四月份全国新房市场出现了一些微妙的变化。

首先得出的结论是，4月份新房成交量环比下降的可能性很大。

原因很容易理解。由于3月份“小阳春”新房成交量已经是年度高点，随着新房成交量增长动能的减弱，4月上半月重点城市新房成交量环比下降14%。与3月份相比，项目开盘率下降了10个百分点到34%。

各个城市之间的分化仍在继续。

但值得期待的是，与去年相比，新房交易和项目开盘仍能持平或增长，市场仍处于上坡阶段。预计第二季度将继续停止下跌，稳定趋势。

01

四月份市场热度高位震荡

城市间分化加剧

根据CRIC的统计，4月上半月，26个重点城市的交易面积达到317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持平。各能级环比下降14%-15%。

同比来看，第一线率先回稳，4月上半月交易量较去年同期增长32%。在去年第三季度末新政的刺激下，股票客户的隐性需求仍在释放。此外，去年同期数量不高，导致交易规模大幅增长。

而且二线和三四线城市更多的是局部复苏，整体同比仍在下降10%、8%的市场热度还需要一线传导。

短期市场热度仍处于高位起伏区间。

CRIC统计数据，4月上半月，30个重点城市项目的开放率为34%，与2025年2月持平，比2025年3月下降10月。％，与2024年4月相比，10月增长％。

典型的城市市场表现大致可分为三类：

• 首先，核心一二线城市短期内热度较高，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目去化率受新盘供应质量影响较大，四月份以来，城市间分化持续加剧；
• 其次，天津、武汉等弱复苏城市，自2025年3月起，项目访问、认购稳步回升，但进入四月增长动能明显放缓，各项指标出现小幅下跌迹象；
• 三是南京、郑州等小阳春成色一般的城市，四月份项目到访，认购同步转跌，客户转化率持续较低。

02

在深蓉杭开盘时，“提质缩量”热度保持不变

弱复苏城市增长动能放缓缓慢

四月上半月一个明显的变化是，热点城市市场热度加快分化。

五个热点城市就是这样北京、上海、深圳、成都和杭州。市场分化主要受热点城市新盘供应质量的影响。

具体而言，深圳、杭州、成都的供应“提质缩量”，加上去年第三季度末政策效应持续，市场热度持续稳定，与3月全月和去年4月相比，4月上半月开盘去化率有所上升，而北京和上海4月开盘质量一般，整体去化率较高。，不如去年同期。

春节后，武汉、天津等弱复苏城市市场稳步修复。然而，自4月份以来，增长动能明显放缓，项目访问和订阅高位下跌。

以武汉为例，从4月份开始，项目访问和订阅稳步下降。受此影响，客户转化率高位下降:根据CRIC监测的重点项目，4月份近两周单周平均访问量降至60组以下，单周平均订阅量逐周下降(14周2.8套，15周2.2套)，不如去年同期。客户看房欲望稳步下降，客户转化率降至4.3%。

就项目开盘而言，武汉项目平均去化率在4月初回到30%以内，达到28%。事实上，2025年1月，由于推盘质量上升，去化率一度飙升至78%，2月至今已呈现每月下跌，增长动能明显不足。

广州、郑州、南京等一些城市，来访、订阅稳步下降，客户转化率下降，买房观望情绪依然强烈，短期内增长后劲略显不足。

举例来说，广州，三月份以来，重点监测50盘周度总访问量环比下降多少，客户转化率基本处于4%的低位。

客户转化率在南京短期内稳步回升，但增速有限，市场增长动能略显不足。

根据CRIC的统计，2025年第15周南京访问量环比下降8%，认购量环比下降13%。整体市场人气略有下降，客户观望情绪较重。最近政策利好释放，但政策还有待醇化。预计短期市场人气将保持波动和稳定。

03 结语

自2025年以来，房市一直处于停止下跌回稳定的过程中，2月份市场停止下跌企稳，3月份传统营销旺季到来，新房成交达到年度高点，而且四月份新房成交增长动能转弱，预计全月成交量将逐月下降。但由于去年数量较低，同比或持续持平，二季度可能继续止跌企稳。

不同城市之间持续分化的市场：北京、沪深、杭蓉等热点城市受供给结构影响较大，后期市场热度主要取决于是否有面向市场的房地产进入市场；天津、武汉等基本面较好的核心二线城市，增长动能略有放缓，访问和订阅略有下降，后期成交量空间有限。但对于广州、南京、郑州来说，市场仍处于低位，上涨或下跌的空间不大。如果没有明显的优惠政策，交易很难实现强势翻转。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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