房价下跌，或许让你更难买房

最近留言区不少人希望房价继续大跌，甚至有人喊出至少再降50%的口号，这种呼声中不乏愤青情绪。有人觉得这是好事，说明还有很多人想买房。不过，老潘认为这种情绪虽能理解，但要理性提醒大家：房价越跌，可能更买不起房了。这个结论很残酷，却可能是现实。

1，现实打脸案例

房价大跌，生活反而变差

从2021年7月到2025年7月，房价如网友所愿，跌了30% - 50%，一些低能级城市像鹤岗跌幅超60%。然而，房价跳水或腰斩后，大家的生活和购买力并没有变好，答案显然是一张苦脸。

现实中，2025年老百姓的生活、生产、创业状态，与2021年之前“高房价”阶段相比，那时老百姓对未来有信心、有拼劲、敢消费、敢投资。如今房地产市场规模从18万亿降到9万亿，房价腰斩50%后，人们反而更买不起房或更不敢买房了。

更糟糕的是，房价暴跌后，问题不再是买房难易，而是大家收入大幅缩水、就业预期恶化、对未来信心不足，“就业、收入、信心”全方位承压和焦虑。一句话，这轮房价大跌50%，大家反而过得更差了。

2025年，房价已腰斩50%，仍有呼吁房价继续下跌的留言，也有网友怼那些叫嚣房价“跌跌不休”的人：房价都降了50%，你咋还没买房？

往后看，如果2027年、2030年房价再暴跌20% - 40%，问题就不只是个人买不买房了。其一，大概率会面临更严峻的降薪或下岗压力，因为房价两轮腰斩相当于大跌75%，作为国家支柱产业的房地产崩塌，会引发金融、经济危机。就像日本房地产危机，上一轮房价暴跌65% - 85%后，资产大幅缩水，但负债刚性，人们忙着还债，不敢消费和投资，经济深度萎缩，陷入长达30年的萎靡。其二，若房价再大跌30% - 50%，2028年、2030年可能会引发整个社会金融系统破损和经济危机大爆发。

2，没替补产业补位

房价暴跌引发经济“崩塌效应”

房价下跌时，购房逻辑改变。当市场形成“房价大概率还会继续跌”的共识，刚需客群也会倾向于“再等等”，担心资产缩水，导致很多人久久不买房。而且，房价持续下跌，可能会让老百姓更买不起或不愿意买房。

很多人把“房价持续下跌暴跌”看作孤立事件，没意识到它会引发一连串产业链乃至整个经济、金融系统的崩塌效应。有专家预测，楼市调整若把握不好，房地产行业对GDP的贡献率可能从繁荣时的10% - 15%降到负数，整体经济增速可能从5%降到1% - 2%，甚至负增长，陷入经济衰退。

有人会问，一个房地产行业的泡沫破裂怎会引发经济和金融危机？这是因为房地产行业太特殊。首先，中国房地产规模量级在全球独一无二，新房和二手房加起来达15万亿 - 30万亿，相当于西方一个国家的GDP体量。国内看，房地产是支柱产业，关联50 - 60个上下游行业，每个下游行业很多都是万亿规模，房地产坍塌会引发经济地震。其次，中国商品房与城市户口、户籍、上学等深度绑定，加重了买房的重要性，而且中国人有买房的传统观念。其三，中国人77%的财富集中在房子上，房价暴跌50% - 70%，中产基本返贫，经济也会受重创。

专家测算，房地产涨跌有正反乘数效应，每1亿元房地产投资可带动上下游3.2亿元产值。若行业规模缩减50%，GDP增速可能回落2 - 3个百分点；缩减70%，GDP增速回落更难估量。这一轮房地产“硬着陆”，其他国家主导的高科技产业GDP贡献率又没补上来，房地产投资和销售的收缩会对经济、金融带来重创。

房子是金融品，中国金融贷款大多以房产为抵押物，房价暴跌会引发金融风险。房价大跌会导致资产贬值，银行抽贷或催还，企业资金链承压或断裂，企业裁员，老百姓收入和消费减少，资产继续贬值，形成资产房价螺旋下行效应。

目前房地产贷款占银行业总贷款的28%，若房价下跌20%，预计引发4.5万亿元坏账（占银行资本金40%），下跌50% - 70%，银行将无法承受。所以，房价全面腰斩和大幅下滑，对经济的影响是系统性、多维度的，涉及消费、土地财政、金融坏账、就业等核心领域，甚至可能重塑经济结构和社会预期。

3，房价泡沫已挤完90%

房价不能再大降，已是国家意志

当下中国房价在底部盘整适度下探可以理解，毕竟有关税战、地缘政治、经济承压、收入就业预期不佳等因素。但从大格局和长周期看，房价已下跌30% - 50%，不可能再大幅深度下挫。

其实答案很明确，“稳房价”“房价不能大跌”已是国家意图和意志。2025年两会将让房地产止跌回稳、稳房价写入政府工作报告，国家从经济大格局和行业顶层做了定调。

2025年国家要稳楼市、稳股市，核心逻辑是中国经济依赖内需和消费驱动，消费要有钱。其一，老百姓77%的财富在房产，不稳房价，老百姓财富性资产下跌，加上就业收入承压，更不敢消费。其二，稳股市、拉股市到3500点，是让老百姓获得“投资性”收入，为消费提供支撑。

小结

房价只是购房成本的“显性变量”，“收入预期、信贷宽松度、就业预期、债务结构、未来经济预期”等“隐性变量”才是决定能否买房的关键。当下全国房价下跌与“经济下行、就业不稳、信贷收紧”等问题叠加，“房价降了却买不起、不敢买”，本质是“替补产业没起来，但房地产已大跌”引发的经济系统风险传导结果，不是房价本身的问题，而是“收入稳定性、融资便利性、未来信心”等基础条件受冲击。

上一轮高房价需要调控，但房价无休止走低要有个度。当国家以“国家信用”强调“稳房价”，房价已下降30% - 50%后，2025年之后房价“二次大幅下探”的可能性很低。

本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。

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