超过50万元/上海㎡拍卖行成交，拍卖行整体成交率下降至16%

2025年5月27日，上海拍卖行资产被拍卖，为上海市长宁区拍卖行。新华路两栋洋房，成交总价2.7亿元，成交单价高达每平方米50.46万元。

拍卖网站显示，该拍卖行为上海市长宁区新华路329弄30号1栋和2栋花园住宅，总建筑面积535.04平方米，其中一栋建筑地上三层，建筑面积426.6平方米，两栋建筑地上两层，建筑面积108.44平方米。

两栋房子起拍价2.5亿元，共2人报名，保证金2500万元。经过19轮竟价，最终成交额为2.7亿元，大约8%的溢价。

虽然这两栋别墅是近年来上海法国拍卖行市场上最贵的房子之一，但无论是总价还是价格，都没有打破上海老别墅之前的交易记录。

CRIC数据显示，自2025年以来，典型城市法拍房成交率普遍下降，不如2024年同期，2025年4月，典型城市法拍房成交量为1244套，比上年同期下降61%，比上年同期下降71%，创2024年至今月新低。

与此同时，根据CRIC统计调查数据，四月份法拍房成交率为16%，为2025年至今最低。法拍房交易热度普遍下降。

主要原因是折扣率下降(折扣率与原价相比是折扣率)。目前，法国拍卖行市场买卖双方对资产价值的认知逐渐趋于理性。

百年上海洋房

超50万元/㎡成交

2025年4月22日，上海拍摄了一套关注度较高的高总价法拍卖行，起拍价2.5亿元，每平方米47万元。这是长宁区新华路的两栋别墅，1925年竣工，已有百年历史。

目前上海只有50栋同类保存完好、可交易的老房子，大部分都是个人拥有，公开流通很少。这两栋别墅所属的区域曾经是多国领事馆和侨民的聚集地，历史文化底蕴深厚。

原来的房主已破产，产权明确，产权完整，此前二手房市场上市3.5亿元，但未能成交，此次起拍价较之前二手房市场上市价格下降28.6%。

经过19轮竟价，2025年5月27日，最终以2.7亿元的总价成交，成交单价高达每平方米50.46万元。

从总价来看，2.7亿元的总成交价格并没有明显高于上海类似的老房子和一些别墅项目。从价格来看，上海整体市场50.46万元/平方米的成交单价相对较高，但尚未打破之前的成交记录。

四月份拍卖行的交易量

自2024年以来，月度新低

虽然自长宁区新华路两栋洋房上市以来，市场对法拍房的关注度有了显著提高，但从交易来看，自2025年以来，典型城市法拍房交易规模仍在下降。

根据CRIC数据，2025年4月，典型城市法拍房成交量为1244套，比上年同期下降61%，比上年同期下降71%，创2024年至今月新低。与此同时，拍卖热度也有所下降，66%的房屋溢价成交，比上年同期下降1244套。％。

就城市而言，目前，深圳法国拍卖行在成交量和成交量上跃居第一，达到60套和4.6亿元；4月份，上海法国拍卖行成交量仅为40套，成交额为1.6亿元。

交易率持续下降

挂拍和成交折价率双双下降。

根据CRIC统计调查数据，4月份拍卖行成交率为16%，较上月下降3%。％，同比持平。结合交易中溢价比例下降的事实，法拍房交易的热度实际上整体呈下降趋势。

就城市而言，重点城市只有宁波和苏州的成交率超过20%，只有7个城市在10-20%之间，四月份，大量城市法拍房的成交率已降至10%以下。

从折扣率来看，4月份拍卖行平均起拍折扣率为27.8%，环比下降0.7.7%。％，持续下降的趋势；拍卖行平均折价率为31.3%，环比下降3.0％，并且创下了2024年第四季度至今的新低。

拍卖折价率与成交折价率相差3.6％，与之前相比，法拍房供需双方的价格认知再次趋同。

总的来说，目前法国拍卖行的摄影师对房子的选择比以前更严格。目前卖出的房子更多的是质量更好、宜居性更好或者未来转手预期更好的房产。但是，那些有很多缺陷和高折扣的房产很难赢得购房者的青睐。

一方面是市场“选择最好的购买”的突出特征；另一方面，随着国内外经济环境的动荡变化，作为一条与高净值、资产管理人群关系更密切的房地产跑道，未来法国拍卖行市场的核心稀缺资产将受到更多高净值人群和国内外投资机构的关注。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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