百亿港元扫货！内地资本扎堆涌入香港楼市

2025年第四季度，香港楼市迎来关键转折点。

短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心地段写字楼。与此同时，地产界名人率先出手，内地高净值人群与本地刚需客同步入市，推动整体成交回暖。

中原地产数据显示，2025年1-11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年新高。

随着市场成交回暖，部分机构对香港房价走势持积极预期。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲量联行香港主席曾焕平12月10日指出，香港楼价已在2025年见底，对2026年前景审慎乐观，预期中小型住宅价格上升约5%。

12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“减息周期和租购倒挂”是2025年香港楼市成交反弹的重要原因。

“2025年香港放宽印花税门槛并进入减息周期，置业门槛降低，加上港股向好带来财富效应，刺激买家入市意愿。租金已连续3年上涨，前11个月累计升幅4.84%，进一步吸引投资客入市收租。同时，减息后‘供平过租’（即购房按揭月供低于同类型单位租金），也促使租客转租为买。”李巍解释道。

巨头与名人齐“抄底”

2025年四季度以来，香港商业地产与住宅市场同步掀起“抄底潮”。

10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，同时获得屋顶标志使用权及50个专属停车位，计划设立双总部。该物业位于“香港第一号地段”，前身为怡东酒店，而阿里巴巴当前在时代广场的租约2028年才到期，提前置业被视为对香港市场的长期布局。

12月，京东集团通过旗下投资公司以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益。这座甲级写字楼位于干诺道中核心地段，毗邻友邦金融中心，可直通中环地铁站。京东明确表示，收购将满足自用需求，助力供应链、零售等业务在港拓展。

两大内地巨头的百亿级交易，打破了外资与本地老牌家族对核心商办资产的长期主导格局。

住宅市场的“抄底大军”同样阵容强大。地产界名人率先行动：鹰君集团主席罗嘉瑞家族年内购入至少29个住宅单元及1个写字楼物业，总涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青通过旗下基金买入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元，在自家项目连购4套住宅及2个车位。

中原地产数据显示，2025年1-11月，香港5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；同价位二手豪宅成交248套，同比大涨34.1%。

李巍认为，香港豪宅市场回暖与金融市场向好正相关。2025年香港金融市场表现亮眼，截至9月底银行存款总额达19.14万亿元；港交所数据显示，前11个月首次公开招股集资额2594亿元，同比增长近2.3倍，吸引更多高净值资金流入，带动豪宅交投活跃。

李巍还提到，内地资金已成为香港住宅市场的重要增量。“自2024年2月28日香港全面撤销住宅物业需求管理措施（‘撤辣’）后，内地买家无需支付高额印花税，入市成本显著降低。投资方面，当前租金回报高企，尤其是大学附近区域。2024/25学年起，香港特区政府将大学非本地生学额上限从20%提高至40%，大学区住屋及租赁需求强劲，西半山邻近香港大学的单位呎租达90-100港元（1平方呎≈0.0929平方米），租金回报率达4厘（年化4%），成为楼市投资热点。”

香港中原地产数据显示，2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年1.1631万宗的纪录，创1995年有统计以来新高。

机构看好2026年楼市反弹

巨头与资本集体入市的背后，是香港楼市多重筑底信号的释放。

成交量方面，中原地产数据显示，2025年1-11月香港整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高；一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，均为近年罕见的活跃水平。

图源｜香港中原地产官网

供应端，香港推地节奏谨慎。香港发展局公布的2025/26财政年度卖地表显示，该年度计划推出8幅住宅地块。

需求端，减息周期改变市场预期。香港房产中介加文12月15日向记者表示：“香港9月后多次减息，当前房贷利率降至3.25厘。随着利率下降，越来越多物业出现‘供平过租’，叠加住宅租金持续上涨，不少租客转向购房市场。”

多家机构对香港楼市后续走向持乐观态度：中原地产预计2026年房价涨幅达15%，二手住宅成交量或增三成至5万宗；仲量联行审慎乐观，预测中小型住宅价格上涨5%；利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价升7%，豪宅涨幅达8%；花旗集团大中华经济师雷智颜预期住宅价格增长3%，商厦仍受压；摩根大通研报提到，预计2026年底香港楼价反弹约5%，股市韧性、需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣及金融复苏等因素将支持住宅市场持续复苏。