侨福芳草地再传出售，120亿估值难解侨福集团资金困局
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撰文/潘玲宣
近一年来，北京侨福芳草地“出售”的消息不断传出。
作为北京标志性商业地标，侨福芳草地自2012年开业后，凭借独特艺术氛围、前沿绿色思维和高品质零售组合，成为全国艺术商业高地。
但近年来，新兴商业项目不断涌现，运营模式更具创意，侨福芳草地的市场影响力渐显疲态。
客流减少、空置店铺增多，侨福芳草地尚未走出经营困境，就站在了被“出售”的关口。
11月17日，市场消息称，侨福集团一笔9.4亿美元（约合人民币66.83亿元）的贷款周五到期，公司希望展期一年，目前还在磋商。
据悉，侨福集团继续寻求出售北京侨福芳草地项目，估值约120 - 150亿元。
落空的交易
此次事件是此前出售传闻的后续。
去年12月，市场消息称，侨福集团寻求至少28亿港元私募信贷，为银行贷款再融资，以港岛阳明山庄两座塔楼、停车场及其他资产抵押，贷款期限两到三年。
因高额抵押贷款还款压力和低入驻率，北京中央商务区的芳草地商业综合体项目也被纳入出售范围。
当时有资方对北京资产感兴趣并进入评估阶段，但交易最终未成功。
事件发酵数月，侨福集团未披露进展。今年3月，侨福芳草地与轻资产运营商宁朴集团战略合作，开启全面轻资产运营模式，侧面“辟谣”出售事项。此后，市场焦点转向新运营管理团队。
宁朴集团成立于2024年12月24日，正值侨福芳草地传出“出售”消息时。虽成立不久，但由前香港置地中国区总裁凌常峰掌舵。香港置地内地商业项目口碑良好，凌常峰团队有望为侨福芳草地注入新活力，打破困局。
按计划，项目以“时尚与艺术的社交中心”定位进阶，构建京城文艺新地标。基于合作，侨福芳草地启动全方位战略升级，以“焕新消费体验、激活商业势能”为核心，重塑定位、优化业态。
宁朴集团运营后，侨福芳草地重点打造多元餐饮集群，引入品质中餐、创意西餐及国际美食，满足全时段社交与商务消费需求；同时焕新零售业态布局，重塑品牌矩阵，构建丰富消费场景。
侨福芳草地似离新生更近一步。新管理团队思路是保持艺术性，以餐饮业态带动经营收益。
新管理团队入驻后，出售消息暂时平息。毕竟企业不会投入资源拯救将易主的资产。
项目未变现，侨福集团偿贷压力如何解决？
5月19日，外媒报道，侨福集团从太盟投资集团（PAG）获3亿港元私募信贷资金，利率11% - 16%，为期9个月的过桥贷款缓解了近期资金压力。
但3亿港元与至少28亿港元的融资需求仍有差距。
三个月后，侨福集团73亿港元贷款获银行延期3个月，原定于8月15日到期，以侨福芳草地综合体项目抵押。如今延期宽限到期，侨福集团争取展期一年，仍在磋商。
艺术商业高地
在内地市场，侨福集团是香港“老钱”代表。
侨福集团由黄氏家族创立，总部在香港，开发项目覆盖亚洲、欧陆，是地产、休闲产业与精致生活品质创造者。
侨福芳草地由北京侨福置业有限公司开发，是侨福集团在内地首个大型商业综合体。位于北京朝阳区东大桥路西侧，紧邻CBD核心地带，总面积20万平方米，集写字楼、购物中心、艺术中心和酒店于一体。
项目用地1995年被侨福集团创始人黄週旋拿下，规划反复调整，2004年动工。同年集团创始人去世，二代黄建华接手，推动项目2012年入市，黄建华因此被称为“侨福芳草地之父”。
2017年，侨福芳草地巅峰时，集团二代离世，项目再次交接。
环保理念未普及前，侨福芳草地是中国首个获绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的商业项目。
其浓厚艺术氛围和先锋未来感让它红极一时。建筑结构、内部陈设充满创意，艺术品随处可见，亚洲最长室内步行吊桥和中庭倒悬鲨鱼是打卡点。
依托北京芳草地国际氛围和地段优势，侨福芳草地打造多元商业及文化休闲综合体，成为时尚高品质生活板块。
前沿环保设计、永续发展理念和丰富艺术氛围是侨福芳草地特色，至今无人复制。
但商业项目难两全。周边项目兴起，侨福芳草地和世贸天阶被市场“革新”，后者近期迎来新管理团队。
有观点认为，侨福芳草地没落与周边交通有关。周边公交线路多，但最近地铁站距项目约500米，其他地铁站更远，限制了客流。
侨福芳草地难以成为“目的地”，客流多为观赏、打卡，难以推动消费。
2023年7月，COS中国首店在侨福芳草地闭店。该品牌全球门店缩减，但在北京有5家店，除芳草地店外，其余正常营业，反映了项目处境。
艺术曾是亮点，但消费者指出，项目内部艺术陈设久未更新，部分设施被撤，艺术商业高地光环褪色。
集团资金压力下，今年6月下旬，外媒报道，侨福集团年初与国际拍卖行苏富比接洽，想用超200件珍贵艺术品抵押获取贷款。
这些艺术品有毕加索、沃霍尔、达利等西方大师和岳敏军、齐白石、赵无极等中国艺术家杰作。因物流问题，谈判陷入僵局。
艺术品未外流，但侨福集团拿出珍藏变现，可见其“现金荒”。
宁朴集团运营后，侨福芳草地重点打造多元餐饮集群，焕新零售业态。但落地阻力大。首发经济下，头部商业地产运营商构筑品牌壁垒，参与新消费品牌孵化。侨福芳草地与宁朴集团刚接手，尚在磨合期，突围不易。
若侨福芳草地易主，项目将面临新一轮定位重构与管理磨合，复兴进度可能拉长。
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