随着南京商业新格局的进化，德基不再是一家独大？

出品/联商栏目

发文/方湖

编辑/娜娜

2025年，南京商业正站在新旧动能转换的十字路口。一方面，消费退化和市场萎缩的阴影并没有消退，传统的商业形式正在加速衰退；另一方面，高端业务扩张、非标创新迭起、品牌首店引进，为城市业务注入了新的活力。这种“冰与火”的交织，既是挑战，也是机遇。

随着香港新鸿基南京IFC商场的正式开业，以及金陵中环JLC在香港置地出现在新街口，南京商业地图在高端扩张、商业区博弈与场景创新的碰撞中呈现出全新的竞争生态。

德基广场以245亿年销售额(2024年)登顶全国新“店王”。万象商业在地化重建业务，南京正以国际消费中心城市的身份开启新的商业阶段。

南京商业新格局目前呈现出三大趋势：高级扩张，商业区重构，非标创新。

高档扩容：消费扩容，层次分化

从“单极垄断”到“多极共生”，南京高端商业正在走向。

1、德基启动双引擎模式

2024年，德基广场以245亿元的总销售额，不仅创下了自己的新纪录，也超越了北京SKP，成为全国新的“店王”。德基的突破本质是“高端定位”，在2024年全国奢侈品市场下滑18%~20%的背景下。 双引擎模式大众流量的成功：

用顶级奢侈品守住基本板块，通过艺术和场景创新向下兼容扩大流量；利用城市圈人口红利和优惠政策，将商场转化为城市公共生活空间。这种方式表明，中国高端商业正在从单一奢侈品向文化、科技与消费相结合的新生态转变，为新一线城市的商业升级提供样本。

德基广场的环城河立足于中华第一商业区新街口，强烈辐射苏皖地区，将“艺术X商业X科技”紧密结合——德基艺术博物馆以“金陵图”的数字长卷和“夜间开放”的方式吸引文化旅游消费。54家年度第一家店铺，更新率30%，高奢侈品牌组合垄断性强，打造难以复制的品牌矩阵。

2、IFC坚持高奢定位，刮高奢蛋糕

位于河西的新鸿基地产IFC弥补了南京西部的奢侈空白，打破了德基多年来的奢侈垄断局面。全球旗舰店设计 第一家餐厅建立了稀缺堡垒，迫使顶级奢侈品牌打破“一城一店”的思维。南京IFC项目推出168个高端品牌，其中30%以上是南京第一家。香奈儿亚洲唯一拥有户外空间的双层旗舰店、蒂芙尼全国旗舰店、梵克雅宝全国最大旗舰店

、在卡地亚江苏省最大的旗舰店等顶级豪华阵容中，280米的精致立面形成了“高奢华景观”。

南京IFC的成功不是简单的“分蛋糕”，而是通过顶级奢侈品旗舰的多样化。 河西区位垄断 港资运营基因三大杠杆，将南京高端消费市场从239亿元(2023年德基业绩)共同做成275亿元(2024年德基245亿元) IFC30亿元)。

3、采用差异化策略，金陵中环JLC

金陵中环JLC，在新街口商圈，面对德基的奢侈压制，积极“从重到轻”，定位“轻奢”，聚焦年轻客户。虽然传统奢侈品牌没有引入，但新街口“年轻力中心”新赛道已经在新街口高密度商圈建立了松弛的商业，通过南京首店率30%(如AJ两层旗舰店、lululemon两层旗舰店、方所书店)和屋顶花园餐饮场景。

金陵中环JLC聚集了许多时尚品牌和第一家商店矩阵，通过优质物业、生态空间场景和更丰富的餐饮体验，打造更年轻的消费聚会，成为新街口新的年轻力量中心，有效补充了德基和周边百货。

商业区重建：去德基化，多中心化

从结构性重构来看，南京商圈正在经历 “一超多强” 向 “多核竞合” 变化，新街口、元通、百家湖等主流商圈呈现出差异化发展趋势。

1、新街口：高端引领，情景创新
作为 新街口通过业态升级巩固了“中华第一商圈”的核心地位。在推动“24小时商业”增加消费时间的同时，德基广场继续以第一店经济(如VALENTINO美妆世界第一店)和艺术场景(德基艺术博物馆)吸引高端客户。中央商场、新百等其他商业体加快改造，引入智能零售、屋顶花园等体验空间，形成体验空间。 “高档 品牌潮流” 立体矩阵。2025年金陵中环开业，虽然略有降级，但定位潮豪年轻力量中心，进一步丰富年轻消费模式，通过引进方书店、玉兰油超市等20多家首店、屋顶花园、空中花园等生态场景创新。，促进商业区从购物目的地向生活习惯转型，填补奢侈和生活方式的空白。

未来德基三期建设将加强新街口高端消费集聚效应，但多商业体合作发展已成为一种趋势，“去德基化” 更加体现了商圈生态的多样化，而不是德基地位的削弱。

2、元通：破局重奢，能级跃升。
元通商圈依托河西金融商业中心的区位优势，正以高档商业中心和酒店集群重塑南京商业版图。南京国金中心（IFC）2024 2008年开业，引进LV、2024年，DIOR等国际品牌和黑珍珠餐厅，与华采天地相辅相成， 年华天地营业额同比增长 23.3%。该地区聚集了10家五星级酒店和8家超过10万平方米的商业中心， “商务 休闲” 消费者生态系统。未来地铁元通站改造将提升地下商业动线。

德基世茂中心等项目的实施，将进一步加强其与新街口竞争的高端定位，成为南京都市圈消费的新枢纽，既能满足河西客户的消费，又能辐射滁州、马鞍山、芜湖等周边地区。

3、百家湖：区域中心，场景突破
作为江宁的核心商业区，百家湖以第一家店铺的经济和商业形式迅速崛起。2024 年新增 125 家庭各级首店，景枫 KINGMO 全年人流量达到 2960 人数，销售额增长 15.5%。江宁金鹰聚焦年轻客户，引进全国首家门店 Funnyfable、Ruafriends 等待潮牌，通过 “治愈系” 消费者模式吸引家庭客户。

金鹰、景枫、1912年商业区 社区等综合体形成关闭业态链，儿童游乐、餐饮夜经济与零售有机融合，叠加地铁1 3 号线的交通优势已经成为南京南部辐射的主要商业区。未来，随着江宁人口的不断流入和消费能力的提高，百家湖将进一步巩固区域消费中心的地位。

4、多中心化趋势下的竞争逻辑
重构南京商业版图的本质是核心极化与圈内扩散的平衡。新街口通过品牌化和国际化保持标杆地位，而元通、百家湖、桥北、仙林等新兴商圈则依托产业人口和优惠政策，以差异化定位分流消费需求。明确建设《南京市商业网点规划》 “一核多心” 格局，未来各商圈将形成 ：推动新街口高档、元通辐射业务、百家湖服务区协同发展，共同推动南京向国际消费中心城市迈进。

三是非标创新：从空间革命到运营升维

在硬件和品牌日益同质化的情况下，南京头部商业以“非标创新”建立了差异化竞争力。

空间叙事重构:德基将数千万投资转化为“线上名人厕所”和艺术博物馆，将功能空间转化为流量入口；万象天地以“THE SHAKE ROUND通过蓝色巨人艺术装置等主题场景，将云章公所、黑簪巷、梧桐广场三大文化空间串联起来，实现“场所IP化”。

时间维度突破:德基推出“24小时模式”，将艺术展延伸至凌晨3:00，激活夜间经济；万象天地借用播客《Let’s Shake南京深化了当地的文化对话，从空间运营升级为“内容生产”。

技术赋能体验:IFC设置互动电子导游和LEED认证绿色空间；金陵中环JLC通过空中花园的生态场景实现了“市中心造景”，呼应了Z世代的自然疗愈需求，在繁华中心营造了一种放松感。

德基的艺术厕所和IFC的香奈儿花园看似截然不同，但却分享着同样的逻辑:当商业进入新阶段时，输赢的手不再是货架展示，而是空间能否成为情感媒介。金陵中环的空中绿洲和万象天地的黑簪巷酒馆正在用场景重新定义“人货场”。

写在最后

随着新鸿基IFC和金陵中环JLC的开业，以及金陵万象城未来的入市，传统的豪强德基也跃跃欲试，德基三期和河西德基也在如火如荼的规划中。南京的商业格局正在迅速下滑和创新，基本呈现出三大趋势:高端扩张——德基和IFC独霸，商业区重构——元通跃升为与新街口相同的城市级商业区，非标准化创新——场景创新、时间创新和科技赋能。

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