为何有些板块二手卖得比新房好？

不知你们有没有 发现上海很多板块的新房和二手房都处于截然不同的境地。有宝山南大、新房爆炸、二手房几乎没人买的情况，也有很多板块在一二手房供应充足的情况下，买家更喜欢买二手房。

你可能也有过这样的经历。除了城市地区的豪宅板块还在不断创造记录外，很多刚需人群的新房都受到供应价格等诸多因素的影响，热度明显下降。

“千人摇”和高分盘的风景不再存在。2024年，积分触发率只有12%左右，远没有二手房交易那么火爆。它已经破纪录好几个月了。这是什么情况？

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哪些板块二手卖得比新房好？

我们找兔博士拉了一份数据，标准是2024年新房供应超过800套，说明这些板块的新房供应正常，不是“断供”。

然而，新房的去除并不理想。出售的新房只有60%或更少的供应。结合二手房和一手交易的比例，选出了四个板块的一手冷二手热现象:浦东川沙，浦东曹路，松江新城，嘉定安亭。

而且从交易面积和价格上，也可以看出一二手房的区别，板块内的新房一般都比二手房贵很多。

浦东川沙和曹路的新房比二手房大约20平方米。这样一来，一些新房的总价甚至是二手房的两倍，买家的画像也大不相同。

而且松江新城和嘉定安亭两个板块，二手房平均成交面积受一些大平层和叠墅项目的影响，反而大于新房。

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这几个板块内部发生了什么？

经过一番研究，我们可以看到，这些板块二手卖得比新房好，背后的原因各不相同。

分类后，大致可分为以下几类：

第一，板块内有新房，价格比较划算，但确实不尽如人意，不太会打。就嘉定安亭而言，新房不太会打，性价比有限。2024年推出的几个新盘均价大多在4万/㎡其中，与二手房价格相差不大。但只有一条嘉芯荟接近11号线地铁，其它距离都很远，通勤不方便。

相比之下，南翔位于安亭地铁站前6站，不仅靠近市区，而且搬迁房位于地铁旁边，价格也相当便宜。70平米的两居室成交价格只有200多万，85平米的三居室成交价格只有300万。因此，在如此强烈的对比下，虽然深装上居和大华梧桐的开盘已经一年多了，但分别去化只有55.62%和59.97%。

此外，还有板块内部新房子的价格太贵了，有的以改进大户型为主，大规模乘高价，总价一下子就吃不消了。

典型的代表是松江新城，中企誉品银湖湾于2024年7月开盘，价格接近6万/㎡，高层建筑最大面积达到130平方米，叠加面积达到145到155平方米，总价最高甚至接近1000万。这样的价格定位让大部分刚需的客户无法承受。

这些地块中有一个共同推出 截至年底，622套只卖了372套，大部分都卖了100平米以下的房子。对于改善客户来说，他们不愿意花那么多钱。在这样一个刚需板块，他们花了几千万买房，但他们更喜欢去其他板块追求大质量的公寓。

闵行古美，位于中外环，近半年板块平均挂牌价格为7.43万/㎡，成交价格更低。新房子的均价是8万 /㎡，大户型130 在内中环供应急剧增加的压力下，平的总价也超过了千万元。

古代美国几个新盘的去化率并不理想，甚至连积分都没有触发。此外，该板块属于拆迁大居，浦东川沙、曹路等二手房挂牌数量过多。

在这样的板块中，总是有成千上万的挂牌数量，依然存在，处于以价换量阶段。

无论房主是卖新房还是及时实现，都意味着降价幅度更大。所以特别适合刚需上车50到70平米的人。如果你付了20到30万的首付，你可以在这里买一个房间。是刚需性价比最高的，真的比新房更“香”。

最后，像三林这样的人很少有大量的供应。但由于身处供应较为稀缺的浦东，以及“金色中环”政策优惠，这里的新盘太受欢迎了，大部分都需要积分摇号，没那么容易买到。新杨思就是这样上园的。前三期卖得很好。两次触发积分，共推出600多套房，平均每1.5人抢一套房子。

七批土地拍卖，新杨思地块溢价率达到40.37%，成为新土地拍卖法规触发停牌价格的首个热门地块。光楼板价格比新杨思上园贵2.6万/㎡，接下来的新房价格很可能会超过12万/12万㎡价格。造成许多分数不够的购房者，以及摇号落榜的购房者，担心新房还会继续涨价，都把目光转向了二手。

其他板块也是如此。浦东曹路地铁盘象屿联发金海汀云台，三期均触发积分。前两期分别为52.97分和57.37分，松江泗泾招商时代第一期也有37.6分。如果不能摇号，客户可能会选择购买现成的二手房。

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为何会出现这种情况？

一般来说，一个板块的二手交易表现不错，应该能带动新房的交易。因为业主更愿意在卖房后选择在同一个板块更换房子，所以加一些钱去换一个更大更新的社区。

然而，一些板块的二手房交易活跃，但新房的去除并不令人满意，两者的交易也大不相同。部分远郊板块由于购买力有限，二手房的韧性优于新房。

根据一房一万的统计，尽管价格在200-400万之间，仍然是上海二手房交易的大头。但是2024年前4个月的比例，已经从47.2%滑落到39.3%，200万以下完美上车的需求，比例是一路上涨到35.6%，对于这些顾客，存在供需错配的一定程度。

市场上的新房显然不能满足他们的需要，这个价位段的供应很少，要么是远大新，要么是非核心区域的非地铁盘。

随着土地拍卖政策的进一步放开“7090限制”，越来越多的开发商放弃了自己的需求，专注于改进大户型的商品，一室两室的小户型会更少。

而上海的土地供应仍在迅速减少，2024年土地拍卖全年只有54块土地，整个土地数量比2023年少了25%，甚至不到前年的一半，转让面积下降就更夸张了。

也就是说，全市新房供应将进一步下降，浦东、青浦、嘉定是土地供应量最大的减少者。对于这些地区的客户来说，买房的难度会进一步增加，很有可能他们会选择二手房上车。

另外，前几年新房之所以能带走这么多二手房客户，最大的原因还是有倒挂空间，如今，由于二手房价格的下跌，新房的倒挂基本被淘汰。买房的人很少有投资需求，但从自己的需求出发，他们关注通勤、周边设施和房子本身的居住属性。

最后是新房交付的老生常谈。房子的交付堪比“开盲盒”，不确定性太大，每一个新盘都要维权。再加上两年起步的漫长等待期，在房贷的压力下要额外支付房租。交房后，物业费和停车费也在上涨。很多人抱怨“现在新房买得起，住不起” 。

还有一些买房的家庭面临着孩子上学的问题，自然也愿意选择学区更确定的二手房。

大家都知道，对于购房者来说，到底是“买房子还是买二手房？“讨论，从未停止过。

两者共同支撑住房市场，既有互补性，又有竞争关系。近年来，人气暗流涌动。客户群体重叠、短期供应、后期实际交付效果、价格走势等因素都会影响他们在市场上的选择。

所以，下一步的二手走势到底是更加分化，还是有一些回调，让我们继续观察。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。

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