上海五星酒店0元易主：行业估值逻辑生变，残值时代来临
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近两年国内酒店大宗交易市场持续遇冷，众多业主手握难以出售的五星酒店资产，焦虑不已。
酒店圈内曾流传一句戏谑之语：既然卖不出去，不如免费赠送，毕竟背负巨额负债，白送都未必有人敢接手。
令人意外的是，这句玩笑话近日竟成为现实——上海核心区域的新天地安达仕酒店被“0元收购”。
约半个月前，北京国资旗下的京投发展发布公告称，拟以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，同时出资3500万元收购复地集团对上海礼仕的一笔债权，该债权本息合计达2.09亿元。
交易完成后，京投发展将实现对上海礼仕的全资控股，并将其纳入合并财务报表。
公开资料显示，上海礼仕的核心资产正是位于上海黄浦区黄金地段的新天地安达仕酒店，该酒店占地面积4596平方米，拥有307间客房，年收入稳定在1.8亿至2.1亿元区间。
值得注意的是，这场价格“跳水”并非毫无预兆。早在去年4月，旅界曾独家披露上海待售酒店清单，仅便于操作的资产就有31家。
其中既有上海虹桥新华联索菲特酒店这类挂牌多年的“老面孔”，也出现了新天地安达仕、苏宁宝丽嘉等相对较新的酒店。
彼时，上海新天地安达仕酒店的挂牌价为22亿元，在货架上搁置8个月无人问津后，业主方终于认清了市场的残酷现实。
安达仕酒店价格归零的背后，不仅是数字的消失，更是整个行业资产价值评估逻辑的彻底转变。除了新天地安达仕，许多曾经风光无限的国内五星酒店资产如今也陷入困境。
另一个典型案例是悦榕庄酒店。
去年9月，拥有停机坪和温泉设施的重庆顶级奢华酒店北碚悦榕庄，历经10次挂牌拍卖，价格从最初评估的7亿元一路暴跌，最终以8000万元成交，相当于原价的一折。这家曾是重庆顶级度假酒店代表的物业，如今成了文旅地产配套酒店泡沫破裂的象征。
当买家不再为品牌溢价和土地属性买单时，酒店的硬资产残值便暴露在公众视野中。
重庆北碚悦榕庄酒店/旅界实拍
无独有偶，广东惠州原凯宾斯基酒店相关资产在去年6月也遭遇了类似命运。报道显示，该标的多次拍卖，价格从高位持续下调，最终成交价约1.456亿元，被媒体称为2.7折抛售。
客观而言，这类酒店物业能在法拍市场以低价成交已属幸运。更多待售的五星酒店在阿里、京东法拍平台上，一次次沦为无人问津的“数据垃圾”。
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过去一年，国内大宗酒店交易市场虽有零星成交案例。
上海宝格丽、三亚金茂丽思卡尔顿等奢华酒店挂牌后成功出售，但随着优质资产快速出清，以及去年短暂入局的投资者热度消退，多数五星酒店再次陷入有价无市的困境。
毕竟，并非所有酒店都具备宝格丽、丽思卡尔顿的品牌影响力，大部分挂牌出售的五星酒店，褪去华丽外衣后，只是资质普通的物业，仅挂着外资品牌的名号。
事实上，多年来，不少在交易市场徘徊的五星酒店还背负着沉重债务，部分甚至多次抵押给银行，产权关系复杂。
以上海新天地安达仕为例，作为凯悦集团旗下的潮流品牌酒店，它地处上海核心的新天地商圈，地理位置绝佳。
按常理，这应是地产上行期投资者青睐的核心资产，为何身价从22亿元骤降至0元？
深入分析可知，截至2025年8月，上海礼仕净资产为-17.1亿元，总负债超25.2亿元，经营状况惨淡：2024年净亏损1.03亿元，2025年前8个月又亏损5933.34万元，公司自2023年起已连续多年亏损。
因此，看似“天上掉馅饼”的0元交易，实则只有原控股股东京投发展能“含泪接盘”这家曾经的网红酒店。
值得注意的是，除0元收购股权外，京投发展还需额外支付3500万元收购复地集团手中本息合计2.09亿元的债权，且后续财务支持只能用自有资金填补。
另有媒体披露，京投发展对该酒店的资金支持早有先例：2023年借给上海礼仕的5000万元贷款，原定于2025年6月到期，如今不得不展期两年，足见标的资产造血能力极弱。
此外，大量酒店集中出售也加剧了市场竞争。
去年，旅界曾撰文提及上海不良资产圈的公开现象：没有谈不拢的价格，只有卖不掉的酒店。
简言之，当下市场环境中，从高端的宝格丽到中高端的万豪、喜来登，酒店出售宜早不宜迟，早“割肉”总比晚“割肉”损失小。
据戴德梁行《2025年中国酒店业市场投资与价值洞察》报告，截至2024年，全国五星级酒店共736家。
这一数量与国内当前消费水平相比，明显过剩。
经济学家宋清辉预测，综合存量竞争、利润压力等因素，未来五年国内五星级酒店存量预计缩减至600-650家，大量低效、缺乏品牌竞争力的老旧五星酒店将被加速淘汰，存量市场将更趋高端化、精品化。
泡沫破裂后，“裸泳者”显现，这一轮残酷的市场出清，实则是为过去地产黄金时代盲目扩张的后果买单。
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不可否认，国内存量五星酒店出售难度日益加大，但近期政策风向出现新变化。
元旦前夕，中国证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，经过五年探索，REITs（不动产投资信托基金）的范围终于扩展至酒店在内的商业不动产领域。
以往REITs主要聚焦基础设施、高速公路、产业园等领域，如今商业综合体、零售物业、办公楼、酒店等商业不动产正式成为REITs的底层资产。
这意味着，持有重资产的酒店业主除了在大宗交易市场寻找买家外，又多了一条通过资本市场盘活存量、以权益融资实现退出的路径。
尤其对于拥有多个酒店资产的业主，政策鼓励将业态相近、功能互补的资产打包组合，以提升规模效应。
不过，对于急于盘活资产的业主而言，解决当下困境比期待未来的REITs更为迫切。
以上海安达仕为例，此前采用合资模式，决策与财务透明度不足，如今通过收购实现全资控股，或为更彻底的资产重组铺路。
再看惠州原凯宾斯基酒店，其处境更为艰难。这家曾是惠州地标的五星酒店，面临的问题远不止债务。
去年拍卖中，标的物并非整栋建筑，而是被分割成35套房产，涵盖B2层及地上多个不连续楼层。
这种分散式拍卖直接导致物业产权碎片化。
对接盘方而言，最大的难题并非资金，而是如何在产权分割、消防验收、经营许可等混乱局面中，将这些零散的“水泥盒子”重新整合为一家正常运营的五星酒店。
这些资产价格的“自由落体”现象，实则指向同一商业逻辑。
那些依靠高杠杆、高负债构建的酒店帝国，在市场退潮后，必须回归真实资产价值，甚至是残值。
REITs可为优质酒店资产提供流动性，但绝不是劣质资产的“避风港”。上海新天地安达仕酒店的0元收购只是开端。
未来，将有更多五星酒店褪去价格虚高的外衣，以极其“卑微”的姿态在资本市场寻找新的“宿主”。
本文来自微信公众号“旅界”，作者：theodore熙少，36氪经授权发布。
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