上海掀起办公楼库存改造热潮

没想到，全上海都在进行办公库存改造。

前几年，上海较为常见的城市更新主要集中在住宅和商业领域。住宅方面，以“美丽家园”工程和加装电梯为主；商业方面，多个知名传统商场都在密集整改，像徐家汇的太平洋百货和六百百货，以及南京西路的梅陇镇广场。

到了今年，上海城市更新的重点转向了楼宇经济。上海的商务中心规模庞大，分布广泛，既有老牌的人民广场、新天地、陆家嘴，也有北外滩、前滩、南滨江等新兴商务区。

上海部分商务中心示意图，仅供参考

然而，在发展过程中，办公楼也出现了一些问题，各大办公楼的维修改造不断，包括更换电梯、空调、锅炉、外立面幕墙等，甚至进行全面改造。鉴于这些个体的自发行为，政府相关部门近期推动全市办公楼进入更新阶段，率先挑选了10个试点单元，将在下半年进行更新方案的试验。

那么，上海今年的办公楼更新意味着什么呢？

10大试点单元的改造方案

7月3日到5日，上海市规划和自然资源局公示了6大商务单元的更新方案，包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾和苏河湾，分布在闵行、虹口、杨浦、普陀、长宁和静安几个中环内的区。

这6大单元总面积达20.56平方公里，商务楼宇项目总数超过200栋。不同商务区的商务楼级别差异较大，老牌商务区如虹桥经济技术开发区有27处甲级办公楼，漕河泾有15处；新兴商务区如大柏树目前没有甲级办公楼，多为丙级，苏河湾只有3处。

改造方案各有侧重，包括提质、改造、重建和退出转型四种形式。虹桥强调“商务 + 社区”，打造“后街体验环”；漕河泾瞄准“产业 + 居住”，推出“慢行系统”；大柏树定位为“园区 + 校园”，五角场主打“科教融合”，真如重点在“五大类生活配套”。老牌商务区改造重点在内部硬件和局部功能微调；新兴商务区改造空间更大，会对周边街道配套进行生态调整。最终目标是实现工作、生活、休闲在片区内闭环，让人们生活更舒适便捷。

接下来，小陆家嘴、世博园区、大宁和虹桥商务区核心区等4大单元的方案也将公布。以小陆家嘴单元为例，其存在地区功能单一、产城融合不足等问题，目标是打造更先进的国际一流金融城。

已落地更新项目的不同方式

商办市场已从增量时代进入存量时代，老旧办公楼的改造和再利用成为重要任务，且改造比新建更难。以下是部分已落地案例的改造方式：

一是内部物理空间改造。陆家嘴的裕安大厦自费更换电梯系统，虽投入200多万元，但节省了电费，提升了运行效率；宝安大厦计划下半年更新冷冻机组；金穗大厦与龙湖龙智造合作，对结构、幕墙等进行全方位更新。

金穗大厦办公室前后改造对比图，图源龙湖龙智造

二是业态分布焕新。虹桥经济技术开发区对虹桥天都进行改造，利用其轨交优势和街面特点，调整业态组合、举办特色活动，使商办出租率维持在85%以上；还对巴黎春天天山店进行调整，更新外立面并加入二次元新业态。

改造后的虹桥天都：现所 · 创邑MIX

三是功能转型。将纯租赁办公转换为商场、酒店、长租公寓等功能，调节办公楼供给规模，盘活存量资产。如上海江天大厦改造为企业总部大楼，成为世博滨江的新地标。

左为改造前的上海江天大厦，右为改造后的三航院企业总部大楼效果图

此外，潍坊新村街道办对辖区内36栋商务楼进行全面排查，并组建智囊团，为商务楼提供技术和资金支持，这表明空置写字楼也能重焕活力。

上海更新办公楼的原因

上海作为全球最大的办公楼市场，高层楼宇多达1万栋，甲级写字楼存量达1700万平方米，且还有新楼不断入市，写字楼总体饱和，招商压力大。

一是空置率问题。2023年以来，核心区老牌地段写字楼出现租金下跌和空置情况。今年二季度，虹桥开发区 & 古北、新天地和竹园的空置率较高。部分试点单元中，真如、苏河湾等空置率超过30%，凸显了改造和调整定位的必要性。不过，真如商务单元在央企中海的努力下，空置率有效下降，形成了产业集群，带动了普陀区的发展。

二是办公楼老龄化和土地年限问题。陆家嘴、虹桥等区域的楼宇多建于上世纪八九十年代，存在设计过时、设备老化等问题。且商办类土地使用年限到期后续期规定未出台，这些楼土地剩余年限普遍不足15年，面临“功能过时—估值下降—改造乏力”的状况。

三是产权分散、资金和政策问题。很多办公楼产权业主多，改造费用难以达成一致。如宝安大厦部分产权分散，大业主出钱难，小业主无法通过方案。

鉴于这些问题，上海将楼宇更新纳入优化营商环境8.0行动方案，计划在2025 - 2027年推进40 - 50个商务楼宇更新改造项目，目标是优化办公楼格局，提升甲级楼宇规模和品质，让每栋楼发挥最大价值。

随着产业变迁和人群结构调整，上海写字楼进入新阶段，展现了上海对城市发展更新路径的积极探索。不同商务区的写字楼各具特色，让人们不再只关注陆家嘴，其他区域也有顶级公司。通过写字楼与企业、人才的融合，将办公楼、商业、住宅和人文充分结合，能提升工作和生活体验，增强城市综合竞争力。

以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第6168篇原创文章

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