央国企持续发力，上海土地成交金额破2000亿，核心地块竞争激烈

上海土拍市场呈现出冷热分化的态势。

一方面，八批次出让的6幅地块有一半以底价成交，平均溢价率仅7.5%，是2025年各批次中热度最低的。另一方面，徐汇滨江诞生了新的“地王”，成交楼面价达14.85万元/平方米，刷新了同板块绿城潮鸣东方约13.5万元/平方米的“地王”纪录。

上海第八批次地块揽金199亿元，至此八批次土地出让总金额累计达到1233.37亿元。若算上协议出让地块，截至10月20日，上海土地成交总金额突破2000亿元，同比增长近三成。可见，上海仍是房企投资的重要城市。

八批次土拍热度降至年内新低

上海八批次土拍明显“降温”，不过核心区位地块依旧受青睐。从结果看，6幅宅地平均溢价率7.5%，最高溢价率为14.69%，还有3幅地块底价成交。

热度最高的是杨浦滨江地块，有4家房企参与竞拍，竞争激烈，最终保利置业以26.16亿元拿下，溢价率14.69%。静安苏河湾地块经过52轮竞价，由招商、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%，低于市场预期。徐汇滨江地块被中海以44.65亿元摘得，溢价率10%，楼面价达14.85万元/平方米，刷新了区域最高单价纪录。而松江新城地块与宝山杨行地块均底价成交，市场热度不足。

从前八批次土拍情况来看，本次土拍溢价率创新低，与前两批次30%以上的平均溢价率相比，热度下滑明显。而且高热地块溢价率较前几批次也有所下降，如第五批次浦东曹路地块溢价率高达41.68%，杨浦滨江平凉社区宅地溢价率30.79%，第六批次虹口北外滩地块溢价率46.33%。

头部央国企在核心城市积极补仓

上海仍是房企必争之地

从参拍房企来看，八批次吸引了中海、保利发展、保利置业等20余家企业，央国企仍是主力。9月以来，头部央国企明显加大了在上海等核心城市补仓的力度。

例如1 - 9月全口径销售TOP5房企保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国累计拿地金额同比涨幅均超过70%。中海前9月拿地金额达1124亿元，是TOP10房企中首个拿地金额破千亿的房企，在上海积极补仓，六批次和八批次土拍均有收获，截至10月20日，在上海拿地金额达163.5亿元。保利发展前9月拿地金额为594亿元，仅上海拿地金额就有95亿元。招商蛇口在上海也进行了关键补仓，以联合体形式拿下静安地块，在上海拿地金额达到131.27亿元，再加上9月联合中海地产获得“全国总价地王”徐汇滨江东安项目开发权，总投资金额接近200亿元。参考前9月拿地金额，这三家积极拿地的央企在上海拿地比重均在10%以上。

八批次土地竞拍中出现了民企的身影。滨江集团与招商蛇口、西岸集团组成的联合体参与了上海徐汇滨江地块竞拍，虽未竞得，但释放出实力民企想进入上海的信号，此前滨江集团董事长戚金兴就表达了对上海的渴望。

上海依然是房企必争之地。上海八批次土地出让总金额累计达1233.37亿元，算上协议出让地块，截至10月21日，年内上海土地出让金额已达2019.01亿元，排在全国首位。

从市场基本面看，上海走在止跌回稳前列，核心区高端改善项目支撑市场热度。随着825新政效应逐步释放，市场仍在修复中。前9月上海一二手房共成交20.4万套，较去年同期增长11.4%。在“以销定产”模式下，倒逼房企积极补仓上海等核心城市优质地块。

上海土拍热度分化表明，具备资金优势的央国企仍将是土地市场主力，城市核心区优质地块仍是争夺焦点。区域深耕成为更多企业保障投资确定性的优先选择。同时，以上海为代表的高能级城市优质宅地出让频次下降，是土地市场热度下滑的重要原因。随着九批次地块信息出炉，上海供应端迎来结构性调整，前期核心板块积累充足潜在库存，为控制库存规模，增加了外围区域土地供应，部分房企将迎来“捡漏”机会。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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