新的住房规定，正在改变楼市走向。
“好房子”概念于2025年首次写入政府报告，宣布中国正式进入高品质住宅普及阶段。
今年，又称“好房子”建设的第一年。无论是政策的实施，还是房地产企业产品的升级，都在全面加快。
这一时期，飞奔可以停留在原地，进化缓慢不仅会落后，还可能被甩下牌桌。
市场走势
五月是住宅新规实施的第一个月，同时，也是四代住宅和新规项目集中入市的时期。
现在看来，新规商品主要集中在改进和高端品牌上。它还符合当前市场改善需求的主流趋势。
这种产品的交易呈上升趋势。
根据明源数字营销院的监测数据，5月份的改进和高端品牌交易同比增长1-2%；而90㎡下列交易下降2.2%，进一步提高商品比例。
CRIC的数据也显示，各地新规商品的市场表现普遍优于传统产品。比如5月份广州有8个新规项目入市，推货量占全市50%，认购量占全市70%，新规商品更受买家青睐。
5月份成都有7个项目8次开盘，都是新产品。其中，有两个项目吸引了成千上万的人摇号，开盘就卖完了。在新规产品的支撑下，成都近两个月的新盘去化率保持在90%以上。
新规定的产品不仅在去化方面处于领先地位，而且在价格方面具有优势。
根据国家统计局的数据，5月份各线城市商品房销售价格环比下降。一二线城市平均销售价格环比下降0.2%。
明源数字营销研究所的统计数据也显示，大多数高水平城市的新房平均销售价格正在下降。但也有例外。由于新规商品供应增加，华东和川渝省会城市的平均销售价格不降反升，涨幅明显。
从去年的计容规则调整到高质量地块的大量供应，今年第二季度“好房子”开始进入市场。
以深圳为例，据不完全统计，自4月份以来，已有12个项目进入市场，另有7个项目正在进入市场。
已经进入市场的新规项目的入住率都在90%以上，最高可达108%左右。与传统项目相比，70%-80%的入住率明显高很多，可以算是对股票项目的“降维攻击”。
为了抵抗新规项目的辗压，迫使股票项目以价换量。
政策方向标
国家和地方新规和政策的出台，为“好房子”的推广保驾护航。
在国家新规中，《住宅项目规范》从5月1日起实施。《住宅项目规范》作为强制性文件，将从整体上提高住宅标准。
新规定包括许多重要变化，例如，住宅楼层的高度从不低于2.8米提高到不低于3米；厨房和卧室必须直接照明；4层以上的房屋强制安装电梯((7层旧规定)，明确电梯轿厢的尺寸需要保证担架通行等。
以下是新旧设计标准的关键指标对比(部分)：
此外，各地还出台了各种与住宅设计和施工相关的规范或政策，进一步细化和落实中央政策，引导住宅产品质量提升。
《建筑工程建筑面积计算与竣工综合测量技术规程》(以下简称计容新规)于6月1日在浙江省正式实施。
新规定最大的变化是取消单套房屋凸窗面积的限制，提高阳台计半面积。
根据新规定，结构层高＜2.2m凸窗完全不计容，取消单套面积限制。
阳台半计容面积由≤7%提升至≤9%，并且鼓励设置开放空间。
设备平台与室内相连，140。㎡上述房型设备平台由5㎡放宽至7㎡。
近日，江苏发布了《提高住宅质量九项行动》，内容包括住宅设计、质量维护等诸多领域。
在这些规定中，很多都是建设性的。
比如明确规定房企进行“业主开放日”和“业主预看房”，先验房后交房；促进业主参与分户验收；改善型住宅地下工程、屋顶工程、外墙等公共部位的防水保修期不得少于10年；
在设计上，鼓励商品房提供定制化、个性化的设计服务，创新户型设计，优化空间环境，提高整个房子的智能水平，倡导选择一体化、数字化的方式，细化住宅工程质量问题的设计。
要求新开工的商品房及时公布进场验收结论和检验结果，包括隔音、防串味、防水等主要设计措施。
江苏也为自己设定了一个目标：从这次行动开始，到2027年底，投诉工程质量缺陷的数量减少了30%以上。
趋势判断
2025年中央定调房地产“止跌回稳”，而“好房子”就是其中的破局之道。
各大房地产企业都在努力抓住这个“风口”。
可以看出，包括华润、中海、华发在内的龙头企业，都在努力通过绿色建筑、智能系统等差异化设计，提升产品的竞争力，与同行拉开距离。
对于这一点，各大科研机构也达成了共识。
中信证券在5月份的研究报告中提到，房地产行业已经进入“产品实力竞争”阶段，运营良好、开发良好、资产良好的房地产企业将占据优势。他还表示，头部房地产企业已经争相努力，不能满足新规范的中小房地产企业将面临市场淘汰。
在最近的报告中，该机构再次强调，政策框架将房地产纳入扩大内需系统。预计2025年下半年“好房子”供应将加快，房地产行业将企稳。
本文来自微信微信官方账号“明源地产研究所”，作者：言之，36氪经授权发布。
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