国家统计局数据揭示房地产市场积极信号，四季度有望企稳

国家统计局公布了2025年前三季度的宏观经济和房地产数据。国民经济运行总体平稳，前三季度GDP同比增长5.2%。但在房地产层面，国房景气持续回落，开发投资、销售同比降幅均在扩大。

具体而言，前三季度商品房销售面积累计降幅5.5%，较上月降幅扩大0.8个百分点；商品房销售金额同比下降7.9%，较上月降幅扩大0.6个百分点；全国房地产开发投资同比下降13.9%，降幅较1 - 8月扩大1个百分点。在楼市去库存背景下，新房供应约束是下半年新房销售降幅进一步扩大的主因。不过适度的同比下调不必过于担忧，保持整体市场的供求平稳，是房地产市场止跌回稳的重要标志。

值得关注的是，有两个积极信号。一是9月新房成交规模环比回升，二是9月各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势，这表明在中央加快推进城市高质量发展和高品质住房建设过程中，行业供求关系持续向好改善。拉长时间线看，2024年四季度市场回稳后，前期积压住房需求释放，行业库存压力凸显，各地稳市场政策边际效应递减，行业回稳仍需努力。

新房成交规模环比季节性回升

前三季度新房累计成交同比降幅持续扩大，销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售金额63040亿元，同比下降7.9%。但从9月单月来看，行业仍在止跌回稳进程中。

据推算，9月全国新建商品房销售面积8531万平方米，销售额8025亿元，分别环比上升49%和43%。同比来看，受2024年同期基数上行影响，2025年9月商品房销售面积同比下降10.5%，成交金额同比下降12%。

房企到位资金方面，9月份个人按揭贷款新增1027亿元，较上年同期下降11%，降幅收窄8.5个百分点，与商品房销售面积降幅基本一致。库存指标方面，9月商品房待售面积环比下降292万平方米，连续7个月下降，行业库存压力持续缓解。

结合CRIC数据，9月二三线城市新房交易规模均同比回落，仅一线城市得益于限购解绑等政策进入兑现期，同比交易量有所上升，北京新房成交规模同比上升33%。各地平均去化率仍能保持在四成左右的年内高位。

9月下旬以来，关于推进城市高质量发展的信号不断释放，住建部为“十五五”期间城市工作及房地产行业转型提供了顶层思路指引。房地产新趋势显现，土地市场将迎来更多高质量的储备住宅用地与城市更新用地，新项目建设领域也会出台新规调整，加强新建住宅宜居属性，从供需两端推动房地产行业止跌回稳。

房价同比降幅延续收窄

上涨城市数量创年内新高

9月，有8个城市新房价格同比上涨，分别是上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌和三亚，其中南宁、宜昌、三亚三市房价在9月同比转增。房价同比上涨城市数量是2025年以来最多的一个月，也是近一年来新房价格同比上涨城市数量首次超过环比上涨数量。另外沈阳新房价格在9月止跌。

与之对应，各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势，四大一线城市同比降幅较上月收窄0.2个百分点，二线和三线城市降幅均收窄0.3个百分点。尽管房地产供需两端压力增大，但在各地主管部门政策支持及行业自身调整下，房价同比指数筑底的趋势和信号逐月明确。

9月以来，各地政策节奏加快，出台21次税费补贴与优惠类政策，12次发文推进“好房子”建设，北京、上海、深圳限购解绑政策进入兑现期，推动需求端向好，为房价走势奠定基础。

年末有望迎来更多企稳信号

新开工面积同比指标迎来边际改善。前三季度房屋新开工面积45399万平方米，下降18.9%，其中住宅新开工面积33273万平方米，下降18.3%。9月份新开工规模5598万平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9个百分点。主要原因是土地收储和城市更新工作加快，存量闲置用地变身优质宅地入市。

2025年以来，各地累计公布的计划回收土地面积已超2.2亿平方米，随着城市高质量发展推进，闲置用地调规后“新生”，行业新开工面积指标年末有望迎来更多企稳信号。

9月房屋竣工面积同比上升1.5%，为2024年以来首次单月竣工面积同比转正。前三季度竣工面积累计同比下降15.3%，降幅较上月收窄1.7个百分点。

近期，央行提出探索拓展中央银行宏观审慎与金融稳定功能，丰富维护金融稳定的政策工具箱，这有利于促进房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险化解。预计各地主管部门将继续助力企业纾困，保障和支持开发项目建设。

开发投资规模仍高于行业销售

同比降幅持续扩大

9月份，全国开发投资同比持续下降，累计同比降幅、同比降幅均为2023年以来最高。前三季度，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，降幅较前8月扩大1个百分点；9月房地产开发投资7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点。

行业销售规模缩量、优质投资标的减少是短期内房地产开发投资同比降幅持续扩大的原因。从长期来看，健康的市场环境需要合理的供求比值和投资产出比值。自2022年以来，全国商品房销售金额/房地产开发投资低于1.05，2025年前三季度为0.93，意味着行业产出难以覆盖投资。

为确立行业发展新模式，当前房地产开发投资规模还有较大下行空间。从历史投资 - 销售数据比例看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更匹配水平之前，该指标调整还将持续一到两年。

尽管开发投资、销售同比降幅持续扩大，但制约行业企稳的关键问题正逐步化解，2025年四季度预计将释放更多积极企稳信号。首先，房价指数将加快筑底，受益于高品质住房发展的新房产品会率先回暖。新房交易规模预计仍将处于筑底探索阶段。库存指标上，全国土地出让规模小于新房交易量，推动广义、狭义库存指标持续缓解，存量及闲置土地回收加快，减轻库存压力，推动新开工指标向好。开发投资与施工规模相关指标将进一步回落，与现阶段行业销售规模更匹配，缓解行业投资收益承压问题及长期库存去化隐忧。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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