存量时代下，中国房地产的新机遇与转型路径
2026年初，《求是》杂志刊载的《改善和稳定房地产市场预期》一文引发广泛关注。作为行业从业者，我们对此高度认同。过去五年，房地产行业经历了深度调整与转型，但透过短期波动审视长期格局，行业发展根基依然稳固，未来前景值得期待。
回顾过往，中国房地产曾以高负债、高杠杆、高周转的开发模式实现大规模增量扩张。2000至2013年高速发展期，房地产开发投资年均增速达24%，成为国民经济支柱产业，带动上下游60余个细分行业，直接创造超7000万个就业岗位。
然而，国民经济对房地产的过度依赖也随之显现。2016年后，新房预售制下的无序扩张导致行业金融风险累积，这正是“三道红线”政策出台的核心原因。
数据显示，房地产投资占GDP比重从2014年的14.9%逐步降至2024年的7.4%，2025年三季度进一步下滑至6.67%。2022至2024年，房地产开发投资连续三年负增长，年均增速为-10%。这一调整也反映在房价上，一线城市二手住宅价格明显下降，引发家庭资产缩水、消费收缩及置换链条断裂等问题，进一步削弱市场预期。
图一：中国房地产开发投资及房地产业占比走势
面对当前局面，我们需思考：这是否会成为新常态？中国房地产市场是否会就此低迷？
中国房地产市场自1998年起步，至今仅27年，尚未成熟。在经济高速增长与城市化快速推进的背景下，行业长期顺风顺水，因此当周期调整来临时，从业者、企业、居民及政府均显被动，甚至有人唱衰行业。
参考全球成熟市场经验，发达国家房地产行业仍是经济增长的重要支柱。2024年，世界前十大经济体中，七个成熟市场的房地产直接贡献占GDP比重平均为12.56%，是当前中国占比的两倍。
图二：世界前十大经济体2024年房地产增加值对GDP的贡献
IMF，各国统计局，戴德梁行研究部
当前中国房地产市场已发生根本性转变：住房总量从短缺转为基本平衡，结构性优化成为新课题；居民需求从“有没有”转向“好不好”的品质追求；房企模式从“类制造业”开发转向“产品-服务-运营”一体化。尽管转型伴随阵痛，但中国城镇化深化与民生居住需求仍是长期基本面，随着市场出清与信心修复，调整阵痛终将过去。房地产除回归居住本质外，其金融属性也在逐步回归，在稳经济、惠民生中仍将扮演重要角色。
未来，商业地产在房地产行业中的地位将愈发重要。对比中美房地产增加值构成，2024年美国房地产增加值达3.51万亿美元，是中国的近3倍，其中住房服务占比77%，涵盖出租、经纪及相关活动，商业地产租赁与买卖占比超10%，增加值达3740亿美元。而中国2024年房地产增加值中，50%来自开发，自有住房服务占29%，物业管理与中介服务分别占15%和6%，商业地产服务未单独细分，显示其角色仍较弱，与成熟市场存在差距。
随着市场调整，房地产增加值结构将随需求演变。预计中国房地产占GDP比重将从当前6.7%逐步回升至10%以上的合理水平。存量时代的到来意味着商业地产服务潜力巨大，若其占比提升至5%，每年将产生4230亿元（604亿美元）的产业规模，带动租赁与买卖活跃度提升，提振商业地产整体发展。
图三：中美两国房地产增加值构成
商业地产发展离不开金融创新。中国REITs虽起步晚，但正加速扩张。截至2025年底，全市场上市基础设施公募REITs共78只，发行规模约2200亿元，底层资产覆盖十大领域。2026年初商业不动产REITs试点启动，标志着资产范围从基础设施延伸至商业综合体、写字楼、酒店等，实现“全门类资产”突破。这不仅为商业地产构建“投融管退”良性循环提供关键载体，也为普通居民参与优质资产投资、丰富财富配置工具创造条件。
作为REITs发源地，美国REITs涵盖超57万个物业，上市规模超1.5万亿美元。2024年，美国50.35%家庭通过退休账户、共同基金等持有REITs，约1.7亿人直接或间接参与。REITs年均分红率4%-5%，高于标普500指数，2024年分红1125亿美元，70%用于日常消费，20%再投资，10%储蓄，直接拉动服务业增长。美国REITs通过“就业-收入-消费”“投资-产业链-产出”“资产证券化-金融效率”三大链条多方位拉动经济，在稳定就业、优化供给、支撑新兴产业等方面作用显著，可为中国提供参考。
2025年中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，政策核心是推动行业健康发展。我们认为，房地产行业潜力依然巨大，大规模增量扩张时代已结束，存量提质增效新阶段开启。未来增长将不再局限于新建开发，更多来自存量资产精细化运营、物业服务升级、租赁市场规范发展等多元赛道。行业竞争逻辑将深刻变革，但政策托底与市场内在逻辑将为稳定发展提供坚实保障。
阵痛是转型的序曲，变革是新生的开端。当前市场调整既是风险释放，也是向健康发展的回归。我们相信，穿越短期波动，中国房地产将重新锚定居住本质与产业价值，在稳经济、惠民生大局中续写稳健篇章，于变革中焕发持久生机。
（作者胡峰为戴德梁行北区董事总经理，魏东为戴德梁行首席政策分析专家）
本文来自微信公众号“经济观察报”，作者：胡峰魏东，36氪经授权发布。
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