广深青年“1元起拍特价房”的踩坑实录

本文来自微信公众号：深圳微时光，作者：黄小邪，题图来自：AI生成

2025年3月，在广州生活的方曦，在煮饭的间隙随手点进某拍卖平台的房产入口，一套起拍价1元、位于乳山银滩的三居室吸引了她。此前方曦常浏览竞拍平台的房产信息，想在海边购置一套房子，也曾被广东的特价海景房吸引，但一直未出手。

除了靠海这一点，方曦对乳山的其他情况几乎一无所知，她没去过乳山，对当地房产市场更是完全不了解。但1元的起拍价最终让她决定参与竞拍，她缴纳了1.2万元的保证金。

一开始，方曦只是想凑个热闹。竞拍开始后，屏幕里几个竞争者轮番加价，她一直处于观望状态。等到房产价格加到7万多元时，她才出手，点了一下鼠标出价后，便再无人加价。很快，屏幕显示她竞拍成功，随后她又向拍卖平台支付了1070元软件服务费。

刚拍下时，方曦觉得一切都很不真实，“没想到我真拍下了，现在该怎么办，后台让我结款了？”当晚，她在社交账号上分享了自己的无措。如今回头看，她认为这确实是一次冲动决策。

与法拍房不同，方曦拍下的房产属于商拍房。这类房产由商业拍卖公司主导公开竞拍，产权属性多元，交易风险也更多。

深圳市中级人民法院公开的一则判例显示，深圳的小李在某拍卖平台刷到一套“1元起拍”房产，拍卖页面标注该房产为“合资建楼，合作建房形式，无房产证，用途为住宅”，起拍价1元，保证金3万元。小李竞价后以65万余元拍下，并与卖方签订《房屋合作分配协议书》。成交后他发现，这套房子没有合法报批报建手续，属于违法建筑。

在被监管部门叫停以前，拍卖平台上存在大量的“1元特价房”

“一元起拍”的背后

冷静下来后，方曦开始考虑现实问题：加上软件服务费、佣金等其他费用，这套房的总成本约11万，算下来可能比市场价还略高一些。考虑到广州与乳山的距离，她打算先将房屋出租。此时她还不知道，由于炒房时代的过量供应和配套滞后，乳山银滩海景房的入住率极低。

方曦赶紧在网上联系了一名在乳山生活的人，帮她到现场看房。对方到现场后的反馈很不乐观，房子没有供暖、外墙脱皮，还存在漏水问题。这些问题在拍卖页面上都未显示。

了解到乳山银滩这套房产的真实状况后，方曦算了一笔账：冬天乳山最低气温在零下10度左右，不管是出租还是自住，冬天这套房子都派不上用场。而且房子还有漏水等问题，她还要承担后续的修缮成本、冬天的物业费等多项不确定支出。

方曦打算退掉房子，但再细看竞拍公告，一行小字让她心里一凉——“拍下即接受标的瑕疵风险”。

竞拍前，方曦没有留意页面上“拍下即接受标的瑕疵风险”等条款

竞拍之前，方曦没有细看竞拍公告，她像平常购物一样只关注了图片，却忽略了页面下方公告中的细则条款。

同样在2025年3月，在深圳生活的邹玉琳也参与了一场商拍房竞拍。她看中一套佛山的房产，吸引她参与竞拍的是“干净好看”的房屋图片。她支付了2万元保证金，最终以9万元拍下。

拍下不久后，邹玉琳发现，房产所在地极其偏僻，“不能点外卖，买菜要到三公里外”，而且她拍下的价格同样略高于市场价。

失去的保证金：悔拍与被悔拍

竞拍成功的第二天，方曦就打算止损。前一晚她整夜失眠，次日上班后整理了资料和问题，与拍卖平台、拍卖公司协商沟通，要求对方提供房屋开发时的住房安全证明、开发商资质文件，但对方并未提供。

此后，她又向12315投诉。但竞拍平台和相关部门的反馈都是，房子只要能过户就算合规。因此，如果方曦不支付剩余房款和相关费用，就算悔拍。按照竞拍规则，悔拍的话，她无法拿回已支付的1.2万保证金和软件服务费。

随后，方曦咨询了律师，得到的反馈是“很难赢”，她也在网上搜寻了相关案件，多数都是竞拍者败诉。她曾在互联网法院申请立案，但先后尝试三次均被驳回。

维权过程中，方曦要求拍卖公司提供房产证，对方声称“只管过户，要证件就是找茬”。她猜测这套房子可能是开发商的滞销房。在与拍卖公司反复沟通后，对方通过支付宝退还了3000元，方曦最终损失了8000多元。

竞拍成功后，邹玉琳的遭遇更为荒唐。

即便对房子的位置不满意，邹玉琳还是按约定支付了尾款，随后开始等待卖家配合过户。然而，拍卖公司一直以“卖方有事”为由，一再拖延过户日期，约定的时间改了又改。

如此拖了一个月，双方仍未能过户。随后，邹玉琳接到竞拍平台的消息，根据规则，房子竞拍成功后30天未过户就算悔拍。邹玉琳一再表示愿意购买，但对方称无法继续交易。

竞拍成功两个月后，拍卖公司将尾款退还给了邹玉琳，但她之前支付的2万元保证金和900多元软件费（由拍卖平台收取）并未退还。因为这套房产被认定为“悔拍”，她无法拿回保证金和软件服务费。

悔拍并非她的责任，却要承担经济损失，邹玉琳要求拍卖公司提供卖家的联系方式，对方以“隐私不能告知”为由拒绝。

之后，邹玉琳也经历了数月的维权过程。她向竞拍平台投诉，平台让她与拍卖公司协商；拍卖公司又让她与平台协商，双方互相推诿，她始终未得到有效回应。

邹玉琳也投诉到佛山市相关主管部门，对方回应这属于民事纠纷，建议通过诉讼解决。她咨询律师，律师要收取5000元代理费，她不确定能否胜诉，不愿再多花这笔钱。她自己在法院小程序上尝试起诉，程序一直显示材料提交有问题，最终也未能成功立案。

捡漏，还是踩坑？

2025年8月，邹玉琳再次浏览竞拍平台时发现，该平台2025年7月拍出的一套房产，与她“被悔拍”的那套房产公开信息完全一致。邹玉琳怀疑自己被拍卖公司套路了，“就是想骗我的保证金”。

事后复盘，方曦觉得整个竞拍过程都充满套路。

方曦想起竞拍时，每次竞价临近结束，都有几个固定账号出价抬价，她猜测这些账号可能是拍卖公司请的“托儿”。

方曦还发现负责这套房产的拍卖公司成立仅几个月，没有社保记录和拍卖师。她向平台质疑拍卖公司的资质，平台回复称该公司由有资质的人推荐，合规没有问题。而邹玉琳遇到的拍卖公司，在她竞拍时成立不足半年，同样查不到社保记录。

同时方曦认为竞拍页面的设置和规则存在问题，“房子质量有问题，竞拍须知规避了责任，平台和卖方只保证过户，房子的问题没人管”。

根据深圳中院的公开信息，小李最终通过诉讼拿回了购房款。

小李在南山法院提起诉讼，法院审理认为，涉案房产系未取得合法产权证明的违法建筑，双方签订的买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，卖方因该合同取得的财产应当返还。最终判决卖方返还小李60余万元购房款。

“在深圳发展之初，因房地产市场管理制度不健全等历史性原因，遗留下部分‘统建楼’‘历史遗留房产’，这些房产大都属于未取得合法产权证书的违章建筑。”该案主审法官表示，屋主或中介公司若将其上架到网络拍卖平台拍卖，一旦拍卖成功不仅会严重损害买受人合法权益，还会扰乱房地产市场正常交易秩序。因网络拍卖“一锤定音”的特点，加之挂拍主体分散等原因，买受人后期往往面临维权成本高昂且购房款难以收回等困境。

另外，深圳中院还提到，针对这一情况，南山法院专门调研了网络拍卖房产的乱象，梳理问题和法律风险后，向行政主管部门发出司法建议书，建议从三个方向入手：

一是把好关，禁止无合法权属证明、未通过规划验收的房产上网拍卖；二是整治平台上“不限购不限贷”等误导性广告词；三是多部门联合开展专项清查，从源头堵住网拍违建的漏洞。

收到司法建议书后，行政主管部门联系深圳市拍卖业协会，对接多个网络拍卖平台和拍卖公司，明确产权核验、广告规范、跨区域房源管控等主体责任。同时，市场监管、规资、住建等多个部门正在联手，计划建立覆盖交易全链条的监管机制，还将推出市级网络拍卖房产的准入负面清单。

如今，再打开各大竞拍平台，已很难看到“1元起拍”的字眼。但在社交平台上，近三个月来，“商拍房踩坑”的分享依然不少：有人以20万拍下商拍房后，卖方不配合交付，转头这套房产又以30多万的价格拍出；有人在商拍平台拍下商铺后，才知道物业费每月接近5000元……此外，腾房问题、房屋实际情况与预期不符，也是房产竞拍交易纠纷中较为集中的问题。一名竞拍商拍房被坑的用户在社交账号上吐槽：“XX拍卖（平台）根本不可能让你捡漏”。

回想当初，方曦认为自己之所以冲动决策，是因为内心缺失的安全感，“怕被家里人赶出门，算是给自己留条后路”。经过这件事，她不打算再贸然买房。她也提醒其他人，线上竞拍大额商品，无论是房产还是其他，一定要多方考察，尽量到现场查看，不要像她一样“像逛购物软件一样只看图片”。

（备注：为保护个人隐私，文中人物方曦、邹玉琳为化名）