辽法微课：已有一套房，学区房能否排除强制执行？

夫妻为让孩子就读重点小学提前购置的“学区房”，因涉及法院执行案件面临查封拍卖，韩某夫妻向法院提出执行异议，请求中止强制执行。在他们已有一套用于居住房屋的情况下，这套“学区房”是否享有足以排除强制执行的民事权益呢？

近日，辽宁省高级人民法院审结的一起案外人执行异议之诉案件入选人民法院案例库，优先保护了商品房消费者的合法权益。

2009年，家住F市开发区的韩某夫妻为解决2岁儿子将来的上学问题，打算提前在市中心购置“学区房”。综合考虑价格、地理位置、配套设施等条件后，他们看中某房地产开发公司在建楼盘，选定一套面积104.4㎡、价格2650元/㎡的住宅，并与该公司签订购房协议，约定2010年11月30日前竣工验收交付使用。韩某支付购房款27.66万元，公司出具收款收据。

2021年，该房地产开发公司与某投资咨询公司因民间借贷纠纷打官司，法院终审判决公司等连带返还借款本金4200万元及相应利息。执行法院根据当事人申请作出执行裁定，查封公司名下房产，韩某夫妻购买的“学区房”也在其中。

韩某夫妻靠老人支持和贷款买的“学区房”，因开发商的官司面临拍卖，他们难以接受，请求中止对房屋的执行拍卖。但执行法院以韩某名下有其他用于居住的房屋等为由，裁定驳回异议请求。韩某夫妻不服，提起执行异议之诉，要求停止执行拍卖措施并解除查封。一审判决驳回其诉讼请求，他们不服又提起上诉。

二审法院审理认为，案涉房屋是学区房，韩某夫妻为孩子入学购买且实现了入学目的，符合刚性住房需求。同时，该房屋位于城市中心，是电梯房，医院和商业配套完善，与位于郊区且无电梯的原有住房相比，也符合改善型住房需求。综上，案涉房屋应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。终审判决不得执行案涉房屋。

法官说法

随着实践发展和认识深化，商品房消费者保护规则不断完善。《执行异议和复议规定》第二十九条规定了商品房消费者权利的保护条件。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的保护作了进一步完善。《执行异议之诉解释》第十一条以生存权特别保护为定位，“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵盖刚性、改善型住房和自用车位等。刚性、改善型住房的认定除考虑住房面积，还涉及居住环境的提升，包括地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质等因素。

本案争议焦点是韩某夫妻对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。生存权作为公民维持生存的基本权利，影响着消费者权益保护的强度与边界。当购房者倾其所有甚至举债购房以满足基本生存需求时，房屋承载的功能远超普通财产，是生存与人格尊严的物质载体。在购房者基本居住需求与财产性权益冲突的情况下，法律需审慎权衡，将保障公民基本生存空间放在核心位置。

原标题：《辽法微课｜已有一套房，学区房能否排除强制执行？》

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