到底全国楼市库存有多少？

07-03 11:37

任重道远

不久前，根据国家统计局的数据，今年5月，全国商品房待售面积达到78142万平方米，再创近10年的历史高峰。

尽管5月底回落至77427万平方米，但仍比去年年底增加了2100万平方米，这也意味着今年平均每月新增库存继续超过420万平方米，更不用说近一半的库存还是非住宅，比如大量的公寓、商铺、写字楼，这类产品本身的去化周期特别长，有些城市要几十年才能卖完，压力很大。

与此同时，二手房库存再创新高。与去年11月和今年6月重点城市的上市情况相比，大部分仍表现出天量库存与“以价换量”并存的局面。

必须说，现在全国都是一、二手房均处于高库存状态，同时，6月13日国常会议首次提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，明确下半年将继续猛击去库存。

现在就让我们来看看，高库存背后还有哪些细节值得探索。

01 现在哪些城市库存最多，最早，最大？

首先要看整体情况。

年初统计了137个典型城市的库存规模，其中42个城市占30%，去化周期在3-5年之间。更夸张的是，仍有26个城市超过5年。

就库存面积而言，就像我们常年跟踪数据的结果一样，重庆作为中国第一个供应城市，库存仍然排名第一，几乎没有下降过。单个社区有1000多套上市，也是二手上市量最大的城市。其次是成都和沈阳，广州的库存在一线城市也很突出。

所以，这些库存楼龄分布是什么？截至4月底，2015年及以前，全国重点110个城市库存19%，即楼龄超过10年，较大规模54%的库存集中在2020年至2023年供应，楼龄仍在5年以内。

细分为单个城市，库存年份呈现出不同的状态。第一个是知名的新发展城市，比如杭州，一半的库存来自最近10年，也就是2015年以后的第二套新房；第二类以西安、苏州、成都、重庆为代表。这些城市的库存分布相对均匀，几乎每年都有供应，主要是2005年到2015年的房子。

另一个是兰州、太原、天津等库存超过20年的少数城市。房屋老龄化严重，与新房明显分化，剩下的会越来越多，无法融化。

再从面积段从库存的角度来看，目前我国库存主力为100-140平商品。

在过去的几年里，100到120平的比例只有22%，随着供应的不断增加，今年4月进一步提高到24%，120到140平的比例也从17%提高到20%。所以，两者加起来都是44%，几乎占了整个库存的一半。

70平方米以下和70-100平方米的库存分布在10%和15%左右。

更完美的是，180平方米以上的豪宅库存也有少量库存，但由于产品本身的销售周期较长，平均去除时间约为6年。100-140平方米的面积段对应房型另一方面，三房和四房的库存比例排在第一位，三房的库存比例高达52%，四房也有28%。

02 去库存较多的城市是怎么做的？

近几年“去库存”的方法总结出来，主要有三个方法：供给侧缩表，需求侧减负，系统更新。

首先是控制土地交易，供应量明显下降。以第一个库存城市重庆为例。去年，该市只卖出了20套住宅用地，总成交面积135万平方米。新房年成交量不到四分之一，推动广义消化周期下降近9个月。

郑州也是如此，去年土地交易量也比巅峰时期少了130多个，创历史新低。

而且这几年的容积率也在下降，在减少土地供应的同时，为了提高生活质量，建设更多的低密度社区是郑州去年成为中国第一个“去库存”城市的重要原因。

随着房地产企业新盘供应的减少，推盘节奏也随之减慢。除了重庆和郑州，青岛、长春、深圳、东莞的新房供不应求。

再者就是打开政策限制，充分减轻购房者的负担。

不久前，广州正式宣布全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为全面放开的一线城市。

与此同时，各地的公积金也在加大支持力度，越来越多的场景可以使用公积金来满足每个人多样化的生活需求。它不仅可以买房、二手房和小区的停车位，还可以用于旧电梯更新和经济适用房的首付。跨城跨省的互联合作也在不断加强。

最后是各种目的性制度都是创新发布的。举例来说，收购存量一、二手房、发放地方专项债券、重启房票等，进一步推动库存指标下降。比如上海闵行最近宣布将收购部分存量商品房作为经济适用的租赁住房，郊区新房去化问题上出现了“以购代建”的新模式。广东惠州充分利用当地专项债券收购股票土地。仅年初就计划支付127.5亿元的巨额资金，柳州、天津、广州的收储价格就已经超过70亿元。