全国土拍TOP5格局生变：杭州暂超北京，头部城市竞争加剧
至此，2025年以来杭州土地成交金额累计达1528.42亿元，跃居全国第二，仅次于上海。
从2025年全国城市土地成交金额TOP5榜单来看，格局出现明显变化：一线城市中深圳、广州均未进入前五，成都、南京则跻身前列。
对比近年数据，广州此前常年占据TOP5席位，但截至2025年11月27日，仅以382.76亿元位列第9，排名下滑显著。
在房地产行业，土地与新房市场被喻为“面粉”与“面包”的关系，土地市场的表现既反映市场预期，也决定未来新房供应规模。当前土地市场集中度持续提升，未来部分核心城市有望保持较高成交总量。
六大城市土拍成交额突破500亿元
2020年土储类专项债暂停后，全国土地市场经历四年多规模收缩。2025年地方政府重启该类专项债融资，但受专项债投资收入比监管限制，出于收益确定性考量，相关地块出让规模仍较为有限。
CRIC数据显示，截至2025年11月27日，全国土地成交总额超2.2万亿元，虽较2024年同期有所下降，但上海、杭州、北京、成都、南京、西安六城成交额均突破500亿元。
其中上海以2359.94亿元居首，占全国总成交额超10%；杭州、北京分列二、三位，三城合计占比达24%；TOP10城市成交额占比接近40%，土地市场集中度显著提升。
北京9宗宅地溢价率超10%，杭州暂超北京
2025年土拍成交额TOP5中，一线城市仅上海、北京入围，上海稳居第一，北京位列第三，杭州以约39亿元的微弱优势暂超北京排名第二。
作为行业发展新模式示范城市，北京2025年推出大量旧改、城中村改造用地，回龙观、天通苑、朱辛庄等地新增供应增加，但因涉及一级开发整备，多数地块底价或低溢价成交。同时，北京优质宅地竞争激烈，多由大型央国企竞得，2025年已有9宗宅地溢价率超10%。
其中9月30日出让的太阳宫宅地溢价率高达39%，经9家房企339轮竞价后，由中建智地以43.1亿元竞得，楼板价8.5万元/㎡，地块容积率从3.0调整为2.6，周边可比房价约12万元/㎡。
杭州2025年宅地市场呈现“上半年热、下半年冷”态势：优质宅地主要集中在上半年释放，上半年累计20个交易日单日成交超10亿元，下半年至今仅7次；进入下半年后，高总价宅地出让频次下降，市场热度同步回落。
北京2025年第九轮供地计划涉及朝阳、海淀等区域6宗宅地，总用地19.68公顷，建筑规模36.31万㎡，预计近期挂牌；杭州12月也将有地块挂牌，年末杭州能否保住第二位置仍待观察，但近年杭州土拍市场实力已不容小觑。
11月多城密集供地，市场分化加剧
2025年土拍TOP5中，深圳、广州缺席，成都、南京补位。广州2022-2024年稳居TOP5，但2025年截至11月27日仅列第9；深圳以450.88亿元暂居第7。
广州排名下滑一方面受市场压力影响，另一方面源于供地收缩：CRIC数据显示，2025年广州供地面积341.35万㎡，较2024年同期下降近20%，且2022年以来供应规模连续多年大幅下降。
这与广州商品住宅供求关系密切：截至2025年10月，广州库存量与消化周期双双下降，消化周期同比减少29%，去库存效果显著。
经过阶段性调整后，广州土拍市场再度活跃。克而瑞数据显示，2025年11月截至21日，广州供应涉宅用地20宗，起拍总价254.22亿元。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，当前广州土拍结构发生巨变，成交以中心区优质宅地为主，高品质住宅逐渐取代存量项目成为市场主力。从11月密集供地来看，12月广州或迎来一场久违的土拍热潮。
当前土拍市场集中度持续提升，头部城市竞争加剧。这一趋势源于房企“宁缺毋滥”的投资策略：在市场不确定性增加的背景下，房企优先争夺一二线城市核心区优质地块，区域深耕成为保障投资确定性的重要选择。
热点城市核心板块仍受房企追捧，如上海徐汇滨江、杭州滨江、广州白云等地优质地块常引发多家房企竞争，头部房企参与度高、竞争激烈，但普通地块关注度较低，仅靠优质地块无法带动整体市场热度回升。
预计未来土地市场供求规模将维持低位运行；同时，随着高品质开发新规、城市更新等政策推进，新增宅地项目的投资确定性将进一步增强。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
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