物业费用的变化，很快就颠覆了大家的认知。

老铁们，不知你们有没有同感，反正我觉得，物业的好日子就算结束了！

就在昨天，我和家人聊了聊这件事，家人还提醒我：“大节日，不要给人添堵”；

但是我真的是娄不住了：你可以拉下来！对物业公司来说，变天可能就在一念之间！

这件事，也要从重庆老铁最近的一次神操作说起。——

五月二十一日，重庆市南岸区南屏镇万科金域名校翰林社区发布了《临时业主大会通知》。

本来以为只是业主大会的通知，还是暂时的，也许平淡无奇；

但是它的神是神：

不但再次签订物业服务合同，而且引入了“弹性定价”方式！

不但引入了“弹性定价”方式，而且明确了社区公区收益的归属。

而且，整个过程都是在各级主管部门的监督指导下进行的。

相当于政府搭台，业主大会唱戏。

这必须引用凯申的名言：不懂，但优点在于我…

来吧，不懂听我慢慢告诉你！

首先说一下物业的“弹性定价”方法。

该物业将社区拆解为95个服务空间，1530个工作目标，共有508个服务项目。

其中，158项属于底线要求，要么是法律法规明确规定的，要么是万科物业的品牌底线；

其它350项为可选服务项目，业主可根据自己的需要选择相应的服务，具体收取多少费用。

我们举个例子，你来红浪漫洒脱，洗澡那50是必须的，剩下的都是可选的：

搓背30、打盐68、敲背80、松骨120、拔罐150、泰国200，具体面议…

万科金域名校翰林小区重庆市南岸区，总量85.57万。㎡，分为翰林和翰江两支队伍，仅翰林一支队伍就有9000名业主，居住人口20000人。

而且，这个小区的物业形式比较复杂，高层、洋房、公寓、商业…一应俱全。

以前的资费标准(//㎡月亮)是：高层3块，洋房3块8块。、公寓楼4块，商业9块，停车位80块/月；

而且这份物业合同给出的最新具体资费标准是：高层2块28毛8、洋房2块5毛8、公寓2块6毛2、商业5块2、停车位仍然是每月80元。

有消息称，强大的老铁透露说：因此，选择“弹性定价”进行综合定价。

每个人都可以选择企业提供的服务项目、服务频率和服务价格，然后业主代表根据日常需求选择定价标准。

这样做的好处是：实现物业服务的质量和价格一致。

在新版物业合同配件中，我们看到了“物业服务标准清单”——

具体做什么工作，在哪里做，什么频率列得一点都不含糊。

再次谈到小区公区收益收益归属问题。

《临时业主大会通知》第三条明确规定：

今后小区公区收入收入，由物业服务企业扣除20%的运营成本，其他80%归所有业主所有。

其中，全体业主部分50%，授权物业每年向业主发放现金；

另外，50%的授权物业用于小区公共区域的整修，整修事项和额度需要在小区外公示，接受业主的监督和回答。

不但服务项目可以灵活定价，而且有望看到一笔回头钱。

回过头来，多多少少那都是次要的，至少诚意这一块直接到位！

假如上面贯彻落实的话，那么在这一亩三分地做业主，还是很有活力的。

但上述内容仍处于《万科金域名校翰林社区临时业主大会通知》的公示阶段。

具体来说，还要看6月6日至6月23日宅开业主大会临时会议的投票结果。

据说重庆万科金域名校并不是第一个吃“弹性定价”螃蟹的小区。

放眼全国，仅在2024年，青岛、武汉、银川等多个城市的数百个社区就已经在全国范围内要求物业费下降20-35%。

2024年，万科物业已逐步在全国十多个社区推行了这样一款游戏。

但是值得注意的是，有相关政府部门指导，这还是第一次！

熟悉我国一贯玩法的老铁一定并不陌生：

到了这个阶段，基本上就相当于得到了国家队的支持和决定；

在全国范围内进一步扩大推广，很有可能只剩下时间问题。

而且，从万科的江湖地位、品牌号召力、国有资产背景来看，率先推进新的物业游戏，不仅是为了改善服务，也是为国家队推进物业改革提供了一个切口。

所以，无论是国家队还是物业巨头，为什么这次有这么大的动力来推动物业费用的变化呢？

仔细想了想，我整理了以下两个事实，目前很多方都无法回避。——

第一，目前的物业费系统使供需双方都不满意。

对许多业主来说，水涨船高的物业费越来越像是一笔糊涂账。

许多老铁的反馈是：感觉物业费收了，而且好像每年都在涨价。

据统计，从2015年到2023年，全国商品房物业费年均增长约8.2%。；

但是享受到的服务有哪些，服务质量是否随着物业费用的上涨而提高，不好说。

另外，很多物业公司还有提前应收下一年物业费的习惯。

对各位业主自己的经历进行反馈：

为什么今年物业费刚刚收了两个月，又开始收下一年？今年结束还有几个月吗？

咱们谁也不要当外宾，有没有遇到过这件事，欢迎大家在下面留言区吱一声。

2024年6月初，我们今天提到的重庆市颁布了新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》，其实很大程度上迎合了当下的人心。

再次来看看物业公司，同样满腹牢骚——

劳动力成本每年都在上涨，涨个物业费大家要不开骂，要不交；

导致我回款慢得一批，过去的收入和利润就像紧急集合一样，现在就像哭笑不得一样…

2024年年报数据显示：全国68家上市物业公司中，大约有2/3没有赚到钱。

第二，作为业主的合法权益亟待得到保障。

物业费和物业费说白了就是业主根据自己的建筑面积，众筹购买专业服务。

根据道理，业主是甲方，物业公司是乙方。

但是这一甲方，既没有物业费定价权，也没有选择乙方的权利，小区公区的收入大多与自己无关…

您有一天想到“您的物业公司不行，我作为甲方有权解雇您！”

对不起，业主大会要走了吗？

假如没有业主大会，那么现在，马上，马上，马上搓一只手，对于搓得快，搓得慢，那可能就没有了…

对于你这个甲方的情况，光绪的好大侄儿看到时要惊呼一句：“你让我想起一个老朋友…”

你们要问他“哪个故人”，他真敢告诉你们：“我的前半生”。

明明是甲方花钱，却处处体会到乙方是大爷…

而且乙方这位大爷也是一肚子委屈。——

无论是物业费用上涨还是物业服务质量上涨，客观上确实存在一定的不透明和不可量化。

如果业主不满意，就有可能要求降低物业费用；

而且物业公司如果出于成本或者收入考虑拒绝这样做，那么业主就有可能拒绝支付。

而且，拒缴物业费的距离必须征信还有很长一段时间。——

一般而言，物业公司诉讼，双方举证，法院调查…

物业服务质量本身是否存在货物不对板，这东西在实践中不容易量化。

因此，即使上了法庭，类似的案件也很可能会持续很长时间。

所以，对于双方来说，闹上法庭并不是一件愿意看到的事。

实际上，一般是法院判定你要交物业费，但是你拒绝执行才会闹上征信…

假如从长远来看，你觉得物业公司受不了？

因此，引用弹性定价 具体商议这种方法的确能在很大程度上减少供需两端的矛盾。——

一头通过需求方反馈实现降本增效；

一头通过压价和自选节省物业费用。

假如实施得当，那么很有可能会出现这样的结果：

无效劳动少了，不必要的开支减少了，拖欠现象减少了，物业费涨跌合理…

如果你跳出物业供需双方的叙事，站在更大的维度上，一定会有新的发现：

不断完善存量物业，逐步成为历史的必然。

经常看我们号的老铁一定知道，现在新房市场和二手房的分化是前所未有的。

我们看到的房地产市场大致是这样的。——

一级市场地王频繁出现；

二级市场豪宅疯狂抢购；

三级市场以价换量。

若不出意外，十几年房龄上升的老物件，随着时间的推移，很有可能会呈现出价值回归。

但房屋分城市、分区域、分板块、分品牌、分位置、分房型、分朝向…

即使是股市，价格表现也绝对不可能一碗水端平。

尤其是随着股票时代的加速，相当一部分上了年纪的房地产可能不再有升值神话的支持，股票质量已经成为资本增值的关键因素。

而且，这件事几乎对所有多方都有实实在在的好处。——

从市场主体的角度来看，物业质量带来的品牌溢价很可能会反馈到新房市场，从而加快新房去化流速和非限价时代的议价权；

从物业公司的角度来看，质量好的物业有利于扩大在增量和股市两个方面的市场份额，为进一步扩大收入和利润提供前提条件；

就地方而言，增量市场不断提高质量过硬的房地产企业和物业供应商的市场份额，有利于在增量市场形成积极的驱动力，增加股票市场的资本价值；

对于业主来说，价格实惠、服务质量好的物业祝福这个社区，不仅可以让他们真正获得高质量的感受，还可以帮助他们提高社区的议价空间。

所以，这场即将到来的物业变革，本质上是在增量游戏和股票游戏的双轨制时代，必然会发生产权意识觉醒。

根据世界上许多发达国家和地区的经验，——

房地产改革早就不是要不要发生了，而是要以多样的分化和激烈的方式发生。

身为普通人的你我，目前更务实的做法是选择城市，选择区域，选择板块，选择房屋，选择物业。

上述每一条跑道，都可能决定分化时代资产价值的走向。