拟20亿出售北京华尔道夫的大悦城地产退市，酒店业务战略转向轻资产

11月17日，大悦城控股子公司大悦城地产宣布通过私有化决议案，待计划生效后，其联交所上市地位预计于11月27日正式撤销。从2013年上市到2025年启动私有化，这家地产央企的港股上市之路将画上句号，这一资本运作也标志着其业务战略进入全面调整阶段。

退市消息传出前，大悦城旗下北京华尔道夫酒店已挂牌20亿元出售近半年，仍未找到买家。目前其旗下仅存4家酒店：北京华尔道夫酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店及自营品牌北京大悦酒店，较高峰期大幅缩减，曾经的酒店业务如今成为战略收缩的先行板块。在市场资金面趋紧的背景下，地产系酒店的转型阵痛仍在持续。

从遍地开花到四家仅存

退市引发资本市场关注之际，大悦城的酒店业务发展历程与战略调整同样值得探究。作为中粮旗下地方投资管理平台，大悦城自上世纪90年代初涉足酒店业，至今已有30余年布局史，但曾经的业务版图正快速收缩。

上世纪90年代，大悦城打造的三亚凯莱度假酒店被誉为“中国第一家五星级度假酒店”，凯莱品牌一度成为豪华酒店代名词；2010年前后迎来高光时刻，接连开出三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉酒店及北京长安街W酒店，其中北京W酒店是该品牌内地第二家门店，以先锋设计成为潮流地标。

然而市场环境变化下，酒店版图持续收缩：2017年出售亏损严重的北京长安街W酒店（累计亏损超3亿元，入住率仅55%-69%）并换牌索菲特；2024年三亚凯莱仙人掌度假酒店因资产老旧暂停营业；苏州、南昌凯莱大酒店股权也先后100%转让。与此同时，凯莱酒店集团在品牌梳理后拓展轻资产，2024年新增厦门罗约凯莱大饭店，可见大悦城酒店业务正从持有重资产转向轻资产运营，依托品牌输出与管理能力获稳定收益，规避重资产资金压力，这一调整与地产系酒店整体趋势一致。

近年多家房企频繁出售酒店资产：华侨城售上海宝格丽酒店后，再挂牌深圳前海华侨城艾美酒店等；中国金茂先后出售北京威斯汀大饭店、三亚希尔顿酒店，近期又挂售三亚丽思卡尔顿酒店。

酒店业务并非“拖油瓶”

尽管酒店非大悦城主业，却在生态中扮演重要角色：既能贡献稳定现金流，又能与商业项目形成协同效应。2023年其酒店收入9.70亿元，同比增75.14%，毛利率35.27%，同比升21.06%，是当年多元化业务增长最快板块之一；2024年酒店营收约8.69亿元，平均入住率80.6%；2025年上半年收入约4.66亿元，同比基本持平，在地产行业下行期表现相对稳健。

与多数地产系酒店类似，大悦城酒店经历了从依赖国际品牌到发展自有品牌的转变。早期通过引进华尔道夫、瑞吉等国际品牌获取管理经验与市场认可，但面临高昂授权费与经营成本；2019年推出首个自有品牌“Le Joy Hotel 大悦酒店”，定位25-40岁城市中高端商旅人群，标志业务进入新阶段。

北京大悦酒店与西单大悦城毗邻，以“商业+酒店”一体化模式定位为“西单大悦城主力店铺”，实现客流互动协同。运营上创新引入共享办公空间Joyo Space取代传统商务区，与商业品牌、潮流IP及艺术家合作主题客房，推出小时制“快闪房”套餐。依托大悦城商业运营优势（2024年购物中心销售额401.3亿元，同比增16%；客流量3.66亿人次，同比增22%），商业经验与酒店业务结合或带来差异化优势，但规模化复制协同效应仍是挑战——自2019年至今，大悦酒店全国仅北京一家门店。

退市后酒店业务的未来走向

央企在酒店市场的资产调整，背后是行业周期变迁。地产系酒店正从地产附庸回归存量交易本质：过去三十年，地产系酒店资产回报率远低于国际平均，未给地产带来可观收益；随着配套价值消失，成为房企“割肉变现的回血包”。如今地产系酒店进入3.0时代，需回归住宿本质，凭借品牌与运营能力盈利，而非依赖金融属性。

大悦城地产退市后，酒店业务将迎来新环境：不再受上市公司信息披露与短期业绩压力约束，经营灵活性提升，利于长期投入的酒店业务发展。轻资产或为主要方向，其商业地产领域已加速轻资产落地（如华夏大悦城商业REIT发行），为酒店业务资本化提供参考，未来或借助REITs盘活资产。

退市同时，大悦城将7大区域公司整合为4个大区，“商业管理中心”升级为“商业事业部”，提升商业精细化运营能力，酒店业务或从中受益。未来大悦城或加大酒店品牌输出与管理力度，此前已提出“着力开发大悦城酒店自有品牌”并择机在综合体运营。退市不是终点，而是新起点，这门曾被视为“包袱”的生意，正等待价值重估。

统筹 | 南川 编辑 | 懒喵

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