住房和城乡建设部再次发声！信号非常强烈
推进“好房子”建设，是今年房地产的核心任务之一。
谈到好房子，大家的注意力一般都放在商品的“门面”上，比如房型、立面、配置等等。
但是，一个好的产品不仅要有面子，还要有里子，也就是工程的质量。一个好的设计必须有一个好的项目才能落地。中央“好房子”战略自然不会忽视工程质量。
今年以来，住房和城乡建设部经常采取行动。上个月刚开展了住宅工程质量整治行动。最近公开收集了“好房子”技术产品，为住宅隔音、渗漏、开裂、异味等“慢性病”寻找“处方”。
这几个问题，正是每年住宅投诉的重灾区。
借助新技术和新技术“看病”自然是好事。然而，从收集到推广新技术仍然需要时间，但市场并不等人。目前，被动等待只会让房地产企业处于竞争劣势。如何在现有环境下提高工程质量是房地产企业的当务之急。
住房和城乡建设部选择好的房屋技术产品
剑指住宅隔音渗漏开裂等质量通病
近日，住房和城乡建设部发布通知，征用“好房子”建设便民实用技术商品。
根据通知，选择的内容主要包括两项：
(一)新技术、新机器、新材料、新产品处理地板隔音、分户墙隔音、卫生间渗水和异味、屋面漏水、排水主管道漏水、外墙开裂、面层脱落、渗漏等问题。
(二)数字化家庭新技术，包括但不限于数字化家庭基础平台、智能照明、智能安全、智能环境控制、智能养老等。
专家将对所选新技术、新机器、新材料、新产品进行评审，并将其列入“好房子”建设惠民实用技术和产品目录，截至2025年6月25日。
它是住房和城乡建设部推进“好房子”建设的又一重要举措。
在今年的两会上，住房和城乡建设部部长倪虹明确指出，在好房建设方面，住房和城乡建设部将从三个方面着力落实:标准化、科技化、项目化。
在标准建设方面，《住宅项目规范》于5月1日实施。在项目建设方面，各地已经开展了房屋试点工作。比如杭州5月份转让了三个试点好房子的地块。强化技术是强调应用新技术、新材料、新工艺、新产品，处理住宅隔音、渗漏、开裂、异味等“常见问题”，推广全屋智能技术。
之所以把这份工作单独列出来，明源君认为，主要是因为，目前住宅工程的质量与“好房子”还有很大的差距。
多年来，渗漏、开裂、货物不对板等问题，都是住宅质量投诉的重灾区，投诉数量一直居高不下。
根据艾普思咨询发布的《2024年中国房地产投诉洞察报告》，2024年房地产质量投诉5.20万起，比2023年增长12.92%。其中，渗漏、开裂等问题占比最高，投诉数量不减反增。
今年3月15日，《中国房地产报》发布的问卷调查也显示，房屋质量在各种投诉中名列前茅，开裂、渗水、装修材料不合格是投诉最多的三个问题。
明源君注意到，上个月，住房和城乡建设部开始重点整治城市住宅工程质量问题，主要关注隔音、异味、渗漏等各种质量问题。不难看出，在规划“好房子”的策略中，提高住宅工程质量注定是一个无法回避的话题。戳这里，轻松管理工程质量
甚至有人认为，虽然房地产企业也在努力提高住宅产品质量，但普遍关注的是房屋的“面子”(如立面、精装水平等)。)忽略了房子的“里子”，后者的问题更加迫切。
大家都认为“面子”的提升效果一目了然，可以显著提升项目水平，有利于项目销售，而“基础”相对隐蔽，不能直接对销售产生影响。
事实并非如此。以前很多房企都是通过现场直播、现场开放等方式，把工程质量打造成卖点，有力地赋予了营销能力。
然后，当每个人都卷入商品的“面子”时，率先卷入商品“里子”的房地产企业有机会打开新的突破口。无论是政策导向还是市场需求导向，提高住宅工程质量都是必然趋势。
防止工程质量问题高发？
住房和城乡建设部向房地产企业指明道路
怎样提高住宅工程质量？
上个月，住房和城乡建设部对城市住宅工程质量的整治行动，其实给了房地产企业一个明确的思路。我们不妨沿着住房和城乡建设部的通知，看看房地产企业如何与各供应商合作，从根本上提高住宅工程质量。
首先，把握标准规范的落实。
建筑业并不缺乏管理标准，企业更不缺乏管理标准。
据明源君介绍，完善的房地产企业有完善的管理体系，对工艺实践和管理动作有明确的要求。然而，许多项目甚至无法避免最基本的质量问题。
问题出在实施上。许多项目，标准和实施都是两张皮，标准是一套，现场做的是另一套。
一方面，宣传不到位，供应商没有明确质量标准，标准和规范被忽视。另一方面，过程缺乏监管，出现问题无法及时发现整改。后来调查的时候，很多方面都逃避了对方的责任，无法追溯到问题的根源。头部房地产企业借助数字技术弥补了这一不足。
其次，注重图纸审查和专业交圈。
自上个月住房和城乡建设部发布工程质量集中整治以来，各地纷纷响应，在所属地区开展相应行动。
其中提到，“督促建设单位迅速将住宅工程施工图设计文件送相关机构审核，指导审核机构将住宅隔音、防臭、防水、墙体保温、场地防沉降等设计作为审核要点。”
强调图纸对提高工程质量的重要性。图纸是施工的基础，工程质量提高抓图纸，这一逻辑完全没有问题。
本月初实施了新版《住宅设计规范》，涉及多项标准调整。例如，为了提高房屋的隔音效果，新规要求家庭墙壁的隔音标准不低于50dB，隔音性能比旧标准提高了11.1%。
上个月，住房和城乡建设部进行了质量整治，强调住宅隔音注重主动降噪和被动隔音的设计措施。住宅防串味要注意地漏、排烟道、排水管存水弯是否细化。
设计标准发生了变化，工程标准或工艺实践也随之发生了变化。这样才能回到那个老生常谈的问题，设计与工程交圈。
长期以来，设计和工程之间的交集不足是工程质量缺陷甚至事故的根源，也是工程修复和施工困难的根源。此时，设计、工程、成本和招聘等部门有必要加强交集。
在这方面，头部房地产企业一直在探索方法。比如制定交圈机制。要求跨部门强制执行交圈，并充分外部化。项目开工前，各部门至少要有三轮集体交圈。在征地之前，项目、采购、运营、成本、设计都要拿出自己的建筑模型、调查报告，或者计算结果来论证建筑方案；
征地后，各职能线集体确定施工模型和项目方案，确保施工前方案正确、图纸确定、计划清晰，各职能线在经营目标和节奏上达成一致。
通过充分的交圈，可以减少后续不必要的变化，以及专业图纸之间的错误、遗漏、触摸和缺失。
三是抓材料进场验收。
抛开设计不谈，工程质量问题要么出在施工过程中，要么出在材料上。
工程方面，材料瞒天过海，以次充好的现象屡禁不止。门道可说是错综复杂。
举例来说，很多房地产企业都采用了集采机制，也选择了大厂供应商，仍然无法避免这一问题。
比如门窗集采是大厂，但项目可能不会使用大厂商的产品。由于运输的影响，许多制造商会在项目所在地寻找工厂代工。但是代工厂的技术不如大厂的水平，生产出来的门窗有精度误差，安装造成接缝渗水。
对此类问题，项目可通过加强抽样验收来解决。
①加强进场验收，要求出厂材料必须附加出厂证明(含批次号)、第三方检测报告和可追溯的二维码，方便项目追溯。
②加强第三方重新测试。要求每批材料保留样品，双方签字保存，每月随机飞行检送第三方重新测试。
③对门窗、地漏、防水材料等关键材料，增加抽检比例，存在不符合项目的，进一步扩大抽检范围。
四是抓检查验收
住房和城乡建设部在上述通知中指出，要求各地督促建设单位在项目竣工验收前组织隔音、防臭、防水等实体性能检测，并将检测结果纳入《住宅质量保证书》。
事实上，竣工前验收已经属于后期检查。一旦发现问题，修复成本高，时间长，有些项目是不可修复的。
预防和过程停止点验收尤为重要。一方面，严格样品验收。在设计结构、材料选择、施工技术等方面及时调整不合理性，将主要问题放在一般施工前处理。
另一方面，设置关键工序停止检查点，重点关注隐蔽工程的验收和整改。比如门窗防水、地下室防水、屋面防水等与泄漏相关的工序节点，严格执行三方验收，在线留下验收结果痕迹，明确相关责任人。外部消除质量风险，可以事半功倍。
本文来自微信公众号“明源地产研究所”，作者：若可，36氪经授权发布。
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com