酒店租赁违约潮涌：房东“躺赚”时代终结，行业困局与破局之路
“酒店挂了半年都没人问，再交不起房租只能卖设备撤场了。”
这样的无奈场景正在全国蔓延，大量租期未到的酒店急于转让，甚至直接违约退租。
据酒店转让平台指点网统计，2025年酒店转让量已达2024年同期3倍，可成交量却持续低迷。
该平台还预估，目前市场上至少30%的酒店因租金过高永远转不出去，最终只能走上回收设备、弃店的路。
曾经稳赚不赔的酒店租赁模式，为何会陷入如今的失控境地？
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爆雷频发，酒店断租潮来袭
签了10年租约，本以为是长期稳定的收益，没想到第三年就遭遇租金拖欠；看着酒店入住率下滑，却拿不到真实运营数据，等发现问题时，承租方早已濒临资不抵债……
近两年，酒店租赁方违约跑路的现象越来越频繁。
2025年4月，昌松之家在上海的首个旅居基地——上海浦津国际酒店关停，入住老人一夜之间被迫撤离。而浦津酒店的管理方早已因拖欠数千万租金，屡次被列为被执行人。
2025年9月，温州嘉运大酒店因拖欠78万元租金被贴上解除租赁合同通知书。
2025年11月，经营了11年的西安天骊君廷酒店突然停业断水断电，背后是长达五年的租金拖欠。该酒店从2020年5月就开始拖欠租金，直到2025年11月被房东强制清退。更令人震惊的是，酒店关门前仍正常收款、进货、发工资，却迟迟不付租金。
2025年12月，陕西曲江聚联实业有限公司公告称，因承租方长期拖欠租金，即日起与陕西斯瑞特酒店管理有限公司（斯瑞特国际酒店）解除租赁关系。同月，厦门地标性老酒店东南亚大酒店也宣告退租闭店。
同样在2025年12月，湖州德清金银岛国际大酒店因经营困难欠租遭多位房东维权，有的房东自曝被拖欠15个月租金。
广州天河华威达酒店也上演了类似剧情。2026年1月，这家老牌四星酒店因5年没交租被法院强制清退，如今酒店大堂入口已被焊死，附属的餐厅、KTV、棋牌室等全部停业。值得一提的是，该酒店的租赁纠纷可追溯到2021年，官司打了四年多，截至2025年4月，拖欠租金已累积近360万元。
市场环境承压、信息严重不对称，让酒店这一曾经的稳健资产变成烫手山芋，房东们收不到租金、资产受威胁、维权无门，苦不堪言。
哪里有需求，哪里就有市场。前不久，全国首款“酒店房东卫士”上线，为房东提供租金垫付、代收、物业转让等服务。酒店断租潮下，竟也催生出新的生意。
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酒店租赁模式为何败落？
酒店租赁模式曾是中国酒店业快速扩张的利器。轻资产运营让酒店品牌以最小资本迅速扩大市场份额，业主则享受品牌带来的稳定回报和资产增值。但这种看似完美的合作，在酒店市场转入存量时代时暴露出致命弱点。
和完全自持物业的酒店相比，租赁酒店在经济波动中更脆弱。前者困难时可降低预期甚至暂时休整；后者却要面对刚性租金支出，即便房间空置，账单也不会停。
酒店租赁合同通常包含最低保障租金条款，意味着无论经营状况如何，业主都能获得一定收入。
更复杂的是，许多高星酒店租赁合同与商业地产项目绑定。开发商为提升综合体价值，引入知名酒店品牌时常常给予租金优惠或补贴。当商业地产自身销售困难、现金流紧张时，这种补贴便难以为继。
酒店品牌管理方面临艰难抉择：继续运营意味着持续亏损；提前解约则需支付巨额违约金，还会损害品牌声誉。两难之下，违约断租似乎成了无奈之选。
表面看，酒店断租是行业经营困境与业主利益保护的拉锯战，实则背后是一条完整的压力链条。
首先，国内酒店市场供需失衡是起点，有限客源被过多酒店分食，导致入住率持续下滑。中国旅游协会副会长张润刚不久前发文称，2025年酒店业基本盘正在系统性收缩，平均房价在价格战中难以提振，入住率持续低迷则彻底击穿了利润底线。
尽管行业RevPAR连年下滑，但据STR数据，全国酒店总客房供给量仍在增长。这意味着，有限的“需求蛋糕”被越来越多玩家分食。
收入端承压的同时，经营成本持续攀升，进一步侵蚀微薄利润。近年来，酒店租金占营收比重达20%—30%，人工成本占比突破30%，能源成本也在暴涨。
可以说，在租赁主导的投资结构中，租金是最刚性、占比最高的固定成本。一旦房租与收入脱节，再强的品牌运营也难补模型缺陷。
面对困境，不少酒店老板选择跑路。在成都、长沙、南宁等地，有酒店老板扛不住租金压力，放弃门店、变卖设备一走了之。
而上海、北京等核心城市的高端及奢华酒店，大多由大型国企、开发商或基金机构自持，没有租金压力，市场低谷期只需覆盖运营成本就能生存。
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租赁酒店未来出路在哪？
酒店加盟商与房东的契约关系正在重新定义。
过去的固定租金模式，在市场剧烈波动下已然失效。近年来，“拼租”式开店在酒店圈快速普及，部分公寓楼甚至出现多家酒店共享大堂、仅按楼层区隔的经营模式。
此外，“店中店”模式兴起，越来越多酒店引入月子中心、茶馆、咖啡店等业态分摊租金，试图通过多场景、多产品、多客群的复合运营放大传统租赁酒店的盈利点。
比如北京辰茂鸿翔酒店引入京东七鲜咖啡进驻大堂，就是为了灵活利用闲置空间，降低固定资产投入与运营成本。
面对物业空置和运营亏损，房东与投资人开始探索新型合作关系。
引入弹性租金机制是关键。可尝试“固定+提成”模式，将部分租金与经营业绩挂钩，实现风险共担。这能帮助酒店在市场波动时减轻固定租金压力，同时保障业主基本收益。
建立常态化沟通机制也很重要。湖南省张家界市法院通过“调解优先、整体续约、重新签订”的一揽子方案，成功解决了145户业主与酒店管理公司的租赁纠纷。
联营模式是另一种解决方案，业主以物业入股，与品牌方成立合资公司，实现利益深度绑定。四川乐至县黄花园村引进业主与村集体经济共同出资建花缘盛宴酒店，采取“保底+分红”模式，每年为村里增加10多万元稳定收入。
《中国酒店租赁模式的系统性危机与重构路径》报告指出，在租金无法下降的刚性约束下，运营效率成为租赁酒店的核心生存能力，行业加速向“数字化+场景化”转型。
华住集团通过自研数字化系统，实现10秒入住，人房比低至0.17，精准控制人力成本。亚朵酒店4.0将大堂升级为“亚朵生活空间”，融合图书借阅、文创零售、艺术展览等功能，通过“场景+零售”模式，把住宿延伸至场景体验甚至家居消费。
租赁酒店的市场机会并未消失，而是以更复杂、多元、科学的形式存在。未来酒店业的竞争，不再是简单的价格战或位置争夺，而是综合实力的比拼。那些能在产品、服务、运营、成本控制等方面找到平衡点的酒店，将在行业洗牌中笑到最后。
酒店真正的敌人不是房租，而是对市场变化的漠视和对传统模式的固执。
本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：大晟，36氪经授权发布。
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