深圳组建金融顾问团 构建全链条机制纾解地产困局

这并非简单的“输血式”救助，而是一套涵盖信贷、债券、重组、资产证券化的全链条金融服务体系。

中房报记者 许倩丨北京报道

深圳房地产纾困迎来专业“智囊团”支持。

4月8日，深圳投融资金融顾问团正式成立，将为当地陷入困境的地产项目等提供专业金融服务，首批82个重点项目已纳入服务范畴。

此次金融顾问团首批汇聚12家金融机构，包括国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三大政策性银行深圳分行，农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、平安银行、中信银行等商业银行深圳分行，以及东方资产深圳市分公司、中信证券、中金公司。

深圳市委金融办相关负责人介绍，投融资金融顾问团将打造“日常对接+定期巡诊+重大项目联动”的闭环服务模式，通过“1+N”综合服务团队配置，深入各区项目现场，统筹运用各类金融工具，为项目量身定制覆盖全周期的综合金融服务方案，成为投融资服务的“总包方”与“资源整合者”。

这一举措并非单一的资金注入，而是构建覆盖信贷、债券、重组、资产证券化的全链条金融服务机制，核心目标是双向对接：为项目匹配资金，为资金寻找合适项目。其中，房地产项目纾困是当前最紧迫的任务之一。

地产纾困需求迫切

今年一季度，深圳楼市呈现“前低后高”的弱复苏态势，新房成交6691套，同比下降43%；二手房成交约12691套，同比减少11%。尽管3月成交有所回升，但新房去化周期仍接近20个月，市场信心尚未完全恢复。

与此同时，房企持续面临压力。土地市场中，优质住宅用地几乎被国资平台、央企国企包揽，民企普遍持谨慎观望态度，拿地意愿低迷。融资方面，国有房企融资渠道相对顺畅，而大量专注城市更新、旧改项目的民营房企，仍深陷融资难、融资贵、融资结构错配等发展困境。

值得注意的是，深圳虽不是房企暴雷数量最多的城市，却是房地产风险复杂度最高、处置难度最大的城市之一。近年来，龙光、益田、华南城等本土房企相继出现债务违约、破产重整等问题，恒大深圳公司相关债权规模超2500亿元，世茂深港国际中心等地标项目也一度长期停工。这些项目普遍存在债务链条长、债权关系复杂、资金占用周期久等特点，依靠单一金融机构或单一信贷产品已难以有效化解风险。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产行业的困境无法依靠单一金融工具解决，急需多样化金融工具协同发力，撬动多渠道资金参与纾困。当前房地产问题相互交织，既涉及民企经营困难、国企因不动产沉淀和运营导致的资金链紧张、金融机构风险防控，也关联城市运营、土地盘活、存量资产收储等难题。

李宇嘉进一步表示，化解风险需多措并举，通过白名单纾困、专项债、债贷联动、盘活国企资产等方式，实现国有资产、资源、资本的联动。部分国企城投旗下的房地产及城市更新项目，急需新型政策性金融工具支持，但前提是通过各类金融工具盘活其不动产相关资产、创造现金流。同时，房地产市场下行后，地方国企拿地托底，以土地抵押融资参与城市建设与更新，导致房地产、地方财政、城市建设运营问题深度绑定，因此地方政府必须多方盘活资产，推进投融资一体化发展，实现风险化解、资产盘活、培育新增长动力与惠民生的统一。

一位资深房地产研究人士认为，深圳率先推出金融顾问团模式并非偶然，而是由三大独特痛点推动：

其一，城市更新占比高，资金周期与传统融资模式严重错配。深圳土地资源稀缺，城市更新是住房供给的核心方式，但旧改项目开发周期长达5至10年，而银行开发贷等传统融资普遍期限短、要求强抵押，难以匹配项目需求，一旦销售遇冷，风险极易累积。

其二，民企占比高、债务结构复杂，常规纾困难以深入。深圳民营房企活跃，不少企业早年依赖高杠杆扩张，叠加美元债、信托、非标等多元融资负债，项目股权存在多层嵌套、司法冻结频繁等问题，传统“点对点”放贷很难真正盘活项目。

其三，优质市场与高危项目并存，风险不化解将拖累整体市场复苏。深圳楼市需求韧性较强，但停工项目长期停滞，既影响保交付，也压制市场预期，唯有通过系统化金融服务，才能打通“风险出清—项目复工—销售回款”的循环。

金融顾问团的服务内容

当前，全国房地产纾困已从政策宽松的1.0阶段、国资接盘的2.0阶段，进入精准处置、机制化化解的3.0阶段。深圳组建金融顾问团，正是这一阶段针对高复杂度城市更新场景的创新性探索。

依托“日常对接+定期巡诊+重大项目联动”的闭环服务机制，深圳金融顾问团采用“1+N”团队模式深入各区一线，为项目和房企量身定制全周期金融方案，实现从“单一资金支持”向“综合金融解决”的转变。

在落地执行层面，金融机构与各区相关部门签署联区赋能倡议书，实行“一企一策、一项一策”，针对首批82个重点项目开展精准对接与专项服务。

官方信息显示，这82个项目主要聚焦四大领域：房地产项目纾困、专项债及债贷联动、国有资产盘活及国企发债、新型政策性金融工具。项目清单由各区动态梳理上报，具体项目名称尚未对外公开。

针对房地产纾困领域，顾问团针对城市更新项目债权债务隔离、资金监管“后进先出”原则等实操难题，提出股权隔离、司法重整等风险化解路径。在专项债及债贷联动领域，重点探讨“债贷组合”“肥瘦搭配”等创新模式，推动金融机构深度参与专项债项目储备谋划与全周期资金保障。在国有资产盘活及国企发债领域，围绕REITs、ABS、CMBS等金融工具应用，探讨低效闲置资产盘活、特许经营权证券化等解决方案。在新型政策性金融工具领域，系统解读政策背景、适用范围与支持领域，详细介绍实操要点与注意事项，为项目申报提供专业指引。

这意味着，金融顾问团不仅提供资金支持，还将介入债务隔离、司法重整、资金监管等关键环节，确保项目真正得到盘活。

对深圳而言，此举有助于打通市场复苏的堵点，一批长期停滞的项目有望加快盘活。对全国而言，这是一次机制创新，通过建立常态化、系统化的金融服务体系，为城市更新体量大、民营经济活跃的城市提供可复制、可借鉴的地产风险化解样本。