地产龙头保利发展的战略抉择：舍利润保现金流
4月17日晚间，连续三年销售额居行业首位的保利发展公布2025年业绩：
- 全年销售额2530亿元，连续三年行业第一；
- 营业收入3081.44亿元，同比微降1.13%；
- 归母净利润大幅下滑79.31%，仅余10.35亿元；
- 经营现金流净额151.91亿元，同比激增142.74%；
- 在手现金1229亿元，现金短债比1.74倍；
- 综合融资成本降至2.72%，创历史新低。
利润大幅缩水的同时，现金流充裕且融资成本创新低，显然保利主动调整经营策略，优先保障现金流。
数据来源：保利发展2025年年报
01 净利润显著下滑
保利发展2024年归母净利润为50.01亿元，2025年骤降至10.35亿元；扣非归母净利润同比下滑84.52%至6.59亿元，成为年报焦点。
保利解释称，受行业与市场波动影响，房地产项目结转毛利率同比下降，房地产销售收入同比减少1.19%，毛利率降低0.99个百分点。尽管其毛利率低于中海、招商蛇口等同行，但在行业利润普遍下滑背景下仍属合理区间。
区域表现差异明显，五大区域中仅华东营收正增长，北方地区下滑33.84%；毛利率方面，华东、北方、中部同比上升，华南、西部分别减少4.66、5.63个百分点。
合联营投资收益恶化也是净利率下滑主因之一。受部分合作项目销售不及预期影响，合联营投资收益从2024年的12.2亿元降至2025年的-1.4亿元，减少13.6亿元；同时少数股东损益占比从48.7%升至84.5%，进一步压缩归母净利润。
数据来源：保利发展2025年年报
近两年，上市房企常通过大幅计提资产减值、主动减少净利润以出清风险，保利也采取了类似操作。2025年，保利计提资产减值准备69.58亿元，吞噬归母净利润44.47亿元。其中存货跌价准备54.42亿元（占78.2%），涉及佛山保利中交大都汇等去化困难项目；长期股权投资减值准备10.15亿元（占14.6%），针对上海华辕实业等合作企业；其他应收款减值准备5.01亿元（占7.2%），主要为关联方及合作方应收款减值。
立信会计师事务所出具标准无保留意见审计报告，业内认为这是保利主动清理历史包袱，为未来发展减负。
02 库存压力依旧较大
按销售额计，保利已连续三年行业第一。2025年实现销售签约额2530亿元，同比下降21.67%，降幅超行业平均，且连续两年降幅超20%，销售压力较同行更大。
为缓解业绩下滑，保利持续加大核心城市土储占比。2025年拓展总地价791亿元，一二线城市占比超90%，核心城市占比99%，北京、上海、广州三地占比约48%，以此对冲三四线城市的“老库存”。
库存结构上，待售面积主要集中于核心城市，去化周期合理，但存在结构性压力：竣工物业规模增长7.2%至2137.7亿元，占存货比例升至28.1%，去化压力加大；2022年前获取的存量待售项目中部分高价地去化难；三四线城市库存仍多，去化压力突出。
为加快去化，保利采取系列措施：
- “老盘新作”：对存量项目调规优化、产品升级；
- “以销定产”：新开工面积同比下滑40%，减少新增库存；
- 灵活定价：降价促销、团购优惠，以毛利率换去化速度。
2025年存量项目贡献签约额953亿元，占总签约额约38%，去化初见成效但仍需努力。
开源证券分析预计，2026年保利短期利润仍承压，毛利率或于2026年筑底，2027年恢复，但PE倍数未来三年将持续下降。
行业洗牌期“剩者为王”，保利正凭借发债、融资成本及销售运营优势保障现金流，以“稳”求胜。
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