当下普通人看懂楼市的几个核心认知
不久前，我受邀与财经大V沈帅波老师在其播客栏目《进击波财经》展开了一场深度对谈
这是一次充满启发的思想碰撞
话题从行业趋势延伸至年轻人是否该买房
从购房避坑技巧谈到地段与产品的权衡
既有对房产金融属性的理性梳理，也包含给普通购房者的实在建议
整场交流畅快深入，干货十足
被沈帅波老师评价为全网最平和且具深度的房地产访谈之一
在当前看似低迷的市场环境下，我们拒绝用情绪制造焦虑，更不认同借焦虑推动决策
相反，很多时候慢下来，沉心为新时代构建契合当下价值观的判断体系，才是我们希望达成的目标
当然，伴随行业成长的这段历程，也积累了一些心得想与大家分享
希望能给正面临行业迷茫、购房焦虑的朋友带来些许方向
01
我们需要多一份信心
不少人问我对行业趋势的看法
这确实是个宏大的问题，若要回答，不妨从直观感受切入
大家或许能察觉到，从前房子是稀缺品
如今房子渐渐不再稀缺
这种感受大约从2022年开始显现，这一年也几乎成为楼市的分水岭
自那时起，行业发生了本质变化，我们对行业与资产的判断需切换全新维度
如何切换维度？
首先要追溯变化的根源
房子不再稀缺，源于需求端与供给端的同步转变
需求端的变化是购房人群不再如以往充沛
供给端的变化则是大量二手房涌入市场
从前，全国除北京、上海外，多数城市楼市供给端以新房为主，新房定价需经政府预售证审批后投放市场
彼时房价相对可控
但二手房不同，二手交易是个人间的直接交易，个人意愿影响更显著
当二手房加速流通进入市场，一方面人们的选择范围扩大
另一方面，个人意愿决定了二手房价格率先下滑是必然趋势，这种趋势也必然对新房市场产生明显的价格冲击
需求端收缩、供给侧扩张与二手房价格干扰三者叠加
导致楼市基本面的改变几乎不可逆转
当然，在不可逆转的大环境下，滋生一些过度悲观情绪也在所难免
但站在当下，以地产从业者的视角来看
房地产已度过最艰难的阶段
这一点在宏观市场表现得很明显
比如一手房供给侧的调整
近两年，上海核心区域土地出让增多，郊区土地供应逐渐收缩
本质上是在完成结构性转型，从供给端减少同质化产品的出现
一手房会因这种结构性转型保持价格稳定
这对二手房价格也会产生正向影响
所以在我看来，行业转型的基本面已基本确立
以上海为例，我对明年上海市场较为乐观
并非说明年价格一定会上涨，而是市场能保持稳定，不会出现过多非理性抛售与情绪干扰
当前市场的主旋律是置换，稳定的市场能激活这部分需求，使其更积极
而活跃的需求正是支撑市场可持续发展的重要因素
不仅宏观市场趋于稳定，个体表现也值得关注
比如，仍能看到行业内一些开发商表现出色
有企业家选择进入地产行业拿地甚至创业，并取得不错成绩
这也是我们提出“单盘主义”概念的原因
正是因为基本面稳定，个人的选盘能力才显得尤为重要
毕竟房地产市场规模庞大，即便较前几年有所萎缩，仍是远超想象的大行业
在这样的市场中，只要选对方向，依然能守护资产，实现资产的合理配置与分化
接下来，我们跳出行业宏观视角
回到个人层面
也有一些重要经验想和大家分享
02
给普通购房者的真诚建议
买房或许是每个人都会面临的重大人生决策之一
遗憾的是
一方面买房对很多人至关重要
另一方面很多人在购房过程中容易被营销话术误导
过度关注装修标准、户型等感性特征
入住后才发现并非真正心仪的房子
买房的感性标准因人而异，若论真正的产品力
我们有几个理性判断标准，建议大家看房时务必关注
第一，建筑业态是否相对稀缺
业态即房子类型，如别墅、公寓、洋房、小高层、高层等
从业态稀缺性来看，别墅优于洋房，小高层优于高层
本质是通过稀缺度判断同质化程度
比如高层建筑相对不稀缺，同质化属性更强
再以上海为例，近期别墅市场升温，正是因为别墅类产品此前限制开发，稀缺性显著
对购房者而言，选择稀缺业态比单纯评判产品细节更理性
第二，产品力的核心基础
精装修、户型等方面各楼盘差距不大
真正能拉开差距的，建议关注两个维度
一是公共区域
房地产行业有周期性，每个时代有不同的发展重点
当前的重点就在公共区域
比如会所、大堂、架空层等，需关注这些空间的规划与生活氛围营造
这是区分房屋品质的重要指标
二是物业服务
物业是延缓房屋折旧的关键力量，甚至是唯一核心因素
优质物业能良好运营公共区域，提升社区归属感
当然，对于未交付的新房，未来物业服务水平难以直接判断
这里有几个可供参考的小方法
首先看物业品牌
如绿城、仁恒等，其服务在多个项目中得到验证
其次看房时多观察细节
比如询问售楼处服务人员来自营销团队、物业团队还是临时组建
也可留意厕所卫生状况等易被忽略的细节
第三可关注物业费标准
过低的物业费难以为优质服务提供支撑，过高也不合理
合理的物业费标准，以上海新房为例，6-10元/平方米或许能对未来服务有所期待
因此也建议大家养成主动缴纳物业费的习惯
总体而言，公共区域与物业服务是产品的核心基础
选好基础是购房前提
接下来具体说说如何判断公共区域与物业服务
可分别从二手房与新房两个维度，聊聊看房时的注意事项
先看二手房
分享一个行业小知识：新房市场有“大小年”之分
即市场行情差时，开发商会努力提升产品力
市场行情好时，开发商可能缺乏提升产品的动力，易出现问题楼盘
因此购买二手房时，需特别注意某些年份入市的房源，如2019年、2015年的部分楼盘
而2012年的产品通常品质较好
二手房小区的室内、景观等是直观可见的
看房时推荐关注几个细节
一是门口保安
若保安为中年人，着装整洁、精神状态好，小区整体品质大概率不差
二是会所泳池
泳池是会所最难维护的设施，若夏季泳池无水，小区品质可能不高
三是小区垃圾回收站
此处的整洁程度反映小区管理水平
与二手房不同，新房需更关注公共区域
可重点关注三点
一是若小区规划有商业、会所，需询问是否能落地及兑现时间
开发商可能会夸大宣传，但一般不敢虚假承诺
运营规划的落地情况能反映开发商的责任心
二是电梯厅
开发商为卖房会精心装修室内，但电梯厅这一公共区域的投入更能体现其诚意
三是消防楼梯
消防楼梯被防火门隔开，较少有人关注，此处地面是否铺砖、扶手材质等细节，更能体现开发商的用心程度
这些细节能帮助大家在看房的短时间内发现更多真相
通常注重细节的小区，整体品质不会差
总体而言，二手房看服务，新房看品质
这两个前提能为大家看房提供参考
虽有方法可循，但需明白一个道理
并非所有人都必须买房，需结合自身情况
所以最后一条建议是：量力而行，无需焦虑
03
租房也是不错的选择
对多数普通人而言，若购买力有限或未遇到心仪房源
该如何选择？
有三点可分享
第一，买房并非必选项
当前租售并举政策完善，保障性租赁住房品质优良
租房选择丰富，能很好解决居住问题，不买房也能拥有优质生活
因此真心建议，有充分理由再买房，无需焦虑
楼市不会因部分人选择租房而变差
大家可根据自身情况决定买或租，都是合理选择
当前问题在于很多人不确定是否该买房，将焦虑投射到楼市，导致非理性交易
第二，若目前持币观望，对市场形势不清晰，不妨等待
买房没有固定期限，看清楚后再决策也不迟
第三，真正购房时，需分清是“买得起”还是“真合适”
这两者有本质区别
若需求明确，符合长期规划，确实合适，可考虑购买
若尚未想清楚，只是因买得起而购房
可再观望
当下时代没有购房鄙视链，不会因未买房被轻视
因此完全不必被情绪左右
甚至有朋友前几年买了房，后因需求变化，选择租更好的房子而非换房
这其实是很好的选择
租房能用较低成本享受优质居住品质，且灵活度高
国内市场与国外不同，租售比低于国外并非因房价过高
实则是国内租金相对低廉
国内租赁市场规范发展仅约五年，而买卖市场已发展二三十年
过去租赁市场未受重视，是因为大家未将租房视为重要选择
如今租房已非“没钱的选择”
相反，租赁市场中只需较低成本就能获得优质居住体验，且可随时调整
只要心态成熟，租房也是优质选择
04
最后想说
对于行业内容传播，从前我们侧重讲观点、想法与判断
如今更聚焦于讲标准、体系与价值观
这本质上是紧跟行业趋势发展的体现
此次对谈中，我与沈帅波老师还聊了很多内容
欢迎大家届时收听该期播客
以上为正文，来自Once，整理节选自卢俊参与的财经大V沈帅波播客访谈《进击波财经》
这是真叫卢俊公众号的第6339篇原创文章
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