银行加速甩卖直供房，低至七折背后暗藏玄机

文｜陈洪杰

编辑｜袁满 张颖馨

“七折！评估价 150 万元的房子，100 万元出头就成交了。”近期，银行直供房数量大幅增加，价格也在打折出售。

所谓银行直供房，是指银行作为出售方直接完成交易的房屋。当企业或个人经营不善无法偿还贷款时，银行通过司法程序取得房产，并在资产处理平台上线，通常以低于市场 10% - 30%的价格直接卖给购买者。

直供房并非新概念，已存在多年。但如今，提供直供房的银行机构增多，直供房数量也随之上升。国有大行、城商行、农商行通过线上平台大量直接销售房产，部分中小银行挂牌出售的房产达数千套。

有行业人士分析，这与断供房、抵债房明显增多有关，传统法拍又慢又难，银行只能寻找更快的变现通道。此外，年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力在账面上尽快瘦身。

不过，不少直供房最终流拍。以 2025 年 11 月 11 日为例，截至当日中午 11 时 30 分，近百套房产无人出价。

金融领域资深律师唐春林提醒：“个人购买时，一定要实地查看房产现状及周边情况，摸清房屋真实状况，排除潜在争议或隐患。”

加速处理直供房

在阿里资产平台、京东资产交易平台上，多家银行直接挂牌销售的房产增多。据《财经》记者不完全统计，直销房价格普遍比市价低 20% - 30%，甚至更多。

2025 年 11 月 11 日，黑龙江某农商行的抵债资产——哈尔滨市松北区某住宅住房，以 31.5 万元被竞买，建筑面积 176.24 平方米，约 1800 元/平方米。而第三方平台显示，该小区同户型挂牌价最低为 3700 元/平方米。

又如某城商行于 2025 年 11 月 11 日至 12 月 10 日，在某资产竞价网络平台对所持兰州市皋兰县某房屋公开挂牌竞价，拍卖价 39.8 万元，建筑面积 132.41 平方米，为 3000 元/平方米，远低于该小区同户型 4421 元/平方米的交易价。

该城商行还有数十套房产即将拍卖，价格从十几万元到数百万元不等，多为住宅和商业房屋。

媒体不完全统计，仅在京东、阿里资产交易平台上，2024 年上半年以来，四川农信出售的房产标的数量超 25000 个，辽宁农信累计挂牌直售的房产标的有 11000 个。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称：“目前银行面临的监管与考核压力较大，不良贷款认定趋严，年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力在账面上尽快瘦身。”

柏文喜还表示，房屋直售模式已成熟：产权先剥离到银行名下，再通过阿里/京东资产平台或银行公众号直接挂牌，流程成熟，风险可控且成本低，各地农信、城商行复制推广速度快。开发商降价促销、二手房议价空间扩大，银行顺势贴着市价打折出货，既能吸引购房者又能缩短去化周期，形成“越降价 - 越集中推盘”的循环。

打折背后：现金回流 + 优化资产

银行出售直供房由来已久，为何近期直销房数量增加？

柏文喜表示：“房价持续调整、部分借款人现金流紧张，个人按揭和经营贷不良率均上升，银行手里积压的抵押房产规模迅速膨胀。而传统法拍又慢又难，法拍挂牌量创新高，但成交率、折价率双双下滑，回款周期往往超两年，银行被迫寻找更快变现通道。”

数据显示，截至 2025 年 6 月末，近 20 家上市银行公布的个人按揭贷款不良率在 0.26% - 1.86%之间，十余家该项指标较年初上涨。

从个人经营贷款业务数据看，绝大多数银行的不良率普遍上升。2025 年 6 月末，多家银行的个人经营贷款不良率超过 3%。

不良资产行业资深研究人士彭城认为，抵债资产对银行来说是沉重包袱，银行不具备专业的资产经营能力。比如商业综合体抵债后，金融机构在招商运营等方面外行，内控规则也与综合体运营不一致，无法发挥资产经营价值。处置抵债资产可降低金融机构资产压力，让资产重新发挥价值。

有银行业人士称：“现在不少机构把特殊资产管理部当成利润创造部门管理，在低息差环境中，通过新增贷款赚钱难且可能有风险，但收回核销的资产相当于创造新利润。”

彭城还表示，金融机构出售价值 100 元的不良债权，收回 10 元，剩余 90 元损失可税务核销，能带来约 22 元税收优惠，报表上大致体现为 30 元收入。“金融机构以业绩考核为导向，这种处置方式能快速修饰报表。”

在政策推动下，不良贷款处置速度加快。数据显示，截至 2025 年二季度末，商业银行不良贷款余额 3.4 万亿元，不良贷款率 1.49%，较上年同期下降 0.07 个百分点，为近十年最低水平。

在“2025 金融街论坛年会”开幕式上，国家金融监督管理总局局长李云泽表示，要切实维护健康公平的金融秩序，守住不发生系统性金融风险底线。加大不良资产处置和资本补充力度，丰富处置资源和手段，保障金融体系稳健运行。

相较于国有大行，中小银行不良资产处置面临诸多制约，如风险抵补能力弱、处置手段单一等。

有银行业人士建议：“放宽不良资产处置市场化准入标准，推动不良资产证券化发展，修改完善《银行不良贷款转让试点实施方案》，给予中小银行不良资产处置自主权；建设不良资产交易平台，由监管部门或行业协会牵头，搭建全国统一标准的不良资产互联网处置平台，将其打造为不良资产处置、信息发布、交易撮合一体的综合型平台，让不良资产变废为宝。”

购房时需注意什么？

唐春林称：“虽然银行处置房产合法合规，但有些资产有潜在问题和隐患。个人购买时，一定要实地查看房产现状及周边情况，摸清房屋真实权属状况，排除潜在争议或隐患后，再决定是否购买。”

柏文喜提醒：首先，查清产权，要求银行出具不动产权证、法院裁定书或“以物抵债协议”，确认房屋已完全过户到银行名下，无民间二押、查封、轮候冻结。

其次，现场尽调，实地看房、核对门牌，确认无占用、无长期租约；去物业核查水电气、供暖、物业费等欠费情况，约定由谁承担。

再次，资金与税费方面，交易合同与二手房相同，需网签、资金监管；契税、增值税及个税原则上按“卖方（银行）实得”方式谈，若银行坚持“净得价”，要把额外税负算进总成本。

柏文喜称：“部分银行要求一次性付款，若需贷款，先与银行确认能否同步办理按揭或分期方案。抵债房常拖欠多年物业费、维修基金，甚至未办理首次登记，要先垫付资金办证，需预留 1% - 3%的预算。若房屋仍被原业主或第三人占用，必须约定银行负责清场并承担费用。”

《财经》记者发现，成交后，购买者需向交易平台另付软件服务费（成交价的 0.01% - 1%）：成交价在 100 万元（不含）以下的标的，按系统成交价的 1%收取；成交价在 100 万元及以上的标的，按区间 0.2% - 0.01%计费。

另外，要进行比价与评估，即使银行称房屋低于市价 25%，也要对比同小区近半年真实成交价，并考虑楼层、朝向、装修差异；如打算贷款，提前让评估公司预评估，避免“高买低评”导致首付成数不足。

数据显示，2025 年 1 月 - 8 月，房地产开发投资、商品房销售面积、施工面积、房企到位资金的跌幅均扩大，分别同比下降 12.9%、4.7%、9.3%、8%，降幅分别较上半年扩大 1.7 个、1.2 个、0.2 个、1.8 个百分点。

中国银行研究院指出：“房地产市场加速下行主要有两方面原因，当前经济景气下降、房地产市场下行、社会预期走弱形成负向螺旋，居民部门持续去杠杆，买房能力和意愿不足。2025 年二季度居民部门杠杆率为 61.1%，较上年末和上年同期分别下降 0.3、0.7 个百分点。1 月 - 8 月，居民新增中长期贷款为 1.08 万亿元，同比少增 0.23 万亿元。行业库存、债务等根本性问题未得到有效缓解，市场预期持续走弱。”

银行业人士称，目前房地产市场尚未完全触底，房屋过去交易、评估价格有滞后性，购房者需冷静思考。柏文喜表示：“对于同一项目，若银行还有几十套房屋未挂出，未来房屋价格可能继续下降，购买者可分批进场或等待更好折扣。”

(作者为《财经》记者)