丰台嘉棠璟樾报规图问题多多

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北京丰台嘉棠璟樾报规图已公示好几天了，花姐一直没动笔。原因是这张图问题太多，甚至有低级错误。比如有的是‘明知故犯’，像没有红线退距；有的藏得深，如楼间距系统不达标等。

该图设计单位是有30年历史的老牌设计商北京中元工程设计顾问有限公司，老板是陈伟。这么有名的设计单位，设计图却如此‘业余’，实在不应该。若公众没反馈意见，很多问题或许能过关，但这对嘉棠璟樾新业主和隔壁靛厂绣园老业主都不公平。接下来，花姐和大家一起解读这张图纸。

架空层层高不达标

9月5日，北京三家国企联合拿下嘉棠璟樾地块，底价29亿元，折合楼面价5万元/㎡。这三家国企分别是城建发展、北京建工地产和住总地产，持股比例为48%、42%和10%。嘉棠是建工地产的产品系，在售的有璟玥林汐、嘉棠澐玺等。

地块位于丰台岳各庄，占地2.18公顷，地上建筑面积约58000平方米，地下建筑面积约26500平方米，建筑高度55.35米，容积率2.66，规划8栋10 - 18F住宅楼。

小区大门在西侧，最北的1号楼层高3米，西南的6号楼层高3.6米。这种架空层高度存在双标情况。根据一年前下发的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，首层架空层一般不宜低于3.6米，不得高于4.9米。显然，嘉棠璟樾1号楼不达标。

车库出入口动线混杂

嘉棠璟樾的车库出入口也有问题。按照土拍文件，车库出入口开口设在南面的街坊路上，距离西边岳各庄东路50米处，嘉棠璟樾照做了，但车辆进出口混在一起。

其动线如下：进车时，车辆由南向北开至消防扑救场地，然后向左90度大转弯进入车库，十分不便；出车时，车辆从车库出来，由北向南走一段才到街坊路。这种设计会导致车子扎堆，产生噪音、尾气污染等问题。这种进出口混合的设计在北京楼市很罕见，嘉棠璟樾这么做可能是为了节约车库占地面积。

红线退距不达标

嘉棠璟樾的图纸上没标出楼栋与用地红线的距离，并非设计师粗心。该地块西面是老社区靛厂绣园，两块地之间的东面和南面有公用围墙，产权人为靛厂路20号院，由靛厂村村委会管理。

按照建筑设计规范，塔楼建筑之间东西边距的退让距离为6 - 38米。花姐目测，嘉棠璟樾东侧的2#、5#楼与围墙最窄处不足2米，低于设计规范最低值。如果设计师标出退线距离不足2米，就等于曝光了退让距离不达标，所以设计师做了模糊处理。

隐秘的楼间距问题

嘉棠璟樾位于西四环内，曾被视为王炸地块，最终却底价成交。原因是地块南北狭长，除了东边退距影响，还有南面楼栋的遮挡。

在嘉棠璟樾的西南位置，有一栋绣园5#，15层、高43.27米、两单元，具体是板楼还是塔楼无人知晓。花姐查询资料发现，嘉棠璟樾6#楼至少应后退5.5米，但后退的话整个楼盘规划都得重新调整。摊开图纸，楼间距日照比不达标的还有2#、4#楼。

消防扑救场地缺角

嘉棠璟樾容积率高达2.66，加上东面和南面的退距问题，楼栋排布紧张，甚至连消防扑救场地都缩减了。西北角的3#楼处有一块消防扑救场地，受转角红线影响缺了一角，导致扑救场地面积不够，按照建筑设计规划必须修改，毕竟消防关乎人命，不能马虎。

预计售价8.2万元/平米

丰台楼市成交惨淡。嘉棠璟樾位置不错，位于丰台区六里桥街道，距离西四环约900米，地块西侧距离规划中的青塔站约800米。但这里城市界面一般，住宅多为老破小，经适房、公房居多。次新二手房紫辰院挂牌价8万 +，保利和光逸境能达到9万/㎡。嘉棠璟樾西北1.6公里的熙华台，2023年10月开盘，437套房基本售罄，网签均价8.15万/㎡。

花姐预计，嘉棠璟樾预计售价在8.2万元/平米左右，其楼面价5万元/㎡。该楼盘产品优于熙华台，南向为通面内嵌阳台，进深约1.5米。花姐推测，嘉棠璟樾的户型面积段为99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡。不过，它还有个潜在对手，东面隔着绣园有一块巨无霸地块待供，占地8.84公顷，地上建面23.5万平米，容积率2.66 ，上市时间未知，且地块素质好于嘉棠璟樾。

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