哪些城市值得上半年购买？
2025年上半年，整体住房市场继续“停止下跌，回归稳定”，新房供需环比持续增长，二手房增长动能明显放缓，土地市场萎缩升温。
从行业走势来看，各个城市的分化依然存在。经过近两年的调整，大部分城市已经跌至交易底部，市场热度处于停滞状态，供不应求。整体楼市复苏还需要核心一二线城市的人气传递。
为了更好地了解目前哪些城市表现更好，我们参考梳理了2025年上半年典型城市新房、二手房、土地市场的交易情况。
其中，无论是新房、二手房还是土地拍卖，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、厦门都位居典型城市前列。合肥上半年一二手房成交量同比增长位居典型城市前三，但土拍规模不在前20，整体库存消化周期不足9个月。
长期以来，新房、二手房和土地市场形成了房地产市场的核心生态系统，两者之间存在稳定平衡的联动关系。新房市场同时受到土地和二手房市场的影响，其中土地市场决定了新房未来的供应和市场预测；一方面，二手房市场可以产生“一二手更换链”来促进新房市场，另一方面，它也会分流市场，与新房市场竞争。
就城市而言，如果新房、二手房、土地市场活跃且相互促进，则意味着城市房地产市场相对健康稳定。
上半年新房成交规模同比持平。
二、三线分化更为明显
自2025年以来，房地产行业继续朝着停止下跌、回归稳定的方向发展。CRIC数据显示，2025年上半年，全国商品房供应约束明显，供应量较去年同期大幅下降，仅一线城市保持相对较高水平。
在供应约束下，上半年整体成交量与去年同期基本持平。一线韧性强，二线城市成交量与去年基本持平，而三四线城市仍处于“见底”阶段。
对30个重点监测城市而言，一线热点恒热，二三线点状复苏分化更为明显。
一线城市中上半年北京、广州、深圳的累计交易同比保持正增长，其中，深圳和北京的累计交易同比增长排名前两位，均超过20%。虽然上海的累计交易同比没有保持正增长，但其新房交易规模仍高于北京和深圳，同比数据主要受去年数量较高影响。
二三线城市中，成都、杭州等交易规模保持相对较高水平，合肥、厦门交易累计同比增长较高，保持在15%以上的水平。另外，武汉、南京、天津等市场均保持疲软复苏，累计同比下跌持续收窄。
二手交易增长动能明显放缓。
一线累计同比增长22%
二手房方面，2025年上半年增长动能明显放缓。一方面是因为学区置业热潮已经过去；另一方面，高质量的新市场也客观分流了一些客户来改善他们。
根据CRIC数据，2025年上半年，30个重点城市二手房交易面积同比增长11.9%，其中一线城市累计同比增长22%，位居各能级第一。
就城市维度而言，上半年，深圳、西安等二手房累计同比增长仍在30%以上，人气仍在上升；重庆、合肥等迎来复苏市场，虽然6月份环比持续下降，但上半年累计同比增速依然显著。郑州、长春、大连、宁波等少数城市二手房仍处于回调期，上半年累计同比仍未恢复。
值得注意的是，东莞、烟台等一些三四线城市由于去年数量较少，上半年成交量也大幅上升。
城市成交额占TOP3的35%
进一步向核心城市集中土地投资
2025年上半年，土地市场继续“缩量提质”。根据CRIC数据，上半年，全国300个城市的经营性土地交易面积为2.5亿平方米，较2024年同期下降8%，再次刷新了2010年至今上半年的新低纪录。每个月的交易规模保持同比下降。
但由于土地供应质量的提高，各能级平均楼板价格同比大幅上涨，溢价率也大幅上升。2025年上半年平均溢价率达到9.2%，较2024年同期增长4.8%。％。
就重点监测城市而言，2024年上半年已有3个城市超过1000亿；上海、北京、杭州的土地成交额分别达到1273、1101和1077亿元。TOP3城市总成交额达到3451亿元，占全国土地总成交额的35%，高于去年同期的10%。％，土地投资进一步集中在高能城市。
就城市而言，上海、北京、广州、深圳排名第一，一线城市均进入TOP20名，分别排名第一。、2、七、十三位；二、三线城市中，除成都、西安外，前15位来自沿海省份。
在市场热度方面，核心热点城市表现突出，杭州、成都、上海、苏州、深圳的平均溢价率都在20%以上，其中，杭州得益于新房限价的消除，2025年上半年多次出现50%以上的高溢价率，比如钱江世纪城、城东新城等热点板块，2025年出售的宅地全部溢价率都在40%以上。当北京以底价出售大量旧改和商业地块时，溢价率也达到了7%。但进入三四线城市的土拍热度仍然不高，镇江、常州、保定、扬州的大部分地块仍然以底价或低溢价成交。
结合新房、二手房、土地市场，由于去年全国城市交易规模大幅缩小，预计今年也将成为“供应年”。目前，由于房地产企业第二季度的供应节奏，出现了小幅增长的浪潮。根据去年全国300个城市的住宅用地交易节奏，我们推测征地-8-10个月的开发进度。第三季度的供应量可能会再次下降。
采用“销售定产”的方式，短期内，热度较高的核心一二线城市仍将是北京、上海、杭州、成都等房地产企业推盘的重点区域。，大多数企业都会选择加快新市场占领市场，尤其是加强市场供应的改善。
预计第三季度，我们认为交易量绝对不如第二季度。但由于去年数量较低，同比下降仍有进一步收窄的可能，城市间和项目间的差异将继续加剧。热点恒热是核心一二线城市的高概率事件，尤其对京沪深杭蓉等购买力基础较强的热点城市而言，短期来看，由于新规住宅和四代住宅商品的高房率集中入市，开盘去化率基本持续高位波动，短期内这种趋势还会继续。
本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
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