城中村旧改能否催生新盘销冠？

^{◤广州冼村旧改}

封面｜“天河发布”微信公众号

广州正飞速“刷新”城市面貌。

目前，广州市超17个旧改项目正加速清拆：天河区元岗村城中村改造连片开发方案表决通过；黄埔区城中村改造再次集中动工，将建超2300套安置房；白云区首宗新模式城中村改造项目融资地块成交；荔湾区公布山村、坑口村两个城中村改造方案；南沙区南沙街道召开广隆村城中村改造项目（二期）征拆攻坚动员大会⋯⋯值得一提的是，荔湾区茶滘旧改项目明确要在一年内完成所有留守户行政处理，实现拆迁清零。

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项目纷纷推进

近期，广州旧改项目不断有新进展。

10月17日，广州市黄埔区南岗西路城中村改造项目复建安置区35地块开工。该地块用地约3.37万平方米，总建面16.67万平方米，规划建6栋安置房，提供1448套回迁住宅，配套1万余平方米公共服务设施，预计2028年4月竣工，可满足2600名村民回迁。

10月19日，广州市白云区萧岗村城中村改造项目首期安置房动工。本期建9栋住宅、约1940套房源，总建面29万平方米，规划80至120平方米二至四房户型，用地约3.6万平方米，标志整体改造进入全面建设阶段。萧岗村改造范围119.65公顷，总建设量262.1万平方米，拟拆除建面280.93万平方米，总投资261.91亿元。

今年7月20日，广州天河冼村旧改有了里程碑突破。据“广州天河发布”，最后两栋房屋拆除，全村1950栋村屋全拆。冼村是珠江新城最后一个城中村，这场15年的城市更新攻坚战迎来关键节点。

冼村约277亩土地有1421户村民，是广州人口密度高的城中村之一。2019年签约率与拆除率超九成，但因与少数留守户谈判难，成了广州旧改“僵局”代表。因地处黄金地段，土地价值攀升，村民对补偿期望提高，部分村民诉求超政策框架，项目推进受阻。

冼村旧改项目在珠江新城CBD核心，近地铁18号线冼村站。过去冼村握手楼、村屋与周边大楼不协调。规划显示，拆迁后将建成综合项目，涵盖高端住宅、商业、办公等功能。

冼村周边豪宅挂牌单价超10万元/平方米，如尚东君御、保利心语花园等二手房挂牌价11万 - 12万元/平方米。冼村旧改新盘保利天御未入市，市场预计单价超18万元/平方米。

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催生销冠效应

这轮城中村改造对广州楼市影响巨大。

2024年，广州52个城中村改造专项借款项目获授信4096亿元，涉及约10.8万户、约28.3万套安置房。在政策引导下，安置房需求让部分靠近改造区的楼盘成爆款甚至销冠。

去年11月底，越秀区瑶台村招标，以42246元/平方米收购周边5公里新房作安置房，收购约1.8万平方米，最终拿下周边新盘197套住宅，从公告到网签仅两个月。

白云区城投旗下云麓花城也是例子。去年底白云区政府公告，14亿元买科技园主入口5公里内存量商品房，交易今年6月完成。在克而瑞排行榜上，云麓花城上半年以784套成广州商品住宅单盘成交套数冠军。

数据显示，截至三季度，黄埔区收购2110套、约21万平方米商品房作安置房。截至上半年，全市收购存量商品房6000余套，超今年以来月均5300套新房成交量。

10月21日，增城城投子公司东进城市开发投资有限公司拿下中新村、金星村、九如村三宗旧改，总投资201.81亿元，全纳入商品房备案，建设周期4年。中新村投资63亿元，建面157.6万平方米，住宅145.2万平方米；金星村投资33.9亿元，建面90.6万平方米，安置房14.9万平方米；九如村投资104.9亿元，建面281万平方米，融资住宅201万平方米。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，国内旧改正从增量扩张转向提质。他表示，土地资源有限、楼市震荡，存量旧改推进慢，新增项目风险大，需聚焦存量项目化解风险，旧改进入存量提质阶段。

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