小体量酒店：在投资人中悄然崛起

用精准取代规模，用敏捷取代沉重。

“每天运营加房租成本160元，RevPAR能做到接近250元，26间房的小酒店两年多就能回本。”

前段时间去广西考察市场，和南宁本地一位投资人L总聊起酒店投资前景。相较于前几年投资的几家初始投资成本较高的大体量酒店，现在他手里经营最稳健、人效比最高的竟是只有三十多间房的小体量酒店。

随着城市存量酒店物业的增多，许多小体量、闲置的酒店物业逐渐被重新审视。相比于大而全的酒店项目，越来越多的酒店投资人将目光投向轻量化、低投入、高灵活、快迭代的小体量酒店项目。在存量时代遇到市场疲软，投资人趋向于花小钱办大事，力求在有限预算内实现效益最大化，既省钱又低风险的小体量酒店便成了首选。

小体量酒店，开始悄悄“升咖”

L总是经验丰富的老酒店人，在广西已投资了十几家酒店。他表示，近几年自己手里多家大房量酒店获客难度越来越大，经营数据不佳。随着酒店行业加速洗牌，小房量酒店因投资成本小、入住压力低、抗风险能力强，投资优势逐渐凸显。

他察觉到，在南宁土地稀缺、品牌密布的核心地段，布点机会虽不多，但并非没有。当前大部分连锁酒店品牌基于连锁模型扩张，选址模型基本是：物业面积须超3000㎡；房间数须达80间以上；需配备早餐区、会议室等配套空间。这使得大量位于城市核心区域的小体量物业被排除在外，而真正聚集流动人口和消费力的“核心区块”，正是零碎小体量物业的集中带。不少酒店品牌因标准化运营需求，很难灵活适配这些“小体量”，但对L总来说，这是可乘之机。

当下，许多投资人仍迷信“大=值钱”，但实际运营中问题频出：运营人员冗杂，管理成本高；资产回收周期长，抗风险能力差；同质化严重，品牌认知难以建立。而一家低租金、定位清晰、复购强的小体量连锁酒店，反而可能实现更快的投资回报和更强的用户粘性。

L总坦言，近两年连锁品牌酒店加盟门槛较高，对物业面积、房量要求严格，80多间房以上才能做连锁，小房量酒店过去只能开成单体。这类酒店更需要通过品牌化梳理，重新定位，根据城市等级和项目商圈确定方向。对于小城市、小体量、低消费地区，不应盲目追求高大上，而要客观评判，不做最贵的，只做最合适的。

L总投资的海友5.0，共35间客房，单房造价约5万元，平均入住率超95%，高出租率带动RevPAR稳定增长，最高达四百多元。

同样不到50间客房的经济型酒店，海友加入门槛更低，投资更小，压力更轻，承担的租金和人工压力小，当下投资回报率不见得比中档酒店低。其实，近几年国内高端酒店也掀起“袖珍”风潮，专注打造“小而美”，如只有19间客房的“国内酒店界老网红”既下山·梅里、杭州最贵酒店秋水山庄、“北京度假酒店天花板”的悉昙以及深圳南头古城有熊酒店，房间数最多的也没超过40间。

遍地开花的“小酒店”

当越来越多的大体量高星酒店破产流拍无人问津时，中小酒店却遍地开花。据澎润数据显示，2025年1月，新增中端酒店以72家（占比48.3%）和超中端45家（30.2%）主导市场，而高端精选和高端酒店合计占比不足22%。

不少大体量五星级酒店深陷规模陷阱，遭遇盈利困境。连续多年被评为中国饭店集团60强，被誉为“山东酒店业标杆”的蓝海酒店连续多年亏损最终破产重整，负债35.29亿元，资产负债率高达107.99%。高星级酒店资产流拍现象也很严峻，2025年1月，全国共有56家酒店拍卖，其中拍卖价格亿元以上的14家酒店无一成交。投资者对重资产、高负债的大型酒店项目兴趣骤减，投资回报周期成为核心考量，传统五星级酒店动辄5 - 6年的回报周期已无法满足当下投资者需求。

面对传统大体量五星级酒店的困境，一批“小而美”酒店试图用极致效率和稳定回报吸引投资人。行业内最早专注于小体量酒店的是锦江和住友，前者的百时快捷酒店和后者的布丁酒店都曾在小体量连锁酒店市场形成一定规模。除海友外，东呈在2021年推出城市便捷酒店的小房量计划，随后推出小房量版的城市便捷3.0优化版；首旅如家在2015年创新性地推出云品牌酒店，为中小单体酒店提供专业赋能和支持；格林集团的贝壳酒店剑指小体量酒店的下沉市场，尚美数智旗下的尚客优酒店本身就是“小镇之王”；艺龙酒店科技旗下的R Royalss Hotel、朵兰达针对小体量酒店主打Z世代年轻客群喜爱的“小而美”潮流设计。

值得注意的是，这个赛道里也有区域中小酒管的身影。湖南慧友酒管旗下的慧友美宿创新“大总部、小门店”的运营模式，针对小体量酒店提出四个“8”产品模型，即投资一家酒店，一间客房花费8万元，建设80间房，每天每间房运营成本80元，80天施工周期。

主打意式莫兰迪色调和轻奢生活方式的乔治·莫兰迪，已在山东、江苏等地开出十余家“小而精”门店，成为区域中高端酒店市场黑马。深耕广州市场十年、坚持“小而精”直营模式的逸米，2023年与艺龙酒店科技艺程酒管达成战略合作，共同成立程驿酒管，聚焦城市核心一二线商圈中小体量物业的存量改造。在日益成熟多元的酒店市场，大有大的天下，小有小的春天，深耕本地市场、打造独特调性是区域小体量酒店品牌的共同选择。

小酒店的“大机会”

2024年大众点评“必住榜”数据显示，中小酒店集团、单体酒店等“小酒店”占比超五成，这说明小体量酒店在整个酒店市场仍有一定份额。不过，“小酒店”虽上榜大众点评“必住榜”占五成以上，但相较于头部酒店品牌，知名度与影响力较弱，如何获得更大发展机会是当下值得思考的问题。

在夹缝中生存的小体量酒店，在资源配置、成本控制和品牌推广等方面挑战更严峻。L总指出“目前市场不缺大体量豪华酒店，缺的是有特色的酒店”。的确，在酒店井喷式发展的当下，消费者对千店一面的酒店产生审美疲劳，差异化、特色化、创新化的体验经济成为酒店发展主流趋势。

规模缩减带来运营灵活度，更意味着要通过独特性与创新构建生存护城河。L总认为酒店行业“像者死，是者生”，大体量连锁酒店已把标准服务卷到极致，小体量酒店复制巨头标准化路径，90%会在3年内淘汰。体验经济的关键是“聚焦细分、死磕独特”。在连锁品牌拼规模、拼资源时，小体量酒店做体验经济，船小好调头，更容易把体验做深、做细。不用贪大求全，找到一类客群、吃透一种资源，把体验打磨到“客人愿意专门为它而来”，或能在红海市场撕开一条生路。就像松赞山居系列酒店“小而美”，但餐厅、酒吧、SPA、健身房、多功能厅、无边泳池等设施齐全，客人可尽情享受度假体验。

L总强调，小体量酒店的核心竞争力是极致效率和调整的灵活性。小房量商业模式下，极简场景为品牌、产品和服务快速迭代提供土壤，运营方和品牌方可以根据市场需求和消费者反馈，灵活调整经营策略和店铺形象，实现场景常换常新。与大而全酒店相比，小体量酒店核心优势在于位置与价格，让投资者每分钱都花在刀刃上。小房量酒店的核心竞争力，是用精准取代规模，用敏捷取代沉重。

本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：大晟，36氪经授权发布。

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