“苏超”火了，江苏楼市的“顶流”是谁？

07-03 11:30

新房子成交累计同比增长，房价上涨的“黑马”城市竟然是他们！

“苏超”真火！

六月二十九日，在“苏超”第五轮苏州对扬州的比赛中，场均观众首次突破4万人，创下“苏超”纪录。

“散称江苏”13个城市的暗战，已经超越了体育范围，演变成了经济、人口等方面的全方位游戏，也是“十三太保”城市综合实力的硬核PK。

从房地产层面来看，上半年苏州新房交易规模领先全省，南京最高房价保持了“南哥”的地位。从前5月份的累计同比来看，盐城是房子卖得最好的地方，前5月份新房交易同比增长30%，南通是房价涨幅最大的地方。

“万亿俱乐部”经济赛道暗战

江苏省之所以被称为“苏大强”，是有原因的，它是我国“万亿GDP城市”最多的省份。

江苏省GDP在2024年以13.70万亿元位居全国第二，其中苏州、南京、无锡、南通和常州有五个城市超过一万亿，分别是苏州、南京、，五个城市占全省经济总量的60%以上。在这些城市中，“最强城市”苏州的GDP更是达到了2.67万亿元，在省内排名第一。，全国排名第六。

相比之下，南京这个省级城市一直被苏州压倒。2024年，南京GDP总量达到1.85万亿，位居全省第二，位居全国第十。，与苏州的经济总量相差一个扬州，南京很难在短时间内迅速超越苏州。

南京作为“徽京”，不仅要和本省兄弟竞争，还要和杭州、合肥争夺长三角的话语权，但杭州隔壁的经济总量已经达到了2万亿。

另外，2024年无锡、南通、常州三市GDP总量也超过1万亿元。

连云港是全省GDP最低的地方。，在全国GDP百强市中排名第71位，为4663.13亿元，即使在本省垫底。

曾经被称为“太湖三傻”的苏超积分赛在本省，无锡、苏州和常州，人均GDP位列前三，而且是本省三个人均GDP超过20万元的城市。

在这些城市中，有“苏南第二城”之称的无锡长期占据榜首，2024年人均GDP达到21.7万元。苏州排名第二，常州排名第三。

什么概念？这一指标同期在全国和江苏省分别是？16.07万元，9.57万元。

江苏省是一个经济强省，13个城市的人口格局差异显著，苏南地区人口大多集中，苏中苏北部几个城市人口长期外流。

具体而言，2024年，苏州居住人口达到全省第一，人口超过省级城市南京，居住人口达到1298.7万。

南京2024年居住人口957.7万人，位居本省第二，徐州第三，居住人口901万人。

镇江居住人口最少的是镇江。，到2024年底，居住人口达到322.8万人，在13个城市中垫底。

就人口变化而言，2024年南京与2020年七普居住人口相比，居住人口增长26.23万人，居住人口居全省第一，省会城市的第一位度正在逐步提高。在过去的五年里，苏州的居住人口也增加了23.87万人。另外，常州的居民人口增加了10.79万，位居全省第三。

徐州，2024年居住人口总量排名第三，近五年居住人口减少最多，减少7.38万人。而且徐州正是苏北城市人口变化的缩影，苏北城市的人口如盐城、宿迁、连云港都呈现出外流的趋势。

上半年南京一二手房总数领先

淮安房价垫底

江苏“十三太保”楼市的表现，与经济、人口等多个基本面成正比。

南京和苏州仍然是全省新房交易量最大的两个城市。

CRIC数据显示，前五月南京新房子的交易面积为135.02万平方米，累计同比增长8%。苏州数据为124.39万平方米，但与南京不同的是，苏州前5月累计同比下降2%，市场复苏动能不如南京。

根据累计交易趋势，统计了11个城市，盐城、常州、淮安、南京前五月累计同比增长。，其中盐城前五月成交额32.01万平方米，比去年同期增长30%，比去年同期增长11个城市。

但苏州在六月份明显使力，预计每月新房成交量将达到44万平方米，推动上半年整体交易规模达到171.09万平方米，赶超南京。

从累计同比来看，上半年南京累计同比转跌。，而且，同比下降2%苏州累计同比转正，微增0.9%。

就一二手房总成交量而言，上半年，南京一二手房总成交量达到611.4万平方米，位居全省第一。虽然苏州总成交量弱于南京，但累计同比增速排名第一，一二手房总成交量同比增长8.6%。

而且无锡、常州、扬州的二手房总成交量仍然是负增长通道。

就房价而言，前五月份新房平均成交价格最高的是南京，新房子的均价是每平方米27329元。

此外，苏州，南通，无锡新房子的平均成交价格已经超过20,000元/平方米，各自排在本省第二、第三和第四位。

淮安和徐州新房平均成交价格垫底，前5月平均每平方米不到一万元，其中淮安在11个城市中，新房平均成交价格只有9047万元/平方米，是房价最低的城市。

就房价变化而言，从CRIC监测的2025年5月江苏省11个城市新建商品房成交统计均价来看，南通房价上涨幅度最大，前5月新房平均成交价格为23739元/平方米，比2024年新房平均成交价格增长10%。南通新房价格的上涨主要依靠中高档改善需求的支撑。在销售和生产的模式下，高档市场的供需两热，结构性地提高了房价。

镇江、扬州、徐州、盐城和苏州与2024年相比，前五月新房平均成交价格有所上涨，泰州、淮安等待前期需求透露的城市整体房价进入回调期。