道可以享受到非常好的人口红利。
第二，就住房短缺而言，粤港澳大湾区城市农村整体住房建设其实非常发达，住房供应量相对较大。从这个角度来说，也是一件好事，房价也不会炒得那么厉害。房子那么多，比如广州、东莞、深圳等。，而且每个地方的交通都很方便，还有很多选择可以处理房子。
最终，大湾区绝对不是华南市场或广东市场的简单概念。大湾区引进年轻人，关注年轻人的需求是非常重要的，包括一些现在提供的工业园区和一些经济适用的租赁住房等商品。这个粤港澳大湾区做得很好，值得其他城市圈学习。
08
严跃进：现在是买房的好时机，各地差别不大。
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《湾区风云录》：面对目前复杂的房地产市场，许多人仍然选择观望。易居研究院最新报告指出，一线城市的政策已经到来。现在是在一线城市买房的好时机吗？二三线城市呢？
严跃进:时机一定很好。为什么呢？一般来说，房价泡沫已经消除，政策更加宽松。从这个角度来看，我们还是要积极鼓励买房。
说到在湾区买房，还是有点不一样的。广州有很多选择和机会。比如广东佛山东莞各个镇都很好，和大城市差别不大，交通也很方便。所以我觉得最近刚需买房可以积极关注。买房的好时机真的来了，有很多整合政策。
同时，在不久的将来，我们应该进一步关注一些宽松的政策，包括深圳关于进一步提高公积金提取金额的政策。这些政策正在不断努力，进一步鼓励年轻人处理住房问题。
《湾区风云录》：现在是北京、上海等二三线城市的好时机吗？
严跃进:差别不大。因为这一轮的市场调整基本是同步的，并不是说哪个城市好哪个城市不好，而是在之前市场大幅度降温的过程中，慢慢从复苏的角度进行的。
因此，我认为整个步骤应该是相似的，无论是大城市还是小城市，一线还是二三四线。由于前几年三四线城市的市场需求没有得到很大的释放，现在政策放松肯定会有波动。这是什么一个非常重要的逻辑？正是我们整个宏观经济的基本面必然会不断复苏，不断改善。整体宏观经济不错，我们的房地产肯定会跟得上好，所有城市的表现也会跟得上好。
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