第四代住宅，卷得太离谱了。

四代人的房子完全火了。

不但建得火，卖得也火。

很多四代住宅项目都有逆势销售的好成绩；与此同时，四代住宅的供应量大幅增加，从一线城市到三线城市，从南方到北方，从沿海到内陆，四代住宅的幌子层出不穷。

但由于标准不完善，目前市场上的四代住宅种类繁多，甚至鱼龙混杂。很多项目只要有露台，就会蹭到四代住宅的概念。有些项目设计明显受损，扩大面积大，无用，无法从根本上提高居住质量...

四代住宅的流行已经成为一种趋势，但是如何做好四代住宅，仍然是个问题。

项目大规模落地四代住宅迎来大爆发。

从今年开始，四代住宅的发展明显加快。

规划和在建工程数量明显增加。

根据克而瑞的数据，预计今年重点城市将有70多个新项目建设四代住宅。在一些地区，四代住宅建设的步伐肉眼可见。

比如重庆，据媒体统计，截至今年3月，已建成并正在建设的第四代住宅项目超过20个，预计未来两年将超过80个。去年，武汉颁布了观看第四代住宅的管理规则，但一年只推出了三个第四代住宅项目。今年供应速度直线上升。到目前为止，已经有10多个项目决定建造第四代住宅。

地方规范也在加速颁布。

到目前为止，中央还没有出台全国四代住宅标准，只有各地根据属地情况制定的管理办法。

今年以来，湖北省、济南市、惠州市、南宁市等多个省市都出台了与第四代住宅相关的管控措施。据不完全统计，大约有30个城市颁布了管理规定。各地的规范基本上涉及到很多硬性指标，比如楼高、深度、覆土深度等等。

比如空中花园一般要求不少于2个完整的开放面，开放面没有围墙、结构柱、凸窗等。建筑高度不少于2层自然层，高度不少于5米，覆土深度一般不少于5米。

然而，由于缺乏国家文件，不同地方的指标也存在一些差异。下面，我们选择了五个地区目前的管理标准来比较空中花园的指标。

可发现，各地标准既有共性又有差异。市场上的四代住宅也参差不齐，混水摸鱼的项目也不在少数。

从现有的行业标准不难看出，四代住宅≠带露台的房子。第四代住宅是“好房子”导向的时代产物，其最终目的是提升居住体验。大露台只是第四代住宅的一个特点。真正的第四代住宅提供了新的居住体验和新的生活方式。

四代住宅从居住体验到生活习惯有三个核心价值。

明源君认为，四代住宅的核心价值，可以概括为三点：得房率提高，立体花园，生活习惯升级。

以下是与代表项目相结合的。

1、房屋收购率大幅提高，容易超过100%

毫无疑问，放宽露台、阳台、凸窗等计容规则，可以大大提高房屋的实际使用面积。

比如以前住宅项目的入住率一般不到80%，而第四代住宅的入住率可以轻松突破100%。以下是去年广州第一个第四代住宅试点项目，主要房间类型包括82㎡三房及110㎡和125㎡四个房间。根据当时的新规定，阳台的容积上限可达套内建筑面积的25%，空中花园最大可达40%。

宽松的规划条件大大提高了项目的住房率。建筑面积约110。㎡的4 以1房为例，阳台 总扩展面积达40%的空中花园 ㎡，房型实际使用面积超过15000㎡，得房率高达140%。

在目前的行业标准中，有许多要求四代住宅的户型面积为100。㎡上述，主要是为了改善客户群体。还有一些地区对此没有限制。所以，也有一些刚需项目做四代住宅。小户型 大礼物的组合，催生了逆天的得房率。

成都这个项目，属于典型的四代住宅刚需盘。主房型集中在主房型上。 81㎡、96㎡从上到下，空中花园的面积高达30-50。㎡上下。建立面约 81㎡以三居室为例，北侧和左侧配有超大空中花园，进入深度 4.1-4.9 米，开间超10 米饭，室内外空间大小接近1。:超大的拓展空间，将房型的得房率提高到200%左右。

此外，由于气候和日照条件的影响，北方空中花园的深度普遍不如南方。目前大部分空中花园的深度不会超过3米，房屋收购率普遍不如南方项目高。

2、把庭院搬到楼上，提供别墅般的居住体验。

第四代住宅也被称为“立体园林生态住宅”或“城市森林园林建筑”。其核心理念是通过立体绿化设计，将地面庭院“移至”空中，实现“家家户户都有花园，层层绿化”、甚至“停车上楼”。

家家户户都有花园，带来别墅般的居住体验。很多中国人都有别墅的感觉，喜欢别墅“有天有地”的生活方式。四代住宅将花园“搬到”空中，让住在高层建筑里的人实现“别墅梦”。

层层绿化，营造出亲自然的生活方式。近年来，每个人都对自然有着强烈的憧憬。四代住宅对传统住宅产品的突破在于自带超大的空中花园，可以满足种植条件。它们不仅可以种植普通的灌木植物，还可以种植小型乔木植物。绿色植物的种类更加丰富，可以满足人们不用离开就能回归自然的愿望。

所以，是否有种植条件，是检验四代住宅的重要指标。

3、LDKBG集成设计，适合更丰富的生活场景。

近几年来，住宅设计推崇空间边界模糊设计，空中花园的出现，为室内外区域联动创造了更多的可能性。

很多四代住宅采用LDKBG集成设计(L客厅、D餐厅、K厨房、B阳台、G花园)，形成规模较大的复合多元空间，可以适应更丰富的生活场景，比如家庭聚会。、孩子们的生日聚会，家庭健身，下午茶，甚至可以在空中花园里种菜，创造从田园到餐桌的生态体验…

LDKBG生活场景由某房企总结。

四代住宅在争议中不断优化设计进化

尽管四代住宅已经在各地迅速铺开，但对四代住宅的争论却从未停止。

最大的凹槽在于隐私和光线。很多人说楼上的居民可以看到楼下的露台甚至室内空间，很没有完全感；有人调侃说，上层居民可以通过露台跳到下层居民家中，非常适合“隔壁老王”。

不可否认，四代住宅还处于探索阶段，还需要进一步完善。但随着试点项目的陆续落地，缺点逐渐暴露，后来者也总结了经验，逐步完善了设计。

比如隐私问题，市场上出现了越来越多的改进做法。其中最常见的是奇偶层移位设计。

比如在这个项目中，上下两层的客厅和花园采用L型咬合的移位布局，重叠的部分作为活动平台布局，移位部分作为种植地，让每个家庭都有270。°环形景观视野，也更好地保证了上下层之间的隐私。

事实上，在绿色植物的帮助下形成障碍仍然是四代住宅中最常见的做法。这就是为什么明源君一直强调，种植条件是四代住宅的重要指标之一。

一些项目通过放弃一些公寓类型的空中花园来避免面对面的问题。比如武汉第一个四代住宅试点项目，只在最终户型设置空中花园，而中间户不做这个设备。以下是118㎡房间类型，奇偶层分别采用卧室出挑和入户空中花园出挑的设计。

有的则是在空中花园奇偶错层布局的基础上，借助外檐等遮挡物来阻挡视野。

本项目采用空中花园奇偶错层设计，同时借助阳台侧板设计，避免了居民间视野干扰的问题。

另外，还有项目针对四代住宅存在的痛点，进行了专门的设计。

例如，为了解决空中花园的排水问题，设计了线性排水沟和仿木地板瓷砖，可以防止滑动和储水。考虑到雾霾和阳光照射，配备了雾森系统，并预留了电动遮阳帘。这些人性化的设计进一步改善了四代住宅的居住体验。

在实际应用中，任何产品都在不断完善，相信四代住宅也会在指责声中前进，不断向好房子进化。

本文来自微信公众号“明源地产研究所”，作者：若可，36氪经授权发布。

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