2025年第二季度北京写字楼市场展望及第一季度回顾

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北京写字楼市场2025年第二季度展望

市场压力持续:租金持续下降，业主战略深度调整

虽然中央政府继续出台房地产稳定控制政策和产业支持措施，但北京甲级写字楼市场仍将面临严峻考验。由于全球经济不确定性的持续影响，部分企业的战略收缩趋势没有改变。预计北京甲级写字楼市场租金水平将在第二季度继续下降。

新需求的不确定性使得办公市场的业主面临着极其激烈的竞争压力。为了达成交易，业主不得不面对许多跨层次、跨区域的竞争，削弱了区域性建筑的堡垒。

面对激烈的市场竞争，业主策略将继续深化调整，免租期将普遍增加。同时，业主将灵活接受租赁重组，为新租户提供定制装修补贴。

需求方结构性变化：技术引领，搬迁租户多为升级整合需求。

得益于“人工智能” “行动计划和集成电路产业扶持政策的持续努力，以中关村为代表的科技产业集聚区将保持较强的租赁需求韧性，头部科技企业基于业务扩张和产品升级，产生新的租赁/租赁需求。

在资本市场改革深化的背景下，内资金融机构的扩大租金需求明显回升。基于业务规模扩张和品牌升级的考虑，专业业务领域，尤其是内资律师事务所，其办公空间升级和租金扩张的需求在第一季度表现出强劲的势头，预计第二季度将继续这一趋势。

经营状况良好的企业为了提高企业形象和工作效率，一般会重点搬到核心商业区的优质写字楼，这将有效支撑核心商业区的租赁活动。

由于国际地缘政治和经贸环境的不确定性，外资企业的租赁策略仍然趋于传统，一些跨国公司的退租和面积提升措施将继续给国际贸易、燕莎等外资集群带来压力。

大宗交易市场：自用需求强劲，调价创造窗口期

北京核心商业区优质写字楼资产价格已进入股票投资区间，部分标杆项目成交价格较市场峰值回调高达40%，价格调整幅度显著。价值洼地效应正在吸引有实力的买家积极入市。

预计办公楼大宗交易市场将继续由自用客户主导。在目前的市场环境下，经济实力雄厚的公司自用客户正在不断加大对核心商业区优质资产的配置力度，其中整个/整个交易目标具有稀缺属性，尤其受到市场的青睐。

具有长期投资特征的机构投资者仍然关注核心区域的稀缺资产。这类资本一般采用“购买所有权”的策略，现金流表现稳定、租户优质、绿色认证相结合的项目更受青睐。

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2025年第二季度北京写字楼市场战略

对租户的意见：政策利用和条款提高并举，把握窗口期实现价值最大化

重点关注各商业区的特色扶持政策。符合条件的企业应提前了解政策细节，准备申请材料，确保及时获得资金支持。例如，符合公园产业功能分区的星地中心企业提供最高1500万元的资金支持。

租户需要及时评估需求和当前租赁，并根据未来发展计划制定租赁优化计划。目前，甲等写字楼市场的平均有效租金比2018年的峰值水平下降了约36%。租户可以要求业主提供更灵活的条款(如增加免租期、提供装修补贴等。)，并在租赁中增加“同区域租金下跌触发重谈”的条款，从而降低未来市场变化带来的风险。

给予业主意见：引导核心产业，应对供应高峰

在当前的市场环境下，业主应重点关注TMT。、需求稳步增长的关键行业客户，如金融和专业服务。通过更开放、更创新的合作，为高成长租户提供租赁面积、期限和条款的灵活性，吸引优质租户。

考虑到2026年将迎来新一轮供应高峰，建议业主采取前瞻性策略:提前启动租户续租谈判，积极配合高端客户的租赁重组需求，通过定制服务方案建立长期双赢的合作关系。

通过技术和优质设施重塑建筑运营:业主可以利用AIoT智能建筑技术节约能源，降低20%的运营和人工成本；为租户提供特定类型客户所需的配套设施和服务，如公共会议空间、专业实验室、24小时空调等，提高租户自身的租赁面积和租赁成本，提高客户满意度。

给予收购者意见：制定长期资产战略，锁定优质资源

资金充足的企业可以考虑以折扣价格购买优质整层/整栋资产，实现长期成本控制和资产增值。

优先选择包括LEED金级及以上、WELL认证或中国绿色建筑三星认证建筑。这类资产更符合未来监管趋势，有效降低长期持有成本。

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回顾宏观环境

宏观经济

宏观政策

虽然中央政府通过房地产稳定控制、宽松货币政策、科技产业支持等政策释放了积极信号，但北京写字楼市场短期内仍面临需求疲软的压力。世界经济的不确定性和一些企业的战略收缩可能会导致企业持续退租和缩租，进一步提高北京甲级写字楼市场的空置率，房租水平继续下降。

从中长期来看，利好政策将逐步传递到科技、消费等内需驱动产业，推动中关村等科技产业集聚的商业区结构性复苏。预计在政策支持和租金普遍下降的作用下，公司将比以往更多地区考虑位置。

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甲等办公楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体表现

2025年第一季度，北京甲级写字楼市场平均有效租金环比下降4.7%，进一步下降至246元/平方米建筑面积/月，接近2011年历史低点。虽然市场预测边际有所改善，但实质性需求复苏乏力，租金下降趋势依然确定。空置率达到17.9%，近年来仍处于较高水平。

就需求方面而言，行业分化特征明显。新兴产业，如人工智能、高端设备制造、游戏、新消费等，都表现出强烈的需求韧性。值得注意的是，本季度市场交易仍以现有客户的更换需求为主，新增需求释放有限。在此背景下，业主端积极调整策略，不仅通过更灵活的租金机制吸引租户，还推出了一系列灵活的激励方案，包括为新租户提供定制装修，提升项目竞争力。另外，租金处于高位，而且租约还有一定期限的大规模租户，也提前积极与业主沟通租约重组方案。

北京甲级写字楼租赁市场定位商圈概况

季度对北京各商圈的洞察

主要租户分布格局

金融企业仍然以金融街为绝对核心。该地区甲等办公楼租赁面积达到129.8万平方米，较上月略有增长0.7%，显示出传统金融中心的持续吸引力。值得注意的是，丽泽商业区以12.8%的环比增速领先，金融企业租赁面积达到35.8万平方米，说明新兴金融集聚区的发展潜力正在释放。

TMT企业呈现出“双核驱动”的特点:中关村作为科技创新战略的源头，保持了48.2万平方米的稳定规模，而丽泽商圈也实现了12.8%的显著增长，说明科技企业的位置正在从单极向多中心模式演变。

专业服务租户继续集中在核心商业区，国际贸易商业区以67万平方米的租赁规模占据主导地位，东二环和中关村保持环比增长0.8%和2.6%。燕莎和亚奥商业区同步下降了1.4%。

内资、港澳台和外资公司的分布格局

国内资本继续保持市场主导地位。国际贸易商业区以167.6万平方米的租赁规模排名第一，展现了传统核心商业区的巨大吸引力。丽泽商业区特别明显，租赁面积81.8万平方米，环比增长12.8%，显示出其作为新兴商业区的发展潜力。

港澳台公司租赁需求相对有限，仅在金融街、亚奥、燕莎等场所零星分布。租赁面积环比变化较小，整体市场表现稳定。

外资企业的租赁需求呈现结构性调整，国际贸易商圈仍然保持着72.2万平方米的核心地位。虽然丽泽商圈的外资租赁面积只有83000平方米，但12.8%的快速增长表明，新兴商圈正逐渐获得国际租户的认可。

国际贸易中服地块供应情况

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大宗交易市场概况

北京写字楼大宗交易市场表现

北京写字楼大宗交易市场在2025年第一季度呈现结构性复苏，共完成8宗大宗交易，累计成交额达78亿元。根据区域分布特点，交易目标分布在朝阳、西城、通州、石景山、大兴、昌平区。值得注意的是，本季度自用客户的营业额比例为75%，而按营业额计算，占比高达97%，强烈表明市场交易主体已经从传统投资机构转变为公司自用需求。

市场复苏的主要原因是核心商业区优质写字楼的资产价格调整了性价比极高的范围，吸引了资金实力雄厚的自用公司积极配备房地产资产。在此背景下，本季度写字楼大宗交易额度占全市房地产大宗交易总额的比重跃升至75.2%，创下近年来新高。

由于核心区新建高质量写字楼入市，2025年第一季度北京写字楼大宗交易市场成交价格大幅上涨，西城区中海金融中心项目平均成交价格超过80000元/平方米建筑面积，推动整体市场平均成交价格攀升至50862元/平方米建筑面积，比2022年低点价格上涨近30%。本季度市场平均成交价格较高，导致办公楼租售比下降至5.8%，是近年来的最低水平。

这一轮价格上涨主要来自核心商业区优质资产的多重价值支撑:一是核心区域新增供应有限，加强了资产稀缺性；其次，投资性价比优势在前期调价后呈现。这些关键价值点已经成为不断吸引自用客户的核心要素。公司决策者正在从全生命周期成本的角度重新评估“自持和租赁”的优缺点。运营成本的可控性正在逐渐取代短期价格因素，成为资产购买决策的关键考虑因素。

北京大宗交易市场成交案例

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近期热点行业动态

人工智能产业的发展趋势

AI4S正在重塑科研范式：大模型技术转变为核心驱动力转变

AI4是一种多模态大模型的深度应用S（AI for science）将继续加强对科研多维数据的深度分析能力，帮助实现复杂科学问题的系统认知和跨领域整合。这一趋势将为生物医学、气候研究、新材料研发、生命科学模拟和新能源探索等基础和应用学科带来突破。

具体智能启航年：智能体“大脑”与物理载体协同演变

具体智能的发展重点将从硬件本身转向智能系统的整体升级。这个过程主要表现在三个维度:在工业生态方面，百家争鸣的创业公司将加快整合，市场将进入适者生存阶段；在技术创新方面，端到端建模技术不断优化，小脑大模型的尝试有望实现关键进展；在应用落地上，我们也会在工业场景中看到更多的智能应用，一些人形机器人将迎来量产。

跨模式统一建模:原生多模态架构开启高效AI新路径

在模拟人类认知过程中，基于文本的单模态大模型和简单拼接的多模态系统存在本质缺陷。采用端到端结构的原始多模态技术，实现了视觉、听觉、三维空间等多维数据的深度融合。从模型训练的早期阶段，为多模态AI的发展提供了突破性的解决方案。这一技术范式在实践阶段即完成跨模态对齐，正成为构建下一代统一多模态大模式的关键演变方向。

近期人工智能产业动态动态

智谱在2025年中关村论坛上发布了智能体“AutoGLM思维”，可以在执行操作的同时进行复杂的思考。例如，可以打开和浏览网页，完成从数据检索、分析到生成的报告。

在“2025中国移动云智算大会”上，中国移动发布了第一款人形机器人产品——迎宾导游机器人。

拥有智能公司千寻智能完成Pre-A轮融资5.28亿元。该融资由阿美风险投资公司的Prosperity7 Ventures(P7)投资、招商局风险投资、广发信德、靖亚资本、东方富海、华控基金等多家资本参与，华发集团、浙江科技基金、上市公司浙江东方在杭州联合发起设立的富科技基金参与。

星海图，一家智能公司宣布完成A2、A3系列融资，融资总额超过3亿元。本系列融资由凯辉基金、联想风险投资、海尔资本等产业资本投资、老股东IDG资本、高淳风险投资、百度风险投资、同歌风险投资等追踪投资组成。

石智航是一家智能创业公司，宣布完成天使轮1.2亿美元的融资，由蓝驰风险投资、启明风险投资、线性资本、恒旭资本、洪泰基金、联想风险投资、襄和资本、高淳风险投资和后续投资。

星尘智能持续完成A轮和A轮 轮融资数亿元，由锦秋基金、蚂蚁集团领导，云启资本、道彤资本等老股东跟进。

渐变动力宣布，A最近完成了。 轮融资，半年累计完成5亿元A系列融资。在A轮系列的逐步动力融资中，很多老股东不断跟进，战略产业投资者包括阿里巴巴集团、招商局风险投资、尚高资本、威来资本、联想风险投资、海岸时代、纳爱斯集团。

智源机器人已经完成了新的B轮融资。这一轮投资由腾讯领导，龙旗科技、卧龙电气、华发集团、蓝驰创投等众多行业和老股东跟进。

办公市场上人工智能企业的动态

选址建议

技术产业集中地：优先选择靠近科技园区、大学或研究机构的地段，方便招聘和合作人才。

交通便利：选择地铁沿线或通勤枢纽周边，降低员工通勤成本，增强对年轻技术人才的吸引力。

优质硬件：建筑物的电力供应充足；货运电梯的荷载和尺寸需要满足大型人形机器人和重型R&D设备的运输需求；建筑物的隔音性能应达到一定的标准，以有效隔离机器人测试过程中产生的噪音。

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