亲历企业暴雷：房地产企业崩溃背后的逻辑

“三年了，我眼睁睁看自己企业暴雷。”

“这两天什么时候有空，来我这聊聊？”一个很久没见的名字突然出现在我的对话框。之前就听说这家企业暴雷问题严重，老板状态也不好，看他突然找我，我十分好奇。

在一个温暖的午后，我来到了他的会所楼下。碰头后只是闲聊，聊市场、行业机会和对未来的判断。但魔幻的是，三个小时的沟通中，他经常接到关于官司和法院的电话，显然企业还未摆脱困境。

我权衡再三，问了一个问题：你当年是怎么失控的？以下以第一视角记录一段熟悉又陌生的楼市画面，看看一家公司是如何崩溃的。

房地产开发中，企业老板就像西西弗斯，每年都要推着巨大的石头上山，无比辛苦艰难，到年底到了山顶，可第二年一切归零，又要面对更大的石头、更陡的山头和更难的路，还得在明年零点前爬到山头。

当时楼市上升期，项目能顺利销售，但有规模的开发企业要做对一件事，即让项目开发节奏精准匹配企业金融资金节奏。从借钱开始，就知道未来各节点的还款或借款金额，这是当时开发企业的确定性，所以项目开发周期要在资金节奏下稳定进行。

然而，让上百个项目在同一节奏运转很难，因为市场、项目规模、团队和政策环境不同，整体开发周期存在不确定性，干扰企业金融节奏。一般开发商会采取以下措施：一是产品标准化，压缩前端研发周期；二是工程节点化，确定拿地到销售各节点，保证回款；三是跟进跟投制度，给团队分润提成，推动项目运转；四是资金预备，储备现金防止局部项目漏洞。

可见，开发企业即便在楼市上扬阶段也很紧绷，规模越大内部越紧，只为让两个节奏精准匹配，这也导致容错率变小。开发商在资本市场有个诟病，即战略弹性不足，几乎所有因素受制于外部环境，缺乏对冲风险的后手。

在战略层面，两件事很重要。一是能否借到便宜的钱，若能，公司运转有更大弹性空间，但这往往不受公司控制；二是能否拿到低成本地块，控制土地成本可提升项目利润空间，减少对外部资金的依赖。企业老板的眼光很关键，进哪些城市、何时拿地、拿什么地，决定公司长线发展，也是对冲风险的重要手段。

楼市有周期，楼市好时储备现金，调控市场冷时低价拿地，再等市场好时出售获利。所以楼市好时一些品牌拼命出货，就是为储备现金等政策调控后拿地，这在当时是有用的，因为房地产螺旋上涨，一年到一年半会有政策调节市场。

2016年情况有变。2015年楼市疯狂，业内预计2016年出政策，企业降低负债、准备现金等拿地，但2016年没出政策，土地成本快速提升，竞拍溢价率很高，企业觉得拿地未来脱手棘手，一直未拿地。2017年上半年楼市才出调控政策，让企业措手不及。市场有惯性，17年出政策18年才冷，按道理18年可拿地，且企业两年没拿地土地储备不足，所以18、19年很多开发商拼命拿地，这为企业埋下隐患。

这些地块2021年前后入市，随后三条红线加上市场预冷，企业问题暴露。第一家暴雷的是泰禾，之后问题批量出现。高价地和下沉市场同时出现，企业运转机制出问题。房地产企业需要项目开发和资金运转两个节奏，此时项目开发节奏被打乱，市场不好房子要么降价亏本卖，要么扛价回不了现金流；资金运转节奏也被打乱，各地保交楼，项目现金无法回流集团周转，很多企业账上有钱却还不上债，外部融资渠道也断了，国内发债模式取消，境外信用债一次违约就无法融资，老债到期，企业乱了阵脚。

由此可见，房地产企业发展关键在于土地价格和财务成本。做好这两点能快速发展，做错则陷入深渊。

我问老板，楼市狂热时是否预判到风险，他摇摇头说人在周期里很难回头看。身边同行、对手都在快速发展，自己慢下来会怀疑能力有问题，过去的成功也让人相信未来会成功，公司规模化、上市后，团队和资本都希望企业更快发展，自己也觉得能做得更大更好，在那种氛围下，不仅觉得会成功，甚至觉得不会失败。

我又问，那些成功躲过周期的民企是怎么过来的。现在没事的开发商不是不想做大，而是之前可能犯过错，如二代接班投资泡沫行业，或公司多元化资金不在地产，想扩大时账上没钱只能收缩，本质是运气好躲过问题，所谓未卜先知多是事后找补，企业在周期下难有幸运者，万科如此，其他开发商更不用说。

中国房地产企业过去20年犯错经验少，对风险意识缺失且无应对手段，所以这次困境几乎让所有企业受影响。当然，老板的心力也很关键，如果老板保全自己，规模收缩时团队也会快速收缩，公司就完蛋；若核心团队还在，老板一定是散钱留住了人心，公司就还有希望。目前虽难，但只要团队在就有希望。

我问他还要扛多久，他说已经扛了三年，再扛三年应该能缓过来，到时去我们的《单盘主义时代样本》栏目好好聊聊。我们做了新的访谈类栏目，记录这个时代的幸存者和幸运者，第一期100分钟，很值得看。

以上为正文，来自真叫卢俊。这是真叫卢俊公众号的第6305篇原创文章。

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